上海寫(xiě)字樓被抑制需求逐步釋放 金融業(yè)、制造業(yè)引領(lǐng)行業(yè)回暖

新華財(cái)經(jīng)上海11月24日電（記者 楊有宗）近期，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇，租賃市場(chǎng)活躍度有所恢復(fù)，隨著延遲入市項(xiàng)目近期逐漸釋放，新增供應(yīng)使空置率有所上漲。但大宗交易市場(chǎng)持續(xù)回暖，外資買(mǎi)家加碼重返上海。金融業(yè)、制造業(yè)和服務(wù)業(yè)成為引領(lǐng)上海甲級(jí)寫(xiě)字樓復(fù)蘇的三大動(dòng)力源。業(yè)內(nèi)分析指出，隨著《關(guān)于支持浦東新區(qū)高水平改革開(kāi)放、打造社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)引領(lǐng)區(qū)的意見(jiàn)》等出臺(tái)，上海將持續(xù)深化改革，建設(shè)國(guó)際一流的營(yíng)商環(huán)境，相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也將迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。

經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇引領(lǐng)寫(xiě)字樓需求提振

前三季度，上海全市固定資產(chǎn)投資總額比去年同期增長(zhǎng)10.3%，增速比上半年提高3.6個(gè)百分點(diǎn)。前三季度，上海全市制造業(yè)投資比去年同期增長(zhǎng)18.7%。六個(gè)重點(diǎn)工業(yè)行業(yè)投資增長(zhǎng)31.2%。其中，電子信息產(chǎn)品制造業(yè)投資增長(zhǎng)74.1%，生物醫(yī)藥制造業(yè)投資增長(zhǎng)15.2%，汽車(chē)制造業(yè)投資增長(zhǎng)13.4%。

世邦魏理仕最新發(fā)布的《中國(guó)重點(diǎn)城市寫(xiě)字樓租戶(hù)普查報(bào)告2020上?！凤@示：截至今年第三季度末，金融業(yè)、制造業(yè)和服務(wù)業(yè)是上海甲級(jí)寫(xiě)字樓的三大需求來(lái)源，全市外資企業(yè)租賃需求較前次2018年度調(diào)研結(jié)果有所上升。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，三季度，上海市場(chǎng)共錄得14筆大宗交易，其中寫(xiě)字樓物業(yè)類(lèi)型有5筆，工業(yè)物業(yè)類(lèi)型有5筆，商業(yè)4筆。其中，國(guó)海證券以13.8億元收購(gòu)綠地外灘中心C1棟，成交面積達(dá)15209平方米；瀾起科技以5.46億元收購(gòu)漕寶路181號(hào)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，成交面積達(dá)15166.9平方米；嘉會(huì)醫(yī)療以5.8億元收購(gòu)漕河涇泰科電子廠(chǎng)房。從投資者類(lèi)型來(lái)看，本季度共有7筆外資買(mǎi)家，隨著三季度疫情消散，外資買(mǎi)家審時(shí)度勢(shì)，將目光重新聚焦上海市場(chǎng)。

世邦魏理仕華東區(qū)研究部主管陸燕說(shuō)，此次調(diào)查通過(guò)分析上海153個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目?jī)?nèi)超過(guò)6,125家（約841萬(wàn)平方米辦公面積）入駐企業(yè)。

在制造業(yè)細(xì)分領(lǐng)域，調(diào)查發(fā)現(xiàn)消費(fèi)品制造業(yè)(12.4%)、醫(yī)藥與生命科學(xué)(4%)、工業(yè)品制造業(yè)(3.3%)與3C電子產(chǎn)品(2.9％)等需求均有顯著增長(zhǎng)，顯示了在加快推進(jìn)以科技進(jìn)步和創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)背景下，上海制造業(yè)向高端方向發(fā)展。隨著上海寫(xiě)字樓版圖迅速擴(kuò)展，承租能力較強(qiáng)且對(duì)辦公環(huán)境有一定要求的高端制造業(yè)紛紛落址新興商務(wù)區(qū)。

在TMT行業(yè)中，網(wǎng)絡(luò)媒體、互聯(lián)網(wǎng)及手機(jī)平臺(tái)以及通訊產(chǎn)業(yè)的累計(jì)租賃面積均較前次統(tǒng)計(jì)有明顯成長(zhǎng)，反映出在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型驅(qū)動(dòng)下的行業(yè)創(chuàng)新增長(zhǎng)會(huì)帶來(lái)一系列的新增需求。

租戶(hù)類(lèi)型方面，此次調(diào)查樣本內(nèi)的外資企業(yè)租賃面積占比為49％，較2018年上升3個(gè)百分點(diǎn)。從中外資企業(yè)分布來(lái)看，核心商務(wù)區(qū)較受外資青睞。南京西路、人民廣場(chǎng)、淮海中路等板塊外資企業(yè)集中度相對(duì)較高；而內(nèi)資企業(yè)則更多遍布于徐匯濱江、北外灘、五角場(chǎng)、大虹橋等板塊。

面對(duì)新時(shí)代大環(huán)境的變化，企業(yè)紛紛通過(guò)轉(zhuǎn)型尋求未來(lái)發(fā)展的新方向。2020年，上海全市超級(jí)租戶(hù)（10,000平方米及以上）企業(yè)達(dá)到113家，較2018年增加40家。內(nèi)資超級(jí)租戶(hù)占比在近五年的調(diào)查中逐步上升，于2020年達(dá)到43%，較2018年提升3個(gè)百分點(diǎn)，并較2015年大幅提升18個(gè)百分點(diǎn)。

需求回暖租金下跌遠(yuǎn)期前景看好

盡快疫情后需求快速恢復(fù)，但加寫(xiě)字樓租金水平仍處于下跌通道。萊坊發(fā)布的相關(guān)報(bào)告顯示，第三季度，上海核心商務(wù)區(qū)平均租金環(huán)比下跌1.4%至每天每平方米人民幣10.9元，其中小陸家嘴租金環(huán)比跌幅2.0%至每天每平方米人民幣11.5元。新興商務(wù)區(qū)平均租金繼續(xù)回落至每天每平方米人民幣6.9元，環(huán)比跌幅達(dá)到2.3%。

萊坊上海辦公樓服務(wù)部主管李章南分析說(shuō)，“業(yè)主方繼續(xù)通過(guò)調(diào)低報(bào)價(jià)、給予定制化裝修和裝免補(bǔ)貼來(lái)吸引具有潛在租賃需求的企業(yè)，以應(yīng)對(duì)原有租戶(hù)搬離帶來(lái)的空置面積增加。同時(shí)，近幾年新興商務(wù)區(qū)供應(yīng)量的快速增加以及持續(xù)疲弱的租賃需求都是造成近期市場(chǎng)租金回落的重要原因。”

分析指出，受新冠疫情和經(jīng)濟(jì)不確定性的影響，商業(yè)地產(chǎn)的租金有所下跌。這是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)隨經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的正?，F(xiàn)象。

盡管市場(chǎng)短期內(nèi)仍有不確定性因素，但多數(shù)機(jī)構(gòu)從更長(zhǎng)周期看好上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)。世邦魏理仕華東區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)辦公樓部主管張?jiān)秸f(shuō)：“上海在過(guò)去一段時(shí)間內(nèi)相繼推出營(yíng)商環(huán)境3.0版改革方案、加強(qiáng)投資促進(jìn)32條、進(jìn)一步利用外資24條等舉措，激發(fā)外資企業(yè)需求。同時(shí)，在長(zhǎng)三角一體化發(fā)展和臨港金融領(lǐng)先開(kāi)放的大格局下，我們預(yù)計(jì)上海將吸引更多的中資龍頭企業(yè)落戶(hù)，共同推動(dòng)上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)新一輪增長(zhǎng)。”

以浦東新區(qū)為例，今年前三季度，盡管受到年初新冠肺炎疫情的影響，浦東優(yōu)質(zhì)商務(wù)園區(qū)的租賃活動(dòng)仍然活躍，前三季度累計(jì)凈吸納量接近8萬(wàn)平方米。其中，張江板塊將全力打造成代表上海“卓越全球城市”水準(zhǔn)、富有科創(chuàng)和生態(tài)特色的城市副中心。“金橋5G產(chǎn)業(yè)生態(tài)園”將進(jìn)一步發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢(shì)和先發(fā)優(yōu)勢(shì)，建設(shè)成為國(guó)際一流的商務(wù)園區(qū)。

戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理黎慶文說(shuō)，隨著金融的開(kāi)放提速，中國(guó)簽署RCEP加快實(shí)施自由貿(mào)易區(qū)戰(zhàn)略，以及科技賦能下的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，上海浦東將迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。

“我們預(yù)計(jì)今年中國(guó)是全球唯一能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要經(jīng)濟(jì)體，2021年中國(guó)GDP增速將達(dá)到8%以上，然后恢復(fù)到常態(tài)化的增長(zhǎng)?；诖?，我們認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)蘇趨勢(shì)也是可持續(xù)的。”世邦魏理仕中國(guó)區(qū)總裁李凌說(shuō)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。