樓市地產(chǎn)去庫(kù)存：因城施策模式開(kāi)啟

2016年兩會(huì)期間，江西省九江市副市長(zhǎng)盧天錫帶來(lái)了一份《關(guān)于供需兩側(cè)同時(shí)發(fā)力有效化解房地產(chǎn)庫(kù)存》的提案，他提議既要在需求側(cè)發(fā)力，又要在供給側(cè)調(diào)節(jié)，支持調(diào)整房地產(chǎn)土地用途，適當(dāng)延長(zhǎng)房企開(kāi)發(fā)時(shí)限，改善房地產(chǎn)用地供應(yīng)管理。

今年2月6日，江西省出臺(tái)了二十條去庫(kù)存政策，從購(gòu)房補(bǔ)貼、棚改貨幣化安置、降低稅費(fèi)、到釋放住房公積金、降低首套房首付比例至20%等二十種調(diào)控手段應(yīng)對(duì)2016年的去庫(kù)存之戰(zhàn)。其中提到，商品房庫(kù)存嚴(yán)重過(guò)剩的市、縣，土地管理部門(mén)對(duì)未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)用地，可依法采取符合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際的調(diào)控措施。

這意味著，面對(duì)庫(kù)存壓力，資金吃緊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地儲(chǔ)備規(guī)模比較大的企業(yè)，可以在政府許可范圍內(nèi)改變土地用途，或者延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)期限。目前，江西省九江市正在研究房地產(chǎn)“去庫(kù)存”的具體實(shí)施政策。

但即便允許地方政府根據(jù)自身情況延長(zhǎng)開(kāi)工時(shí)間，去庫(kù)存依然是一項(xiàng)艱難的任務(wù)。一位住建部官員告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，“延長(zhǎng)開(kāi)工時(shí)間并不能解決什么問(wèn)題，企業(yè)拿地的資金都是銀行借的，拖時(shí)間也只會(huì)增加企業(yè)的財(cái)務(wù)成本

上述住建部官員表示，“中央政策是允許轉(zhuǎn)變土地使用性質(zhì)的，比如住宅轉(zhuǎn)成旅游地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)都是可以的。只是現(xiàn)在轉(zhuǎn)起來(lái)很難，需要地方管理部門(mén)走一系列手續(xù)，盡管政策明確，但落實(shí)下去，能轉(zhuǎn)的并不多。”

在3月15日召開(kāi)的一場(chǎng)新聞發(fā)布上，住建部部長(zhǎng)陳政高提到，農(nóng)民工在城鎮(zhèn)購(gòu)房潛力是很大的，現(xiàn)在一些中小城市農(nóng)民工的購(gòu)房占整個(gè)購(gòu)房總量的30%左右，在縣城占到了50%，甚至更高。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存達(dá)到7.18億平方米，同比增長(zhǎng)15.6%。而根據(jù)住建部部長(zhǎng)陳政高3月15日公布的數(shù)據(jù)，截止2016年2月底，全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存又升至7.39億平方米，增速達(dá)到15.7%。

因城施策

目前，一些市縣級(jí)別的城市，正在陸續(xù)出臺(tái)優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)引導(dǎo)農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房。這些優(yōu)惠政策除了降低稅費(fèi)、釋放住房公積金、降低首付比例之外，還有部分去庫(kù)存任務(wù)艱巨的地區(qū)由地方財(cái)政提供購(gòu)房補(bǔ)貼。

2016年2月，廣西壯族自治區(qū)人民政府同意印發(fā)了《關(guān)于支持農(nóng)民工等新市民購(gòu)房需求認(rèn)真做好房地產(chǎn)去庫(kù)存工作的通知》，明確支持農(nóng)民工等新市民購(gòu)買首套新建普通商品住房，每套享有1萬(wàn)元補(bǔ)助。據(jù)了解，補(bǔ)助的資金60%由各市縣自行籌措，40%由自治區(qū)財(cái)政予以解決。

以廣西南寧為例，2015年南寧市對(duì)外來(lái)人口出售房屋共8000余套，按照每套一萬(wàn)元的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，南寧市財(cái)政將為此支出8000萬(wàn)元，這對(duì)于一個(gè)年財(cái)政收入過(guò)百億的省會(huì)城市來(lái)說(shuō)，壓力并不算大。南寧市副市長(zhǎng)魏鳳君在近期的一次座談會(huì)上曾表態(tài)：“我們準(zhǔn)備從寬認(rèn)定新市民政策的適用人群，初步想法，只要是外來(lái)人口，我們不再核了。”

但地方債務(wù)壓力較大的三四線城市，正在期待更為有利的成本分?jǐn)倷C(jī)制。江西省九江市副市長(zhǎng)盧天錫在今年兩會(huì)提案中建議：建立農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口市民化成本分?jǐn)倷C(jī)制，出臺(tái)支持農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口購(gòu)買住房的獎(jiǎng)勵(lì)政策，對(duì)農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口在城市、城鎮(zhèn)購(gòu)買住房的，給予稅收減免、利息補(bǔ)貼等優(yōu)惠，獎(jiǎng)勵(lì)資金由中央、省、市三級(jí)分?jǐn)偂?/p>

盧天錫認(rèn)為，市場(chǎng)低迷造成的土地出讓難、出讓價(jià)格低，讓財(cái)政壓力更大，在經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)的城市，單靠地方政府財(cái)政補(bǔ)貼是難以承受的，操作起來(lái)難免會(huì)打折扣。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)至少已有60多個(gè)城市宣布將直接補(bǔ)貼購(gòu)房者，而部分庫(kù)存壓力較小的城市則采取了相對(duì)收緊的住房補(bǔ)貼政策。

在河南省，包括開(kāi)封在內(nèi)，有18個(gè)省轄市推出農(nóng)民購(gòu)房補(bǔ)貼政策。其中，漯河市政府拿出了補(bǔ)貼分時(shí)段遞減的方式。河南省開(kāi)封市一位政府官員告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，“庫(kù)存壓力大，對(duì)地方來(lái)說(shuō)是一大風(fēng)險(xiǎn)，需要采取各種辦法擴(kuò)大有效需求”。在杭州，富陽(yáng)區(qū)對(duì)專業(yè)人才提供購(gòu)房補(bǔ)貼；廣東省則鼓勵(lì)各地通過(guò)發(fā)放住房補(bǔ)貼等方式支持老舊社區(qū)居民購(gòu)買商品住房。

在江西省的二十條去庫(kù)存措施中就提到，允許未開(kāi)發(fā)用地轉(zhuǎn)換用途。而東部某省在密集出臺(tái)包括取消限購(gòu)措施、降低首付比例、擴(kuò)大公積金提取范圍、減免降低企業(yè)部分稅費(fèi)等刺激需求的多項(xiàng)政策之外，也提出鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)將符合條件的商品房改造為“創(chuàng)客空間”、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等，將去庫(kù)存與發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來(lái)。

新試驗(yàn)

盡管政策允許改變土地用途，但不同土地使用性質(zhì)的估價(jià)方法不同，土地性質(zhì)的改變涉及到土地管理、城市規(guī)劃等多方工作，重新調(diào)整土地出讓金并得到多方部門(mén)同意并不容易。

碧桂園一位內(nèi)部人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，銷售不行、開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張時(shí)，有些地方政府會(huì)給予土地押金減免等變通方式幫助減輕企業(yè)壓力，而購(gòu)房補(bǔ)貼這種政策注定是一種短期行為，不可持續(xù)。但棚改貨幣化的政策對(duì)去庫(kù)存是會(huì)有切實(shí)影響的，讓棚改新增量進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)消化庫(kù)存。

棚改貨幣化安置被一些地方期待達(dá)到雙重效果——完成棚改任務(wù)和消化住房市場(chǎng)存量。安徽省銅陵市在棚改貨幣化安置工作中創(chuàng)新了一種“房票”安置方法，讓棚戶區(qū)居民可以選擇用“房票”到城市的任何一個(gè)地方買房。銅陵市的“房票”安置經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)得到住建部的認(rèn)可，成為向全國(guó)推廣的典范。2015年，我國(guó)棚改貨幣化安置比例達(dá)29.9%，2016年，住建部定下的目標(biāo)比例是50%。

但棚改貨幣化安置僅僅是去庫(kù)存策略中的一種，并不能解決所有庫(kù)存問(wèn)題。上述住建部官員說(shuō)，“房地產(chǎn)庫(kù)存是目前一個(gè)很突出的矛盾，一種是建設(shè)完成的庫(kù)存，一種是土地出讓后尚未開(kāi)發(fā)的庫(kù)存，還有一種是蓋到一半不能爛尾的庫(kù)存，每個(gè)城市的情況都不一樣，只能因城施策，一方面各地在權(quán)限范圍內(nèi)出臺(tái)針對(duì)自身情況的去庫(kù)存政策，一方面對(duì)用地性質(zhì)進(jìn)行調(diào)整，這些都是允許的。”

3月17日，廣東省佛山市一位政府官員告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，“去庫(kù)存應(yīng)該是讓更多老百姓(45.990,3.61,8.52%)用更低房?jī)r(jià)把房子買了，但我擔(dān)心一提到去庫(kù)存，企業(yè)不是想著怎么把房子賣掉，而是想著怎么把房子賣高價(jià)。”這位佛山市政府官員還表示，“一些小房地產(chǎn)企業(yè)有大量銀行貸款確實(shí)比較難受。據(jù)我所知，也有一些開(kāi)發(fā)商不是去庫(kù)存，而是壓著庫(kù)存不賣，找一個(gè)好時(shí)機(jī)再開(kāi)盤(pán)。”

根據(jù)廣東省統(tǒng)籌，廣東各地市將在3月底前制定具體實(shí)施方案，根據(jù)自身情況從加大住房保障貨幣化、培育住房租賃、取消過(guò)時(shí)限制性措施、降低住房貸款首付、落實(shí)國(guó)家契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策、調(diào)整房屋套型結(jié)構(gòu)等方面給出支持政策。

據(jù)了解，廣東省將全省城市分為四種類型，實(shí)行“一類一策”去庫(kù)存政策，其中佛山就屬于庫(kù)存規(guī)模大、需求旺盛的一類城市。根據(jù)《2016-2018年廣東省去庫(kù)存任務(wù)表》，佛山現(xiàn)有商品房庫(kù)存面積為2066萬(wàn)平方米，三年內(nèi)商品住房去庫(kù)存任務(wù)為50萬(wàn)平方米，非商品住房去庫(kù)存任務(wù)相對(duì)較重，為110萬(wàn)平方米。

前述佛山市政府官員說(shuō)，“只要地方放開(kāi)政策，老百姓手里有點(diǎn)錢(qián)，房企肯定善于銷售的。就怕是舊庫(kù)存沒(méi)去掉，開(kāi)發(fā)商覺(jué)得好賺錢(qián)，趕緊新庫(kù)存又來(lái)了。”