丁祖昱：房地產(chǎn)營(yíng)改增不影響房?jī)r(jià)

從兩年前就傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的營(yíng)改增，如今終于要在建筑和房地產(chǎn)行業(yè)落實(shí)了，這也是僅存的尚未營(yíng)改增的大頭之一，除了房地產(chǎn)和建筑業(yè)營(yíng)改增之所以遲遲沒有推出，最核心原因還是地方的利益分配問(wèn)題，畢竟房地產(chǎn)相關(guān)稅收占到了地方政府稅收的“大頭”。

當(dāng)然，有人將營(yíng)改增和房?jī)r(jià)漲跌聯(lián)系到一起，認(rèn)為營(yíng)改增之后房?jī)r(jià)有下跌的空間。一度有人認(rèn)為“稅”低了，“價(jià)”是否也會(huì)降低，因此闡述一下幾個(gè)觀點(diǎn)供大家參考。

一是時(shí)間表，政府工作報(bào)告當(dāng)中提到的2016年5月1日，只是將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到房地產(chǎn)行業(yè)的時(shí)間；二是稅率也不明確，只不過(guò)是大家都在猜是11%；三是抵扣項(xiàng)也沒有最終明確。也就是說(shuō)到目前為止也沒有看到營(yíng)改增的實(shí)施細(xì)則，但好在還有兩個(gè)月的時(shí)間就要塵埃落定，不妨我們今天也猜測(cè)一回。

第一，稅改之后稅收差額本身就很小。目前的稅率，大家都判斷是11%，按照11%的稅率計(jì)算，直接抵扣可能會(huì)比原來(lái)略高，但由于強(qiáng)調(diào)只低不高，那么是否還有虛擬的抵扣項(xiàng)給出來(lái)確保最終的稅賦關(guān)系。所以實(shí)際納稅額減少的比例并沒有幾個(gè)百分點(diǎn)，甚至很多情況下，基本上和原來(lái)稅率沒有差異。

第二，不是成本決定房?jī)r(jià)，而是市場(chǎng)決定房?jī)r(jià)。當(dāng)前市場(chǎng)，樓盤成本5萬(wàn)元/平米，如果市場(chǎng)可以賣6萬(wàn)，沒有一個(gè)人會(huì)賣5.9萬(wàn)元/平方米；但是如果市場(chǎng)只能賣4.5萬(wàn)元/平米，企業(yè)也不會(huì)死扛著要賣5萬(wàn)元/平方米，導(dǎo)致賣不出去只能等死。所以不是成本決定價(jià)格，而是市場(chǎng)決定的。

第三，稅收成本降到一定程度會(huì)對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定有利影響。今年以來(lái)部分三四線城市供大于求的狀況明顯，壓力巨大。在這樣的情況下，很多項(xiàng)目都是貼著成本在賣，有的甚至是虧本甩賣。所以如果現(xiàn)在稅負(fù)成本能夠大大降低的話，房?jī)r(jià)的下行空間也會(huì)更大。但我們只能說(shuō)如果稅負(fù)成本的明顯下降會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有一定影響，是充分條件，而不是必要條件。

今天看來(lái)，三四線城市不用營(yíng)改增，但是由于供大于求的情況，房?jī)r(jià)還是在走弱；對(duì)于一二線城市，還不如考慮下整體的供求狀況，通過(guò)規(guī)劃、土地出讓等來(lái)改善供求關(guān)系，通過(guò)低端的保障房建設(shè)等解決中低收入人群的住房問(wèn)題，才真正會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有影響。