按揭持續(xù)高增 滬上樓市二月“艷陽(yáng)天”

上海樓市火爆再獲數(shù)據(jù)驗(yàn)證。

3月15日，央行上?？偛抗?月信貸數(shù)據(jù)顯示，上海地區(qū)個(gè)人住房按揭貸款依然保持高速增長(zhǎng)，當(dāng)月新增209.6億元。在過(guò)去6個(gè)月中，僅次于1月的346.3億元和去年9月的218.9億元。同時(shí)，值得注意的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸中，商用房開(kāi)發(fā)貸款增速“勒馬”，當(dāng)月增量為負(fù)。

個(gè)人住房貸款單月增209.6億

央行上海總部的數(shù)據(jù)顯示，2月上海地區(qū)個(gè)人住房貸款這波增長(zhǎng)中，同比多增143.8億元。其中二手房貸款增加108.6億元，同比多增71.7億元。盡管與1月新增346.3億元相比，增量有所回落，但從近一年的數(shù)據(jù)來(lái)看，依然漲勢(shì)突出。

“按照往年慣常的情況，1、2月住房貸款量比較大也是正常的。另外還要考慮到房?jī)r(jià)本身也漲得比較厲害。但如果3、4月份還保持這個(gè)增量，那就可能真是異常了。”有滬上銀行零售審批人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心旗下網(wǎng)站網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，上海市2月住宅銷售共10999套，共118.4萬(wàn)平方米。面積主要集中在70-120平方米，套數(shù)占比達(dá)59.2%。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者向多名滬上銀行人士了解，銀行方面對(duì)樓市保持密切關(guān)注，并有意加強(qiáng)對(duì)房貸申請(qǐng)人的資質(zhì)審核。“我個(gè)人判斷，存在過(guò)度透支未來(lái)的情況，就是很多買(mǎi)房的人預(yù)期房?jī)r(jià)上漲，把原來(lái)增值過(guò)的房子賣(mài)了買(mǎi)更大的。”有股份制銀行零售人士表示。

該股份行人士還表示，目前對(duì)于個(gè)人住房貸款審批更加嚴(yán)格，但對(duì)于首付貸，銀行方面審查監(jiān)控起來(lái)有難度。

“我們主要是看首付款收據(jù)，至于首付的錢(qián)究竟是從哪里來(lái)的，我們很難有手段去確認(rèn)。主要還是通過(guò)申請(qǐng)人的銀行賬單流水，如有異常，需要他說(shuō)明資金來(lái)源。”前述滬上銀行零售審批人士坦言。

此前，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者曾獨(dú)家報(bào)道，繼3月4日上海住建委調(diào)研之后，3月8日，上海發(fā)改委再度舉行了一次常規(guī)研討會(huì)，會(huì)議上多名政府人士提出“限購(gòu)政策從嚴(yán)、重新收緊高端樓盤(pán)預(yù)售許可證的審批、備案、針對(duì)房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)實(shí)行差別化的稅收政策、收緊非普通住房的房貸政策”等，各部門(mén)還分別對(duì)實(shí)施細(xì)則提出了不同意見(jiàn)。由此可見(jiàn)，上海地區(qū)樓市調(diào)控新政或?qū)⒃诮诔雠_(tái)。

商用房開(kāi)發(fā)貸單月負(fù)增長(zhǎng)

另外值得關(guān)注的一個(gè)變化，在于商用房貸款單月出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

央行上?？偛抗嫉臄?shù)據(jù)顯示，2月份，全市本外幣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款減少34.5億元，同比多減53.3億元。其中，商用房開(kāi)發(fā)貸款減少15.5億元，同比多減69.6億元。

回顧2015年上年半以來(lái)，上海地區(qū)商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款一直保持較快增長(zhǎng)。以去年11月為例，相關(guān)監(jiān)管部門(mén)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款余額達(dá)房地產(chǎn)貸款余額的21.2%，高出全國(guó)約1倍，同比增速高出轄內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增速12.3個(gè)百分點(diǎn)，由此成了監(jiān)管部門(mén)的重要風(fēng)險(xiǎn)管控領(lǐng)域。

“也許中國(guó)二分之一的商業(yè)地塊根本開(kāi)不了工，開(kāi)工的二分之一開(kāi)不了業(yè)，開(kāi)業(yè)的二分之一將經(jīng)營(yíng)不善。換而言之，購(gòu)物中心大概只有八分之一的成功概率。”在瑞威資本商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)合伙人潘韜撰文看來(lái)，購(gòu)物中心陷入了貼身肉搏的巷戰(zhàn)中，普遍面臨著招商難、運(yùn)營(yíng)難和盈利難的問(wèn)題。

這也就意味著，銀行如果不能充分認(rèn)識(shí)到其中的危險(xiǎn)，或?qū)L(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)至銀行系統(tǒng)。

渣打銀行最新開(kāi)發(fā)商調(diào)查報(bào)告顯示，有13家開(kāi)發(fā)商稱銀行貸款融資更為困難，大幅多于反饋銀行貸款更加容易的開(kāi)發(fā)商數(shù)量。根據(jù)受訪開(kāi)放商，銀行貸款成本從2015年1月的8.7%下降至7月的6.5%，到1月再降至6.2%。

而在風(fēng)險(xiǎn)方面，在去年7月的調(diào)研中，超過(guò)半數(shù)受訪開(kāi)發(fā)商預(yù)計(jì)2015年下半年銀行和非銀行貸款違約案例增加。最新調(diào)研顯示，預(yù)計(jì)潛在銀行和非銀行貸款違約的開(kāi)發(fā)商數(shù)量略有下滑，但占比仍超過(guò)一半，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商違約狀況略有改善，但風(fēng)險(xiǎn)仍在。

“其實(shí)還有一大塊商業(yè)地產(chǎn)融資，并不反映在開(kāi)發(fā)貸上，比如經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等。”有股份行對(duì)公人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。