上海樓市熱度難減：杠桿助力 政策兩難

價值32億元的樓盤短短幾小時之內(nèi)售罄。位于上海市虹口區(qū)的瑞虹新城六期的第二批房源開盤，與去年10月的第一批房源相比，同一個樓盤短短四個月間竟?jié)q了13%。

這不是孤例，易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，2015年上海樓市漲勢驚人，一年平均漲幅達(dá)到17.6%，最高的區(qū)域能達(dá)到60%。隨著房價高企，購房者恐慌情緒蔓延，日光盤層出不窮。

流動性過剩、供求失衡，都推動了上海這一輪房價漲勢，杠桿高企、投機(jī)炒房、中介亂象等問題涌現(xiàn)。

需求、價格已被嚴(yán)重透支，如未出現(xiàn)有效的調(diào)控政策，樓市熱度難減。

瘋狂樓市

“心理變了，就什么都變了。”

“早知道房價會一下子漲這么快，去年貸多少款都該拿下套房。”剛參加工作三年的陳羽告訴《財經(jīng)》記者，她和父母從去年就開始陸陸續(xù)續(xù)看房，家里住在外環(huán)浦東金橋，為了工作方便打算再添置套市區(qū)內(nèi)環(huán)的一居室自住。從滿目的二手房看起，七八月份的時候，看中了一套靜安區(qū)的老房子，總價250多萬元。1997年建的老房子，房子比較老舊，勝在地段不錯。那會離年頭已經(jīng)漲了10%左右，那邊牛市5000點(diǎn)的余溫還在，這邊上海的樓市剛剛熱起來，大部分的人還是持觀望態(tài)度。

但是和房東談價的過程中，陳羽卻遇到了不少麻煩，房東再三跳價，一開始要加5萬元，陳羽同意了，但房東又不肯賣了，一個月內(nèi)就漲了15萬元有余。看中的幾套房子，房東都是頻頻跳價，也是打算置換到浦東的大戶型，房東見房子一路漲，對自己的房子自然是咬定不放松。

這一折騰，就耽擱到2015年底了，這時的上海樓市已是一片瘋狂。靜安區(qū)的遠(yuǎn)中風(fēng)華園以略低于市場價的價格放出18套小戶型次新房，幾十家中介帶來了上百號購房者，在遠(yuǎn)中風(fēng)華總部熙熙攘攘地排成長隊，抽中了簽才有買房資格，18個名額，上樓簽約，房子還沒來得及看一眼就全部成交?？們r近500萬元的房子以令人咋舌的速度賣出，隔了幾個月，鏈家上面掛出來的價格，比起購房價已經(jīng)漲了接近50%。

位于瑞虹新城附近的鏈家中介人士告訴《財經(jīng)》記者，他們分管的區(qū)域內(nèi)，不過是個位數(shù)的樓盤，年后一天就能成交兩套二手房。這在幾年前，是完全不可想象的。

受訪的多位購房者表示，買房對他們來講，似乎已經(jīng)成為了一種沖動型消費(fèi)，一天之內(nèi)甚至幾個小時就可以決定下來，簽完合同的心情是“有點(diǎn)懵”，顧不上思考這個決定是對是錯了。房價要漲的論調(diào)加速著這輪瘋狂，買房潮已經(jīng)推動著大家往前走。

某外企的白領(lǐng)李玲2月底在浦東買了房子，隔了兩天總價就漲了26萬元，她直言，“這種感覺曾經(jīng)也有過，是去年初我閉著眼睛買股票的時候。”

在房價日益上升的同時，開發(fā)商對于拿地和開發(fā)樓盤卻并不積極。今年2月的供應(yīng)面積已較2015年最高點(diǎn)下降了90%，上海多個樓盤在年前稱停止銷售，隔幾個月再推盤。新房每平方米均價并不十分高，但都是大戶型，總價驚人。

二手房市場亂象叢生，炒房，房東隨意跳價，價格直逼新房市場。新房則一房難求，動輒千萬元，地產(chǎn)商捂著土地不開發(fā)，或者改變土地性質(zhì)來增加住宅供應(yīng)量。房地產(chǎn)市場的供給端在待價而沽，沒人知道會漲到什么程度，又都確信著房價會一路上揚(yáng)。供給嚴(yán)重不平衡導(dǎo)致需求端像是待宰的羔羊，只能任由房東坐地起價。

“心理變了，就什么都變了。”中原地產(chǎn)高級經(jīng)理歐元登告訴《財經(jīng)》記者。

在流動性過剩、供給失衡等愈演愈烈的市場下，億翰中國董事張化東告訴《財經(jīng)》記者，部分不規(guī)范的中介行為在推高房價上起到的作用，也不容忽視。

鏈家去年推出了限時“簽賠”的服務(wù)，即與房東簽訂獨(dú)家代理協(xié)議，在限定的時間內(nèi)幫助房東根據(jù)約定的市場價格出售房屋。如果鏈家無法按時完成交易，將賠付給房東500元到5000元不等的賠償金。同樣，房東如果無法履行協(xié)議，也將向鏈家支付一定金額作為服務(wù)費(fèi)。

歐元登認(rèn)為，限時簽賠的服務(wù)在之前是絕無僅有的，并且極有可能成為抬高房價的推手。通常鏈家的房源定價比其他中介的價格虛高5%左右，而當(dāng)獨(dú)家代理數(shù)量達(dá)到一定比例后，便可操縱價格，甚至壟斷某一小區(qū)的房源價格。

王雪，本地人，家里是以小置大，需要先賣出現(xiàn)住的80平方米小戶型，房子非常熱銷，掛出兩天就有人來買，買方付了定金，但籌不到余款，只得作罷。結(jié)果中介不肯歸還屋主的房產(chǎn)證，聲稱要房產(chǎn)證只能拿錢來贖，買方給了幾萬塊錢，中介還是不肯還，最后王雪只好出了幾千元息事寧人。

上海的樓市已經(jīng)從買方市場，變成了賣方市場，甚至變成了中介市場。房價一路扶搖直上，在這過程中，任何一點(diǎn)風(fēng)吹草動都將引發(fā)蝴蝶效應(yīng)。

杠桿助力

樓市杠桿，銀行信貸是其一。P2P或者中介等推出的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品如首付貸等，挑戰(zhàn)了銀行的房貸安全線，也加大了樓市里的杠桿

歐元登告訴《財經(jīng)》記者，他經(jīng)手的所有客戶都需向銀行貸款才能買房，至少六成以上的杠桿。

在外資行做房貸業(yè)務(wù)的劉方泉也證實(shí)了這個數(shù)據(jù)。相應(yīng)地，銀行也比較樂于在房價上漲周期中放房貸。房貸屬于抵押性貸款，違約后可以將房子拍賣，在這輪漲勢中，對銀行是穩(wěn)賺不賠的生意。而且房貸向來是銀行貸款中資質(zhì)最佳的，在小劉工作的大半年時間里，壞賬為零。

央行上海分行的數(shù)據(jù)顯示，2016年1月個人住房貸款增加346億元，環(huán)比多約增140億元，同比多增243億元。上海1月樓盤成交總額為480億元，銀行貸款對于成交量有滯后效應(yīng)，不過大約估算，銀行信貸杠桿約占總成交額的六七成，屬于合理范圍。相對于發(fā)達(dá)城市，比如香港、紐約等，八成左右的銀行杠桿比例，還是略低的。

但與過去幾年相比較，住房貸款已是飛速增長，處于高位運(yùn)行的狀態(tài)。2012年新增月平均住房貸款只有15億元，2011年則是18億元。迅速躥高的房價，是新增貸款數(shù)額激增，銀行信貸比例卻不高的原因。

房價收入比是用來衡量居民收入是否能夠支撐房價的重要標(biāo)準(zhǔn)，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房價收入比超過6就可視為泡沫區(qū)。2015年全國的房價收入比為7.2，上海為21，遙遙領(lǐng)先于全國水平。這說明房價上漲，老百姓不吃不喝，要20年才能夠買得起33平方米的房子。

樓市杠桿，銀行信貸是其一。P2P或者中介等推出的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品如首付貸等，挑戰(zhàn)了銀行的房貸安全線，也加大了樓市里的杠桿。按照目前上海購買首套房最低30%的首付計算，購房的杠桿比例是3∶10，在此基礎(chǔ)上如果通過首付貸減少一半的首付，那么購房的杠桿比例將放大為3∶20。搜房網(wǎng)旗下房天下理財網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，首付貸是它推出的貸款產(chǎn)品中最受歡迎的一種，已經(jīng)有接近20萬人投資，貸款數(shù)額不設(shè)限度。

除此之外，中介墊資等影子銀行層出不窮，加劇了樓市中的杠桿波動。自去年4月鏈家理財平臺上線以來，月成交金額均為十幾億元以上，最高今年1月達(dá)到了25億元。大多是針對普通購房者借與貸的短期理財產(chǎn)品，用來墊資房屋交易過程中的贖樓、尾款以及過橋貸款等。

中介過橋貸款等屬于信用貸款，貸款利率均在10%以上，存在潛在的違約風(fēng)險。以鏈家首付貸產(chǎn)品為例，2015年總體規(guī)模為3億元，目前已經(jīng)完成了1.8億元的回款，余額仍有1.2億元未收回。

監(jiān)管層亦在加強(qiáng)中介首付貸風(fēng)險管控，截至3月8日，鏈家、我愛我家等房產(chǎn)中介的首付貸業(yè)務(wù)已暫停。

央行行長周小川之前表示，中國個人住房貸款占銀行總貸款的比重相對偏低，將來可以給予銀行更大的自主權(quán)來決定具體政策，其中包括定價以及調(diào)整首付比例。監(jiān)管層對于寬松銀行房貸的傾向性明確，銀行信貸放開，也可以減少監(jiān)管不及的小額房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險。

但是戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)主管伍惠敏告訴《財經(jīng)》記者，無論對剛需或者改善型需求，上海三成首付是一條底線，如果跨越這條警戒線，極有可能成為次貸危機(jī)的溫床。

多層杠桿高企，在水漲船高的樓市中，無疑推高了風(fēng)險。中介的場外配資可能會通過促進(jìn)成交量來推升房價，然而，并不能左右這一輪價格上漲。首付貸的出現(xiàn)早在幾年前就已經(jīng)開始，民間借貸在之前也比比皆是，歸根結(jié)底，房價飆升，帶動了一眾首付貸們的瘋狂。

政策兩難

新房供應(yīng)緊張和價格上漲也帶動了二手房市場，二手房瘋漲進(jìn)一步推高了新房成交價格

近年來貨幣超發(fā)造成的流動性過多是一個宏觀背景。廣義貨幣增長率太快，人們要想保值只能把錢從銀行里拿出來投資，國內(nèi)投資渠道又有限，股災(zāi)之后，唯一的途徑就是樓市。

而近半年上海的供需情況也偏緊。從庫存來看，截至2016年3月6日，上海的商品住宅存量為10537184平方米，以過去半年（2015年9月-2016年2月）的商品住宅月成交面積（1419397平方米）為計算標(biāo)準(zhǔn)，去化周期為7.4個月。自2015年11月起，市場已連續(xù)4個月處于供不應(yīng)求的態(tài)勢，2016年2月的供求比僅為0.19∶1，為2011年限購以來的單月最低值。

在這樣的背景下，上海土地市場出現(xiàn)飛漲。過去半年中，土地的拍賣市場頻頻出現(xiàn)高溢價地塊，在成交的73塊土地中，溢價率超過50%的25塊，超過100%的11塊。所占比例與去年同期相比均高出約15%。樓板價高于周邊在售樓盤的均價的現(xiàn)象屢見不鮮，這在相當(dāng)程度上刺激了客戶的購買情緒。

新房供應(yīng)緊張和價格上漲也帶動了二手房市場，二手房瘋漲進(jìn)一步推高了新房成交價格，市場情緒在循環(huán)的刺激下變得異常高漲。

全國“兩會”期間，如何抑制房價再成焦點(diǎn)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高表示，在嚴(yán)格執(zhí)行限購和差別化稅收信貸政策的基礎(chǔ)上，將增加土地供應(yīng)面積。伍惠敏表示，上海的核心城區(qū)可開發(fā)用地稀缺，即使有地塊進(jìn)行拍賣，樓板價也將居高不下。土地的增供將主要集中在郊區(qū)的土地上，但由于近半年土地市場高位運(yùn)行的慣性作用，新增土地供應(yīng)的拍賣仍將保持較高的溢價率。

上海已經(jīng)出臺了《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的實(shí)施意見》，主要是提高小面積、特別是市中心小面積戶型的比例，意在提高市中心的土地使用率。但從近五年市中心項目的成交情況看，面積小總價可控的情況下，極有可能出現(xiàn)單價提升的情況。此外，市中心的基礎(chǔ)設(shè)施的飽和度已經(jīng)很高，增加了市中心住宅的容量，勢必對基礎(chǔ)設(shè)施提出更高的要求。

在上海，增加供應(yīng)效果不大，政府也只可能在首付和限購上做文章。伍惠敏認(rèn)為，在全國降低首付及利率的背景下，上海仍有可能適當(dāng)?shù)靥岣吒纳菩妥≌氖赘侗壤袄?；在限購方面，也有可能提高購房的社保年限，以面對在上海工作生活更為穩(wěn)定的購房人群。

至于更大膽的舉措，比如改革土地招拍掛制度和開征房產(chǎn)稅，對于這一輪樓市降溫尚起不到直接作用。

戴德梁行的判斷是，如果2016年GDP保持約7%的穩(wěn)定增速，房地產(chǎn)市場的增幅通過各種調(diào)控政策控制在此增長幅度以內(nèi)，則房地產(chǎn)市場仍屬于可控范圍內(nèi)的平穩(wěn)上漲。未來究竟增長和政策調(diào)整的效果如何，尚待觀察。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。