部分銀行稱：正在研究考慮提高房貸首付比例

無論是從房貸申請人自身的資質(zhì),還是房產(chǎn)本身的情況,受訪銀行表現(xiàn)出更趨謹慎的態(tài)度,特別是對“假按揭”、資金杠桿等給予更大關(guān)注。部分銀行稱:正在研究考慮提高首付比例。

“首套房貸款折扣最優(yōu)可到8.5折,如果一切資料齊備、手續(xù)順利的話,平均2周可完成審批,1至2周可以放款。”建設(shè)銀行某支行負責人表示。

據(jù)悉,開年以來,上海首套房按揭貸款利率出現(xiàn)下滑。其中,交行、建行等多家銀行表示對首套房執(zhí)行最優(yōu)利率8.5折。

一路向上的房價,不斷放寬的流動性,兩種因素疊加,促使銀行涉房貸款明顯放量。據(jù)央行上海總部統(tǒng)計,今年1月份上海地區(qū)個人住房貸款單月增加346.3億元,單月增量打破去年9月份所創(chuàng)紀錄,創(chuàng)下近3年來新高,環(huán)比多增139.9億元,同比多增243.1億元。

春節(jié)前,央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文調(diào)整個人住房貸款政策,一時間,個人住房貸款“加杠桿”引起廣泛討論。

近日,央行行長周小川表示,個人住房加杠桿邏輯是對的,住房貸款應(yīng)該有大力發(fā)展的空間,“個人住房貸款在銀行總貸款的比重還是偏低的。”

“周小川的此番講話,釋放了信號,銀行會進一步擴大房貸業(yè)務(wù)規(guī)模;樓市繼續(xù)維持低首付、低利率,買房的杠桿率提高,對于銀行來說仍屬可控和可承受;銀行的風險和壞賬目前主要集中在企業(yè)和地方政府債務(wù),并非家庭和個人住房貸款方面,對銀行來說,房貸資產(chǎn)依然是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。”融360房貸分析師胡飛船對《國際金融報》記者表示。

房貸利率下調(diào)

今年2月,央行和銀監(jiān)會曾下發(fā)通知,在不實施“限購”措施的城市,居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款,原則上最低首付款比例為25%,各地可向下浮動5個百分點。

此次房貸新政出臺后,多家銀行積極響應(yīng)。工行有關(guān)負責人表示,該行在不實施“限購”城市,居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款,原則上最低首付款比例為25%,各分行可根據(jù)當?shù)厍闆r向下浮動5個百分點;對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房,最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

之前,央行規(guī)定個人住房貸款利率浮動區(qū)間下限保持基準利率的0.7倍。據(jù)在線金融搜索平臺融360統(tǒng)計,在該浮動區(qū)間內(nèi),2月上海首套房平均利率折扣為8.8折,執(zhí)行利率為4.30%,在貸款利率方面,最低的是匯豐銀行8.2折,最高的是華夏銀行9.7折。

房貸利率已降至近年新低,一線城市房貸呈現(xiàn)放寬趨勢,折扣加大。央行行長周小川近日表示,中國房貸比重偏低,房貸仍是銀行的優(yōu)質(zhì)貸款,考慮給予銀行更大自主權(quán)。業(yè)內(nèi)分析人士認為,這一信號釋放意味著銀行會進一步擴大房貸業(yè)務(wù)規(guī)模,低首付、低利率政策也將持續(xù),二三線城市老百姓買房貸款更加輕松。

記者統(tǒng)計整理發(fā)現(xiàn),近期,部分銀行正不斷調(diào)低房貸利率。以滬上的銀行為例,大部分銀行已可提供8.5折甚至更低的房貸利率。上海一家農(nóng)商行年后推出的優(yōu)惠個人住房按揭貸款,對首套購房商業(yè)貸款可享8.3折;首套房還清,購買二套房商業(yè)貸款也可享8.3折優(yōu)惠;另外還新推業(yè)務(wù),可對司法拍賣房產(chǎn)辦理按揭業(yè)務(wù)貸款。

市場分析認為,如果在風險可控的前提下,首付比例還有下調(diào)的空間。之前首套房首付30%時,市場上還有一種首付貸產(chǎn)品,為首付不夠的人群提供首付貸款,費用率能達到百分之十幾甚至二十幾。而且這種貸款產(chǎn)品的壞賬率在整個信貸市場還是比較低的。所以,購房人群對銀行來說是優(yōu)質(zhì)客戶,只要嚴格做好貸款審批工作,即使首付下調(diào),也能夠做到風險可控。

審批周期縮短

除了房貸利率有所優(yōu)惠,商業(yè)銀行房貸在貸款審批速度方面也有所加快。

據(jù)上海某房產(chǎn)中介相關(guān)人士說,原來貸款審批要40天左右,現(xiàn)在資質(zhì)好、資料齊全的貸款申請,兩周就能批下來;放款也較快,以前放款最快也要過戶后1個月,現(xiàn)在最晚也就25天。

工商銀行閔行區(qū)支行人士告訴《國際金融報》記者,“現(xiàn)在審批加放貸確實只需要1個月左右。”

不過,公積金貸款和純商業(yè)貸款的放貸時間還有區(qū)別。工商銀行的信貸部人士告訴記者,住房貸款的審批時間大概在1個月左右,公積金貸款的房貸時間為2周,純商業(yè)貸款的房貸時間只需要1周。

記者了解到,一般來說,銀行都是在借款人的公積金貸款申請審批通過,上下家成功辦理過戶并成功拿到交易中心發(fā)布的新房產(chǎn)證之后,才會發(fā)放公積金貸款。由于之間的審批流程較多,所以此前公積金貸款審批到放款的周期一般在1至3個月之間,甚至更長的時間。而且有些地方規(guī)定需要在商品房主體工程結(jié)頂之后才發(fā)放公積金貸款,這樣就導(dǎo)致公積金貸款放款周期更長,所以很多開發(fā)商都會要求購房者選擇商業(yè)貸款。但是有些地區(qū)在成立起市公積金管理中心之后,該市的公積金貸款放款周期大大縮短。例如廣州、上海等省市,就基本實現(xiàn)了公積金貸款的快速放款,審批通過的公積金貸款一般在7至15天內(nèi),就能正常放款。

甚至有銀行推出了基于互聯(lián)網(wǎng)平臺的房貸“神器”,可以在線辦理房貸業(yè)務(wù),稱最快24小時內(nèi)完成審批。例如招商銀行推出的“云按揭”,已經(jīng)在多個省市上線。

對各大商業(yè)銀行來說,個人房貸雖然收益有限,但風險較低,受到青睞也很正常。一家股份制銀行相關(guān)人士表示,目前行里給個人房貸的額度安排較為充裕,當前經(jīng)濟形勢不明朗,對一些小微企業(yè)客戶的信貸投放有所收緊,個人業(yè)務(wù)的重點放在房貸和消費上。“年初銀行額度較寬松,同時房地產(chǎn)銷售也持續(xù)火爆,可能個人房貸規(guī)模還會繼續(xù)上揚一段時期”。

業(yè)內(nèi)人士指出,在經(jīng)濟下行壓力較大的情況下,個人進行企業(yè)經(jīng)營的成本越來越高,風險也變大,相比個人消費貸款,個人經(jīng)營性貸款火熱程度勢必會差一些。

“預(yù)計未來銀行房貸折扣力度加大,發(fā)展房地產(chǎn)個貸市場,一線城市估計會加大折扣力度,非限購城市貸款買房更輕松。”一位銀行業(yè)人士對記者表示。

貸款門檻提高

上海的商業(yè)銀行房貸利率雖然向下浮動,但相應(yīng)的貸款門檻卻提高了。多家銀行相關(guān)負責人向記者表示,雖然貸款利率優(yōu)惠,但銀行對房齡、購房者征信以及貸款額度等方面提高了標準。

首先,在貸款房齡方面的要求更嚴格,比如,房屋面積小于60平方米、房齡超過20年的客戶,只可付四貸六;此外,2月份開始,若上一套房的公積金沒結(jié)清,購房者便不能付三貸七,最多只能貸六成,而原來只要商業(yè)貸款結(jié)清,即使公積金貸款沒結(jié)清,也可以貸七成。

浦發(fā)銀行某營業(yè)網(wǎng)點貸款負責人也稱,目前浦發(fā)銀行貸款利率為8.6折,但要享受該優(yōu)惠,除了滿足貸款基本要求外,貸款額度必須在200萬以上,目前常批的是8.8折。

“雖然最低貸款優(yōu)惠可達8.5折,但各家行會有一些條件,比如購買與銀行合作的樓盤或者購房者自身征信條件好、還貸條件穩(wěn)定等。”建行有關(guān)負責人表示。

周小川還在講話中指出,在宏觀和微觀審慎監(jiān)管框架下,將來應(yīng)更加強對銀行總體健康程度的考核,讓銀行有更大的自主權(quán)來決定他們對不同客戶采取什么樣的政策。

“定價更靈活,并不代表一定是利率優(yōu)惠打折,而是會與市場結(jié)合更緊密,適應(yīng)不同的市場變化。比如在一些去庫存城市和一線城市,應(yīng)該采取不同的措施。目前普遍來看,一線城市的利率要比其他城市優(yōu)惠力度更大,一線城市的樓市成交也相對更加火爆。對于樓市成交不活躍的城市,利率下浮的空間是存在的,但是每家銀行要考慮實際的風險控制,審慎對待利率的調(diào)整,加強審批。”融360房貸分析師胡飛船表示。

不過,業(yè)內(nèi)人士分析認為,貸款利率的變化并不會直接改變潛在購房人群的購房意愿。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。