房產(chǎn)眾籌平臺普遍慘淡 炒房看上去很熱

有律師表示，眾籌購房的方式與非法集資的界限不清，可能構(gòu)成非法經(jīng)營罪

北上深樓市近期持續(xù)升溫。有趣的是，房價的暴漲又一次讓眾籌進入公眾視野，一大批房屋中介所謂的“眾籌”買房開始引發(fā)眾人的關(guān)注。

中投顧問研究總監(jiān)郭凡禮對《證券日報》記者表示：“房地產(chǎn)眾籌主要分為營銷推廣、理財投資和眾籌建房三類。”他表示：“各房產(chǎn)眾籌平臺出現(xiàn)的各種首付貸和房產(chǎn)眾籌產(chǎn)品是這次房產(chǎn)熱潮的主力軍，購房者自發(fā)組成的眾籌湊款買房則起到推波助瀾的作用。目前房產(chǎn)眾籌處于灰色地帶，面臨政策風(fēng)險較大。”

零壹財經(jīng)數(shù)據(jù)部總監(jiān)趙金龍對本報記者說：“國內(nèi)涉及房產(chǎn)眾籌的平臺大概在25家左右，上線的項目數(shù)量并不多，整體表現(xiàn)還是非常謹慎。”

一線城市樓市火爆

房產(chǎn)眾籌平臺普遍慘淡

據(jù)克而瑞研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，以2015年2月-2016年2月為區(qū)間統(tǒng)計，樓市價格北京均價漲幅19.7%，上海均價漲幅42.5%，深圳均價漲幅為68.2%。新年伊始，雖然出臺的各項利好政策并非針對一線城市，但市場心理產(chǎn)生變化，一線樓市持續(xù)高燒，售樓處一派火熱景象。此外，更是催生了一系列杠桿炒房、“場外配資”的投機心理。

與之相對應(yīng)的房產(chǎn)眾籌平臺卻是另一番景象，根據(jù)零壹財經(jīng)提供給《證券日報》記者的數(shù)據(jù)顯示，2016年已經(jīng)過去兩個多月，并未觀察到新上線的房產(chǎn)眾籌平臺，在房產(chǎn)行業(yè)亂象及政策不明的情況下，市場表現(xiàn)似乎相當(dāng)謹慎。

趙金龍對記者稱，“據(jù)我們觀察，2015年全年房產(chǎn)眾籌不到50億元，房產(chǎn)眾籌平臺的首付貸產(chǎn)品更是可以忽略不計。如果說對房產(chǎn)行業(yè)有影響的話，那應(yīng)該是線下部分造成的。”

盈燦咨詢高級分析師張葉霞也對本報記者表示：“房產(chǎn)眾籌平臺在2015年出現(xiàn)較大幅度增長，但并未隨著2016年炒房熱出現(xiàn)明顯增加。”

趙金龍談道，“目前國內(nèi)涉及房產(chǎn)眾籌的平臺大概在25家左右，包括平安好房、無憂我房、搜房網(wǎng)、眾籌網(wǎng)金、房金所、安家貸、京東眾籌、團貸網(wǎng)（房寶寶）等，上線的項目數(shù)量并不多，整體表現(xiàn)還是非常謹慎。值得注意的是，北斗云籌、微投房兩家平臺已無法打開，眾籌網(wǎng)在2015年3月-5月完成3個房產(chǎn)眾籌項目后便不再涉及房產(chǎn)項目。”

特例平臺10分鐘完成募集

購房價卻低于市場價100萬元

在普遍“慘淡”的行情下，拼房網(wǎng)顯得格外與眾不同。“我們‘1502項目’上線不到10分鐘就完成了。”本報記者以投資者的身份致電拼房網(wǎng)的客服，他如此表示。

據(jù)資料顯示，拼房網(wǎng)創(chuàng)立于2015年，屬于深圳前?？迫鸬腺Y產(chǎn)管理網(wǎng)絡(luò)科技有限公司，注冊資本1000萬元。其官網(wǎng)稱，拼房網(wǎng)是國內(nèi)首家二手房地產(chǎn)眾籌平臺。據(jù)客服介紹，該平臺的具體流程：推出房源——根據(jù)房產(chǎn)情況計算眾籌金額——發(fā)起眾籌——融資成功——購買房產(chǎn)——1年后回購或出售——按眾籌份額獲取收益。

前述的“1502項目”目前已經(jīng)募集完結(jié)，眾籌資金150萬元。在該項目融資表中顯示，富通城四期12棟1502戶，建筑面積82.76平米，購房價353萬元，其中融資的150萬元首付款中包括，定金20萬元、首付款86萬元、傭金8萬元、稅費6萬元、月供20萬元、備用金10萬元。

但記者發(fā)現(xiàn)，在項目動態(tài)中最近消息更新于去年12月4日，而近3個月的進展如何并未有顯示。對此，該平臺客服解釋稱，“這是去年的項目，今年開始一直很忙，我們會盡快更新信息，目前項目已經(jīng)做完了，房產(chǎn)證也抵押給了銀行。”

《證券日報》記者隨后登陸鏈家網(wǎng)查詢到，富通城四期二手房普遍房價為每平米55000元—58000元左右。其中，有兩套在售的83平米二手房，報價分別為500萬元、580萬元，均與拼房網(wǎng)的報價相去甚遠。

“去年12月份富通城四期的均價在45000元—47000元左右，總價大概在450萬元—470萬元上下”，鏈家銷售人員表示。當(dāng)記者借口稱朋友去年353萬（即前述眾籌項目融資表的購房價）買到房時，他表示：“不可能，再低也不會低100多萬元。去年聽說有個最低的成交也是近400萬元的。”

如此看來，拼房網(wǎng)的購房價似乎過低。對此，趙金龍對本報記者表示：“拼房網(wǎng)其盈利方式無非是靠交易手續(xù)費。”據(jù)他了解，在深圳樓市整體上漲的背景下，有的項目持有4個月后收益率高達77%。目前，監(jiān)管方對房貸行業(yè)盯的緊，政策風(fēng)險不可忽視，樓市也不可能一直瘋狂下去，所以眾籌到的房產(chǎn)也可能有貶值風(fēng)險。

“我們不保本保息。對房產(chǎn)會考察評估，大概2天內(nèi)完成，而且公司的資金是由第三方易寶支付資金托管，也有法律顧問團隊。”對于存在的風(fēng)險，拼房網(wǎng)客服如此回應(yīng)。

民間湊份子眾籌存風(fēng)險

發(fā)起人或涉及非法集資

明知道有風(fēng)險，但想眾籌買房的人卻不在少數(shù)。除了通過眾籌平臺買房外，據(jù)了解還有一種民間湊份子的眾籌買房方式。實際上就是幾個朋友湊錢付首付，備好兩年左右的月供資金，籌資的人簽訂一個合約，以其中某一位的名義買房，約定房價上漲到某個點時拋出，獲利按出資比例分成。

而這種聯(lián)合炒房的極端是“包樓”，即一些有實力的投資客會抱團，在看好某個新樓盤后，與開發(fā)商協(xié)商以某個價格承包下整棟樓，然后留著慢慢賣。

“這周已經(jīng)有4個朋友跟我商討過要不要眾籌買房。”一位想買房的李女士人士對《證券日報》記者稱，她對眾籌買房有些猶豫，但十分動心。“我身邊有的朋友已經(jīng)眾籌買了房，雖然知道會存在一些風(fēng)險，但朋友之間互相信任，而且現(xiàn)在不買房錢放在手里也是虧的。”

大學(xué)剛畢業(yè)沒多久的小赫稱，“看著房價一直在漲，再漲就買不起了，所以很想眾籌買房，但身邊的朋友都沒有這個實力，也挺著急。”他認為，與其找不到眾籌買房的伙伴，不如找一些能眾籌買房賺錢的平臺去投資買房。

不過，這些方式也不安全。如果未來的房產(chǎn)證上只登記了一個人的名字，那么該房子就屬于個人私有財產(chǎn)。即使一起眾籌的出資人有過分成協(xié)議，也可以根據(jù)借貸關(guān)系解決，只需要將其他出資人的資金歸還即可，那筆升值的資金很有可能落入房主個人口袋。

中國經(jīng)濟體制改革研究會首席法律顧問谷遼海律師接受《證券日報》記者采訪時表示：“從司法實踐中的諸多案例來看，眾籌買房對購買商品房缺乏足夠資金的年輕人來說具有巨大的誘惑力，而通過網(wǎng)絡(luò)平臺眾籌買房具有相當(dāng)大的法律風(fēng)險，若一旦有問題，眾籌的發(fā)起人有可能會涉及到非法集資方面的犯罪。”他進一步解釋稱，在司法實踐中，眾籌的發(fā)起人往往通過互聯(lián)網(wǎng)平臺這一媒介向社會公眾即社會不特定對象吸收建房資金，不具有房產(chǎn)銷售的真實內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的，可能會以非法吸收公眾存款罪定罪處罰。”

北京市人大常委會立法咨詢委員會委員楊兆全也對本報記者表示：“以投資為目的的眾籌買房面臨極大的政策風(fēng)險，因為這種方式會人為非理性地推高房價，與國家政策目標(biāo)相違背，隨時存在被政府叫停的可能。其次，眾籌購房的方式，與非法集資的界限不清，從普通投資人進行資金歸集，承諾回報，可能構(gòu)成非法經(jīng)營罪。再次，如果出現(xiàn)房價下跌，投資人損失會很大。在貸款償還上，會產(chǎn)生糾紛甚至是法律訴訟。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。