香港樓市現(xiàn)“小陽(yáng)春”：供應(yīng)將增加 房?jī)r(jià)或軟著陸

春節(jié)過(guò)后被唱衰的香港樓市近日出現(xiàn)了“小陽(yáng)春”。

截至3月4日，反映香港二手住宅樓價(jià)走勢(shì)的中原城市領(lǐng)先指數(shù)（CCL）最新報(bào)131.76點(diǎn)，比前一周升0.76%。同時(shí)，四大整體指數(shù)已連續(xù)兩周攀升，這是30周以來(lái)首次出現(xiàn)。

隨著樓價(jià)出現(xiàn)短暫企穩(wěn)的跡象，二手市場(chǎng)交投亦顯著回暖。根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，在上個(gè)周末兩日（3月5-6日）內(nèi)，香港10大屋苑錄12宗成交，按周增加50%，創(chuàng)下32周新高。

這是否意味著香港樓價(jià)已經(jīng)觸底反彈？“雖然市場(chǎng)出現(xiàn)暫時(shí)的回暖，但這并非表示香港樓市已經(jīng)見(jiàn)底。隨著未來(lái)幾年房屋供應(yīng)不斷增加，香港樓市將出現(xiàn)軟著陸。”高力國(guó)際亞洲估值與咨詢(xún)執(zhí)行董事張翹楚表示。

中原地產(chǎn)亞太區(qū)住宅部總裁陳永杰接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道采訪(fǎng)時(shí)認(rèn)為：“政府表明無(wú)意減辣，這將為市場(chǎng)帶來(lái)明確方向，一些期望政府減辣而猶豫入市的購(gòu)買(mǎi)力，在一手及二手樓價(jià)有所調(diào)整的吸引下，將陸續(xù)投入市場(chǎng)，預(yù)料近期物業(yè)成交量將有所回升。”

未來(lái)兩三年跌幅約20%

自去年下半年以來(lái)，一度牛氣沖天的香港樓市出現(xiàn)明顯的轉(zhuǎn)向。市場(chǎng)上甚至有論調(diào)認(rèn)為香港樓市或?qū)⒅噩F(xiàn)1997年暴跌70%的場(chǎng)景。

根據(jù)香港土地注冊(cè)處數(shù)據(jù)顯示，今年2月送交注冊(cè)的住宅樓宇買(mǎi)賣(mài)合約1807份，環(huán)比下跌11.6%，同比則暴挫70%，連續(xù)兩個(gè)月創(chuàng)1996年有紀(jì)錄以來(lái)新低。同時(shí)，2月住宅買(mǎi)賣(mài)成交額僅為117.69億港元，創(chuàng)下自2008年11月以來(lái)最低，同比與環(huán)比則分別下跌25.5%、71.2%。

同時(shí)，香港差餉物業(yè)估價(jià)署資料顯示，今年1月香港私人住宅樓價(jià)指數(shù)環(huán)比再跌2.24%至278.7點(diǎn)，由去年9月見(jiàn)頂至今，已累計(jì)下挫約9%，重返2014年12月的水平。

“雖然未來(lái)新供應(yīng)會(huì)增加，但住宅樓價(jià)不會(huì)大跌，因?yàn)樗饺俗≌聠挝宦涑闪績(jī)H11280個(gè)，仍然少于市場(chǎng)可以吸納的16826個(gè)。同時(shí)，建筑成本未有任何降價(jià)跡象。”高力國(guó)際（香港）副常務(wù)董事胡孝直指出。

他續(xù)稱(chēng)，目前香港整體樓市情況比1997年要健康，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)的炒賣(mài)盛行，“但當(dāng)下香港樓市正在經(jīng)歷軟著陸，通過(guò)增加供應(yīng)來(lái)慢慢調(diào)節(jié)市場(chǎng)價(jià)格，而且市場(chǎng)依然累積了不少的購(gòu)買(mǎi)力。”

“我們預(yù)測(cè)今年中小型單位的價(jià)格跌幅大約為10%，這類(lèi)單位今年至今的跌幅已經(jīng)達(dá)到4%，一些不利因素對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響已提前反應(yīng)。香港樓市的調(diào)整周期通常為2-3年，未來(lái)的跌幅有可能逐漸放緩，整個(gè)下行周期的跌幅約為20%。”他在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪(fǎng)時(shí)表示。

自2003年起，香港房?jī)r(jià)創(chuàng)造了連續(xù)十二年上漲的“神話(huà)”。供應(yīng)短缺問(wèn)題一直以來(lái)是香港樓價(jià)高企的癥結(jié)所在。在2005-2013年的八年期間，香港私人住宅的每年供應(yīng)量?jī)H為11000個(gè)，而在1998-2004年期間的年均供應(yīng)量則達(dá)到28000個(gè)。

為此，香港政府于五年前開(kāi)始加快賣(mài)地，目標(biāo)將每年新增私樓供應(yīng)單位增加到1.8萬(wàn)-2萬(wàn)個(gè)。特首梁振英于1月13日發(fā)表任內(nèi)第四份施政報(bào)告明確提出，私營(yíng)房屋方面，預(yù)計(jì)未來(lái)三四年一手住宅市場(chǎng)的供應(yīng)量約為8.7萬(wàn)個(gè)單位，這是自2004年9月起政府按季度公布供應(yīng)數(shù)字以來(lái)的新高。

“我們預(yù)測(cè)今年私人住宅供應(yīng)量約13738個(gè)，明年將增至20655個(gè)。為了完成8.7萬(wàn)個(gè)單位的目標(biāo)，在2018-2019年的每年供應(yīng)將增加至26000個(gè)左右。”張翹楚表示。

內(nèi)地發(fā)展商積極購(gòu)地

在本地發(fā)展商積極推盤(pán)之際，內(nèi)地發(fā)展商們卻正在躍躍欲試，積極進(jìn)軍香港土地市場(chǎng)。

香港地政總署3月2日公布，何文田常盛街住宅用地以約63.81億港元由內(nèi)地開(kāi)發(fā)商高銀金融中標(biāo)，每平方呎樓面地價(jià)約10889港元，接近市場(chǎng)預(yù)期上限；地皮批租期為50年。

資料顯示，該地塊的地盤(pán)面積約9.77萬(wàn)平方呎，可建樓面約58.6萬(wàn)平方呎，市場(chǎng)估值約58.6億至64.46億港元。

胡孝直表示：“內(nèi)地發(fā)展商對(duì)投資香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的興趣日益濃厚，尤其是核心區(qū)一帶。他們對(duì)香港住宅市場(chǎng)中長(zhǎng)期前景仍然有信心，其中一部分原因是出于人民幣匯率波動(dòng)而香港經(jīng)濟(jì)相對(duì)穩(wěn)定。”

“相比內(nèi)地開(kāi)發(fā)商，香港本地大型發(fā)展商通常擁有較多的土地儲(chǔ)備，并不急于增購(gòu)?fù)恋?。同時(shí)，這些內(nèi)地開(kāi)發(fā)商以前往往集中在地鐵沿線(xiàn)、有海景的地塊，但近期亦開(kāi)始進(jìn)入屯門(mén)豪宅市場(chǎng)，取態(tài)更加進(jìn)取。”張翹楚向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

此外，戴德梁行香港投資及顧問(wèn)服務(wù)部董事葉健均向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，去年大額地皮成交中，內(nèi)地開(kāi)發(fā)商參與了23宗成交的35%，涉及金額更高達(dá)55%，首次超出本地發(fā)展商。“內(nèi)地開(kāi)發(fā)商偏愛(ài)價(jià)格高、大型的地皮，可以用作大型的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，萬(wàn)科、保利、世貿(mào)等均有在香港競(jìng)標(biāo)地塊。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。