房貸利息將可抵個(gè)稅：改善型房奴受益最大

在全國(guó)“兩會(huì)”上，在談到個(gè)稅改革問(wèn)題時(shí)，財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉表示，將循序漸進(jìn)實(shí)施個(gè)人所得稅的新體系。未來(lái)，基于完整的資產(chǎn)信息，新體系下房貸利息、教育和撫養(yǎng)子女費(fèi)用將可抵稅，而這項(xiàng)政策在實(shí)行后，將使得全國(guó)約2400萬(wàn)元繳納個(gè)稅的人們收益。

其中，房貸利息抵稅，是在美國(guó)、荷蘭、丹麥、比利時(shí)等國(guó)家執(zhí)行多年的政策。從2013年年底起，業(yè)內(nèi)就有傳聞國(guó)內(nèi)個(gè)稅改革也將采用類似策略。去年，國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)了發(fā)改委《關(guān)于2015年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》，提出要研究綜合與分類相結(jié)合的個(gè)稅改革方案，并將于2017年付諸立法。意見(jiàn)特別提到“完善稅前扣除”改革，其中重要內(nèi)容是增加住房按揭貸款利息支出等專項(xiàng)扣除項(xiàng)目。

如今，這一傳聞已久的政策終于擺上決策者的案頭。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》報(bào)道，兩會(huì)期間，全國(guó)工商聯(lián)已經(jīng)提交了《關(guān)于推動(dòng)化解房地產(chǎn)庫(kù)存的建議》提案，提出積極推行房地產(chǎn)信托，將個(gè)人所得稅充抵房貸利息等建議。但對(duì)于實(shí)施的限定和條件，樓繼偉沒(méi)有詳述。

所謂房貸利息抵稅，指的是在計(jì)征個(gè)人所得稅時(shí)，將房貸產(chǎn)生的利息作為稅前減除項(xiàng)扣除，再對(duì)扣除后的收入部分計(jì)算并征繳個(gè)人所得稅。經(jīng)過(guò)測(cè)算，這將可以為個(gè)人節(jié)省房貸利息15%-45%的支出，原本繳納稅負(fù)越高，房貸利息越多，抵扣節(jié)稅優(yōu)惠力度越大。

舉例而言，假設(shè)某白領(lǐng)A先生，月收入2萬(wàn)元，購(gòu)買一套200萬(wàn)元的住宅，通過(guò)商業(yè)貸款按揭七成供30年。選擇等額本息的還款方法，該白領(lǐng)先生月均還款額約7430元，其中，約3541元是利息支出。

在改革之前，稅前月收入2萬(wàn)元的A先生，應(yīng)繳納約2293元個(gè)稅。而在改革后，抵扣掉房貸利息，A先生僅需要繳納約1407元個(gè)稅。相比原來(lái)，在其他情況不變的前提下，A先生每月能夠少繳稅886元，相當(dāng)于每月房貸利息的25%。30年后，A先生總計(jì)能夠省下大約32萬(wàn)房貸利息。

再假設(shè)另一位公司高管B先生，稅前月收入15萬(wàn)元，購(gòu)買一套1300萬(wàn)元的住宅，通過(guò)商業(yè)貸款按揭五成供30年。同樣以等額本息的還款方法測(cè)算，B先生月均還款額約34497元，其中約16442元是利息支出。

改革前，按照B先生的稅前月收入15萬(wàn)元計(jì)算，B先生每月應(yīng)繳納約50931元個(gè)稅。而在改革之后，抵扣掉房貸利息，B先生僅需要繳納約43531元個(gè)稅。這意味著B(niǎo)先生每月將少繳稅約7400，相當(dāng)于房貸利息支出的45%。30年后，B先生將因?yàn)檫@項(xiàng)政策省下大約266萬(wàn)元房貸利息。

從上述兩個(gè)測(cè)算案例可以看出，千萬(wàn)級(jí)房產(chǎn)的高收入按揭購(gòu)房者能夠享受到這項(xiàng)政策的紅利更多。因而有言論稱，擔(dān)心會(huì)出現(xiàn)“貧富分化進(jìn)一步加劇”的現(xiàn)象——能買得起房的人，享受抵扣個(gè)稅的好處，而買不起房的人，卻還要交比買得起房的人更多的個(gè)稅。如若沒(méi)有嚴(yán)格限制，或?qū)⒀葑優(yōu)橛枚愂昭a(bǔ)貼有錢人炒房之舉。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，預(yù)計(jì)這項(xiàng)房貸利息抵扣個(gè)稅的政策的落地也將伴隨一系列限制條件，諸如貸款所購(gòu)房屋必須是家庭唯一住房等。盡管從數(shù)據(jù)上看，千萬(wàn)級(jí)房產(chǎn)的按揭買房人獲益最多，但這類購(gòu)買千萬(wàn)豪宅的消費(fèi)者一般都已經(jīng)擁有不止一套房產(chǎn)，實(shí)際上不太可能享受到這一政策。“政策應(yīng)該不會(huì)寬松到刺激千萬(wàn)豪宅銷售的程度。”張大偉說(shuō)。

而對(duì)于三四線城市的龐大庫(kù)存，這項(xiàng)政策也并沒(méi)有實(shí)際的去化效果。三四線城市的居民工資基本都在納稅線周圍，能夠抵扣減免的資金量非常小。張大偉估計(jì)，對(duì)樓市而言，這項(xiàng)政策最可能刺激銷售去化的，是一二線城市總價(jià)在500萬(wàn)元左右的房產(chǎn)。

一二線城市總價(jià)在500萬(wàn)元左右的房產(chǎn)，主要購(gòu)買力來(lái)自于月工資收入在3萬(wàn)-5萬(wàn)元，家庭住房在1套-2套的人群，將是在政策限定的范圍內(nèi)享受紅利最多的人群。500萬(wàn)元左右房產(chǎn)每月貸款利息測(cè)算預(yù)計(jì)在8800元左右，月工資收入在3萬(wàn)-5萬(wàn)元的這類人群將能通過(guò)這一政策少繳25%-30%，總計(jì)省下90萬(wàn)元左右的利息——這是一筆不小的數(shù)目，將有望直接刺激這類人群的購(gòu)買需求。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。