房地產(chǎn)去庫存不應(yīng)僅靠政府救市

針對當(dāng)前全國樓市依舊嚴(yán)峻的去庫存現(xiàn)狀，全國政協(xié)委員、泰禾集團(tuán)董事長黃其森在全國“兩會”期間表示，高庫存城市如果只是等政府救市，一味“等、靠、要”肯定沒有出路。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)放棄僥幸心理，該降價就降價，以價換量，才能爭取主動。

在開發(fā)品質(zhì)上，開發(fā)商則要努力“做加法”。庫存再大的城市依然有熱銷的樓盤，哪怕夕陽行業(yè)，也有朝陽企業(yè)、朝陽產(chǎn)品。況且，房地產(chǎn)市場依然大有可為，現(xiàn)在以及將來一段時間都是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的特征是改善型需求漸成市場主流，以往什么房子都好賣的日子一去不返了。

黃其森表示，通過分析當(dāng)前二手房市場，得出的結(jié)論是好房子太少了。市場上存在大量的改善型需求的客戶。由此，當(dāng)前去庫存應(yīng)主要體現(xiàn)在“供給側(cè)改革”，開發(fā)企業(yè)要從供給端刺激新需求、新市場，用高品質(zhì)、高附加值、差異化的產(chǎn)品滿足改善型客戶不斷升級的置業(yè)需求。

資料顯示，2015年末全國商品房待售總面積7.19億平方米，去庫存面臨空前壓力。目前全國已有超過130個城市出臺政策，通過公積金新政、降低購置稅及交易稅費(fèi)推進(jìn)房地產(chǎn)去庫存。

黃其森表示，此類政策只是短期行為，建議降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營稅負(fù)。

目前，各地執(zhí)行的土地增值稅預(yù)征率普遍是在2012年、2013年房地產(chǎn)市場處理于最好水平時定下的2%-6%不等。而今，絕大多數(shù)地方房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率已經(jīng)嚴(yán)重下滑，甚至部分企業(yè)出現(xiàn)虧損，如果還是按原定的稅率確實(shí)讓企業(yè)不堪重負(fù)。因此黃其森建議各地結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的經(jīng)營狀況，確定合理的土地增值稅預(yù)征率。

同時，黃其森認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售階段征收企業(yè)所得稅的計稅毛利率也是如此，大多是在前幾年房地產(chǎn)市場處于最好時期時定下的15%-22%，個別地方甚至達(dá)到25%。黃其森建議結(jié)合各地的房地產(chǎn)經(jīng)營毛利率水平，適當(dāng)降低計稅毛利率。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。