房地產(chǎn)去庫(kù)存不應(yīng)僅靠政府救市

針對(duì)當(dāng)前全國(guó)樓市依舊嚴(yán)峻的去庫(kù)存現(xiàn)狀，全國(guó)政協(xié)委員、泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森在全國(guó)“兩會(huì)”期間表示，高庫(kù)存城市如果只是等政府救市，一味“等、靠、要”肯定沒(méi)有出路。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)放棄僥幸心理，該降價(jià)就降價(jià)，以價(jià)換量，才能爭(zhēng)取主動(dòng)。

在開發(fā)品質(zhì)上，開發(fā)商則要努力“做加法”。庫(kù)存再大的城市依然有熱銷的樓盤，哪怕夕陽(yáng)行業(yè)，也有朝陽(yáng)企業(yè)、朝陽(yáng)產(chǎn)品。況且，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然大有可為，現(xiàn)在以及將來(lái)一段時(shí)間都是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的特征是改善型需求漸成市場(chǎng)主流，以往什么房子都好賣的日子一去不返了。

黃其森表示，通過(guò)分析當(dāng)前二手房市場(chǎng)，得出的結(jié)論是好房子太少了。市場(chǎng)上存在大量的改善型需求的客戶。由此，當(dāng)前去庫(kù)存應(yīng)主要體現(xiàn)在“供給側(cè)改革”，開發(fā)企業(yè)要從供給端刺激新需求、新市場(chǎng)，用高品質(zhì)、高附加值、差異化的產(chǎn)品滿足改善型客戶不斷升級(jí)的置業(yè)需求。

資料顯示，2015年末全國(guó)商品房待售總面積7.19億平方米，去庫(kù)存面臨空前壓力。目前全國(guó)已有超過(guò)130個(gè)城市出臺(tái)政策，通過(guò)公積金新政、降低購(gòu)置稅及交易稅費(fèi)推進(jìn)房地產(chǎn)去庫(kù)存。

黃其森表示，此類政策只是短期行為，建議降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)稅負(fù)。

目前，各地執(zhí)行的土地增值稅預(yù)征率普遍是在2012年、2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)處理于最好水平時(shí)定下的2%-6%不等。而今，絕大多數(shù)地方房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率已經(jīng)嚴(yán)重下滑，甚至部分企業(yè)出現(xiàn)虧損，如果還是按原定的稅率確實(shí)讓企業(yè)不堪重負(fù)。因此黃其森建議各地結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的經(jīng)營(yíng)狀況，確定合理的土地增值稅預(yù)征率。

同時(shí)，黃其森認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售階段征收企業(yè)所得稅的計(jì)稅毛利率也是如此，大多是在前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)處于最好時(shí)期時(shí)定下的15%-22%，個(gè)別地方甚至達(dá)到25%。黃其森建議結(jié)合各地的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)毛利率水平，適當(dāng)降低計(jì)稅毛利率。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。