貝殼研究院：市場走出疫情影響 二手房成交反超去年

中新網(wǎng)9月29日電 9月28日，貝殼研究院“5號院LIVE”沙龍在線上舉辦，本期沙龍主題為“新格局下的新考驗”，貝殼研究院首席市場分析師許小樂、高級分析師潘浩、黃卉從二手房、新房、租賃三大市場深度解碼三季度房地產(chǎn)市場，并分析在雙循環(huán)的新格局下，房產(chǎn)行業(yè)面臨的新考驗。

重點18城二手房實際成交量走勢及累計同比

市場走出疫情影響 二手房累計成交反超去年

上半年伴隨著疫情逐漸得到控制，二手房市場累計成交在三季度實現(xiàn)反超。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年前三季度重點18城二手住宅累計成交量同比增長4%，疫情對重點城市二手房市場的沖擊已被填補。

伴隨著畢業(yè)季租賃需求在三季度的集中釋放，全國重點18城租賃成交量環(huán)比第二季度上漲26.0%，租賃成交量在8月達到峰值，租金價格環(huán)比二季度上漲1%。今年第三季度市場表現(xiàn)基本符合往年的租賃市場規(guī)律，租賃市場持續(xù)得逐漸修復，回歸常態(tài)化軌道。

新房市場整體呈現(xiàn)出持續(xù)復蘇，降幅收窄的特點。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計整理數(shù)據(jù)顯示，重點城市整體住宅用地累計成交規(guī)劃建筑面積累計同比降幅收窄至3.3%，累計成交樓面價同比增長16.5%。溢價率方面，整體住宅用地累計成交溢價率從二季度開始穩(wěn)定在15%的水平，市場保持較好的活躍度。三季度66城新房成交量累計同比保持1成降幅，市場恢復速度隨著各地調(diào)控升級后持續(xù)放緩。

2019年至今66座大中城市合計季度成交套數(shù)與成交面積累計同比

調(diào)控收緊疊加預期回落 年底季節(jié)性大幅反彈可能性較弱

盡管三季度市場依然呈現(xiàn)正向的市場恢復情況，但政策收緊、市場回落的相關信號也給整個房地產(chǎn)市場帶來一系列新的考驗。7月以來，深圳、東莞、杭州及成都等12城約20次出臺收緊政策抑制和防范市場過熱。同時，住建部出臺《租賃條例》的將填補住房租賃領域立法的空白，三季度全國12個地區(qū)發(fā)布了17項租賃相關政策，以規(guī)范和培育租賃市場。

不同于往年三季度二手市場量價持續(xù)下行，三季度二手房市場庫存走高，重點18城中12城業(yè)主漲價次數(shù)環(huán)比下降，購房需求在這一階段積蓄，預計四季度二手市場保持量降價穩(wěn)，剛需將成為市場新動力。在三穩(wěn)目標和調(diào)控壓力下，四季度新房市場則難有超出預期的表現(xiàn)，預計成交量和去年同期持平。相較于一、二手市場，疫情對租賃市場的沖擊更大，市場彈性不足。陸續(xù)出臺的收緊政策或?qū)⒓铀偈袌鲎兝?，預計明年春節(jié)后熱度有望回升。

樓市“金九”未現(xiàn)，“銀十”將現(xiàn)成交小高峰。三季度末，樓市進入傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”，但在政府調(diào)控以及市場預期的影響下，樓市“金九”仍未現(xiàn)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年三季度重點18城二手住宅實際成交量環(huán)比下滑9%，新房市場上，1-9月66城新房市場累計成交套數(shù)同比下滑9.4%，成交面積累計同比下滑8.8%，市場平穩(wěn)恢復；而根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-8月商品房銷售額已同比回正，貝殼研究院預計，十一黃金周預計出現(xiàn)一波新房成交小高峰將支撐“銀十”。

全國土地累計成交總額破4萬億，杭州、上海、北京排名前三。貝殼研究院統(tǒng)計整理數(shù)據(jù)顯示，2020年三季度全國351城整體住宅用地累計成交金額突破4萬億元，成交金額累計同比增長10%。杭州、上海、北京累計成交金額分列前三甲。其中，杭州2018-2019年全年，以及截止三季度均為全國住宅用地累計成交金額最高城市。

新政下深圳二手房成交腰斬，重點城市中降幅最大。從整體上看，三季度重點城市二手房成交普遍回落，超8成城市成交環(huán)比下滑。其中由于“715”新政后，又有“729”新政補充，深圳二手房成交環(huán)比降幅逼近50%，降幅最大。價格方面，深圳三季度二手房價格漲幅環(huán)比收窄近3個百分點，月度二手房價格已止?jié)q走平，調(diào)控效果顯現(xiàn)且待進一步發(fā)酵。

“三道紅線”過渡期房企爭先發(fā)債，三季度發(fā)債規(guī)模刷新歷史紀錄。受到融資新規(guī)“三道紅線”的影響，調(diào)控收緊的過渡期房企加速發(fā)債。貝殼研究院統(tǒng)計整理數(shù)據(jù)顯示，2020年第三季度境內(nèi)外債券融資規(guī)模約3247億元，同比增長14%，發(fā)債規(guī)模刷新歷史記錄。從發(fā)債結(jié)構(gòu)分析，2020年前三季度房企債券境內(nèi)融資規(guī)模占比62%，達近4年同期高位。下半年監(jiān)管部門已多次釋放監(jiān)管升級、金融收緊的信號，三季度作為收緊的過渡期仍保持較高的發(fā)債規(guī)模，預計四季度增速將會有所下滑。

超20家長租公寓企業(yè)“爆雷”，租賃立法敦促市場規(guī)范運行。據(jù)不完全統(tǒng)計信息，三季度僅8月、9月連續(xù)有22家中小長租公寓企業(yè)陷入糾紛、資金鏈斷裂或倒閉，這些企業(yè)中超九成采用的是“高收低出”的經(jīng)營模式，且多為分散式的中小長租公寓。同時，住建部出臺《租賃條例》的將填補住房租賃領域立法的空白，三季度全國12個地區(qū)發(fā)布了17項租賃相關政策，以規(guī)范和培育租賃市場。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。