新華財經(jīng)上海9月28日電 北京大學(xué)光華管理學(xué)院副院長張崢27日在“中國REITs論壇2020年會”上表示,REITs市場價格與不動產(chǎn)價格走勢之間有著同步性和相關(guān)性,而且REITs具備抵御不動產(chǎn)市場短期波動的能力。完善中國公募REITs市場的定價機(jī)制,提升REITs市場的信息有效性,抑制REITs市場投機(jī),使REITs價格能夠反映出底層資產(chǎn)的價值,是未來中國REITs市場健康發(fā)展的客觀要求。
張崢表示,REITs估值定價的核心在于其長期穩(wěn)定分紅,以及由提升運(yùn)營水平而使資產(chǎn)增值的能力。REITs和REITs底層資產(chǎn)的市場定價有著相互錨定的關(guān)系。REITs產(chǎn)品的價格是底層資產(chǎn)在金融市場上的定價;同時,在大宗市場上,通過同類資產(chǎn)的售價可以確定底層資產(chǎn)的價格。這兩個價格長期來看應(yīng)該具有一致性。
“我們觀察了全球成熟REITs市場的實(shí)踐,發(fā)現(xiàn)REITs市場具有價格發(fā)現(xiàn)的功能,可以成為不動產(chǎn)市場價格的‘錨’”,張崢說。
在不動產(chǎn)的投資市場上,資本化率是衡量成熟資產(chǎn)的風(fēng)險與收益關(guān)系的基本指標(biāo)之一,指成熟資產(chǎn)的投資者在沒有考慮杠桿情況下所要求的投資回報率,即未來一年從物業(yè)中產(chǎn)生的凈收入與當(dāng)前購買總價格的比率。
“資本化率反映了投資者的預(yù)期回報,也反映了投資者對于風(fēng)險的評估。資產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)金流的風(fēng)險越大,資本化率就越高,投資者預(yù)期回報越高;反之,風(fēng)險越小,回報要求就越低。”張崢說。
張崢介紹,研究大宗成交案例的資本化率對REITs不動產(chǎn)資產(chǎn)定價具有重要意義。北大光華中國REITs研究中心、中國REITs論壇、戴德梁行、中聯(lián)基金聯(lián)合發(fā)起了“中國REITs指數(shù)之商業(yè)不動產(chǎn)資本化率調(diào)查研究”。未來,會構(gòu)建一系列的指數(shù),如不動產(chǎn)資本化率指數(shù)、不動產(chǎn)投資景氣度指數(shù)、不動產(chǎn)價格指數(shù)、REITs價格指數(shù)、REITs總回報率與分紅回報率、REITs產(chǎn)品透明度指數(shù)等。
他介紹,目前的研究顯示,針對不同城市的同一業(yè)態(tài)不動產(chǎn),資本化率水平整體呈現(xiàn)出與投資關(guān)注度負(fù)相關(guān)的關(guān)系,即同一業(yè)態(tài)物業(yè)在越受到關(guān)注的投資城市資本化率水平越低。如物流資產(chǎn)在一線城市的預(yù)期資本化率在5.2%-6.3%之間,而其他地域則略高于一線城市,幅度在0.4%左右。產(chǎn)業(yè)園在一線城市的預(yù)期資本化率在4.5%-5.7%之間,而二線城市明顯高于一線城市,幅度在1%左右??傮w來看,物流是近年的投資熱點(diǎn)領(lǐng)域,資本化率有下降趨勢,最新的平均水平是5.2%。
備注:數(shù)據(jù)僅供參考,不作為投資依據(jù)。
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