新聞分析：中國一線城市樓市“火爆”　分化中去庫存仍需深耕

450萬、490萬、500萬！三個(gè)價(jià)格，一天時(shí)間，這是發(fā)生在上海一套老公房上的故事，而它初期的掛牌價(jià)為430萬元。

“一天一價(jià)，甚至一天多價(jià)的樓市讓我們這些迫切需要買房的人很害怕，怕后市漲得太快，所以現(xiàn)在積極看房，爭取鎖定價(jià)格。”在上海一家房產(chǎn)中介門前，27歲的上海白領(lǐng)陳寧向記者表達(dá)出了自己的擔(dān)憂。

他的這個(gè)想法并不是“杞人憂天”。春節(jié)后一周，上海頻現(xiàn)日光盤，不僅包括了均價(jià)8萬元、總價(jià)千萬級(jí)的豪宅項(xiàng)目瑞虹新城怡庭，也有松江地區(qū)的剛需項(xiàng)目金地自在城。同時(shí)許多二手房也將掛牌價(jià)上調(diào)5%－10%……

中國國家統(tǒng)計(jì)局日前公布的“70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，1月房價(jià)同比上漲城市數(shù)量增至25個(gè)，占比超30%，其中，一線城市房價(jià)飆漲，漲幅最高的深圳，同比上漲52.7%，上海和北京則分別以21.4%和11.3%的漲幅緊隨其后。

近年來，中國房地產(chǎn)市場似乎總讓人“捉摸不透”。2013年一二線和三四線城市開始出現(xiàn)樓市分化現(xiàn)象，銷量下降但開發(fā)商卻捂盤惜售。到了2014年下半年，中國房地產(chǎn)市場則整體“遇冷”，北京、上海的樓市成交總量、成交價(jià)格也同步下跌。2015年中國房地產(chǎn)庫存日益高企。

去年底，中國將化解房地產(chǎn)庫存列入2016年經(jīng)濟(jì)社會(huì)五大任務(wù)之一。近期，中國相繼出臺(tái)包括降低個(gè)人按揭貸款首付成數(shù)、提高住房公積金存款利率、降低住房交易契稅和營業(yè)稅等多項(xiàng)政策，促進(jìn)居民購房需求，推動(dòng)房地產(chǎn)去庫存。

熱門地區(qū)樓市“春意漸濃”時(shí)，不少二線及三四線城市依然“寒意十足”。截至1月底，甘肅蘭州樓市庫存641萬平方米，同比增加15%；黑龍江省去年商品房銷售面積同比下降19.4%；江西省去年商品房待售面積1496.1萬平方米，同比增長26.8%。

社科院金融研究所所長助理董裕平表示，除一線城市傳統(tǒng)的生活工作優(yōu)勢外，這還與居民的資產(chǎn)配置需求密切相關(guān)。由于目前股市調(diào)整，實(shí)體經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力，投資者大多聚焦房地產(chǎn)領(lǐng)域，看漲未來一線城市房價(jià)，認(rèn)為投資其有利可圖，因此導(dǎo)致資金的流入。

“但這樣的情況會(huì)持續(xù)多久，能否形成房市的內(nèi)在穩(wěn)定性還是變成新一輪的房地產(chǎn)泡沫，現(xiàn)在還很難說。”國家行政學(xué)院決策咨詢部副主任王小廣說。

業(yè)內(nèi)人士表示，一線城市房價(jià)持續(xù)上漲對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的沖擊更大。高房價(jià)將顛覆人們對財(cái)富和生活的認(rèn)知，需防止投機(jī)需求利用金融杠桿炒房。

“之前出臺(tái)的政策主要是從買賣和交易環(huán)節(jié)入手，并沒有從源頭上解決人們對更好的居住和投資獲益的需求。”中國人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院副院長趙錫軍表示，三四線城市產(chǎn)業(yè)資源相對緊缺，就業(yè)發(fā)展平臺(tái)相對狹窄的現(xiàn)象并沒有發(fā)生改變，投資者并沒有感受到投資該地區(qū)是可以盈利的，因此市場出現(xiàn)這樣的分化現(xiàn)象是意料之中。

在市場分化加劇的背景下，原本“一刀切”式的行政調(diào)控手段已不能適應(yīng)房地產(chǎn)市場的變化。如何避免一線城市房價(jià)不合理增長，分流人口，同時(shí)讓社會(huì)資源有效下沉或分散，進(jìn)而“捂熱”部分“寒冷”市場是下一階段需著重考慮的。

“要想實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)光靠中央調(diào)控是不夠的，更多的是需要地方制定具有自主性的政策。”董裕平說。

為應(yīng)對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)過熱需求，上海日前出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，明確提出開發(fā)商在中心城區(qū)建設(shè)的面積不超過100平方米的中小套型住房比例不低于70%，軌道交通站周邊區(qū)域不低于80%，郊區(qū)不低于60%。

董裕平認(rèn)為，應(yīng)盡快集中資源，打造一批二線城市，為一線城市分流人口，同時(shí)發(fā)揮其中心輻射周邊的作用，讓更多的人愿意投資置業(yè)，從源頭上解決問題。（采寫：陳舒、鄭鈞天、呂昂、杜斌，實(shí)習(xí)生金銳）

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。