房貸加杠桿進(jìn)行時(shí)：首付比例尚存下調(diào)空間

春節(jié)前，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文調(diào)整個(gè)人住房貸款政策，一時(shí)間，個(gè)人住房貸款“加杠桿”引起廣泛討論。

近日，央行行長(zhǎng)周小川表示，個(gè)人住房加杠桿邏輯是對(duì)的，住房貸款應(yīng)該有大力發(fā)展的空間，“個(gè)人住房貸款在銀行總貸款的比重還是偏低的。”

那么，接下來(lái)房貸寬松政策還會(huì)不會(huì)加碼？比如首付和利率等；消費(fèi)貸款和個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款會(huì)否成為潛在熱點(diǎn)？

“周小川的此番講話，釋放了信號(hào)，銀行會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大房貸業(yè)務(wù)規(guī)模；樓市繼續(xù)維持低首付、低利率，買房的杠桿率提高，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)仍屬可控和可承受；銀行的風(fēng)險(xiǎn)和壞賬率目前主要集中在企業(yè)和地方政府債務(wù)，并非家庭和個(gè)人住房貸款方面，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，房貸資產(chǎn)依然是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。”融360房貸分析師胡飛船表示。

胡飛船分析稱，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，首付比例還有下調(diào)的空間。

業(yè)內(nèi)人士亦指出，在經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的情況下，個(gè)人進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營(yíng)的成本越來(lái)越高，風(fēng)險(xiǎn)也變大，相比個(gè)人消費(fèi)貸款，個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款火熱程度勢(shì)必會(huì)差一些。此外，圍繞個(gè)人房貸的衍生類信貸產(chǎn)品則會(huì)受到銀行青睞。

首付下調(diào)會(huì)否增加壞賬？

2月初，央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新政策，包括降低首付比例等，不少人士認(rèn)為這是在加杠桿。

對(duì)此，周小川2月26日在回答記者提問(wèn)時(shí)表示，住房貸款應(yīng)該有大力發(fā)展的空間。個(gè)人住房貸款在銀行總貸款的比重還是偏低的，有的國(guó)家占到40%～50%，中國(guó)只有百分之十幾，所以銀行覺(jué)得還是比較安全的產(chǎn)品，所以有很大的發(fā)展機(jī)會(huì)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，融360發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2月20日，在全國(guó)529家銀行中，共有104家銀行將首套房首付比例調(diào)至2成，占比達(dá)19.66%。

對(duì)于房貸政策走勢(shì)，融360方面分析指出，首套房二成首付已落地，個(gè)人房貸投放將加大。

胡飛船分析認(rèn)為，如果在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，首付比例還有下調(diào)的空間。之前首套房首付30%時(shí)，市場(chǎng)上還有一種首付貸產(chǎn)品，為首付不夠的人群提供首付貸款，費(fèi)用率能達(dá)到百分之十幾甚至二十幾。而且這種貸款產(chǎn)品的壞賬率在整個(gè)信貸市場(chǎng)還是比較低的。所以，購(gòu)房人群對(duì)銀行來(lái)說(shuō)是優(yōu)質(zhì)客戶，只要嚴(yán)格做好貸款審批工作，即使首付下調(diào)，也能夠做到風(fēng)險(xiǎn)可控。

值得注意的是，周小川還認(rèn)為，在宏觀和微觀審慎監(jiān)管框架下，將來(lái)應(yīng)更加強(qiáng)對(duì)銀行總體健康程度的考核，讓銀行有更大的自主權(quán)來(lái)決定他們對(duì)不同客戶采取什么樣的政策。

“定價(jià)更靈活，并不代表一定是利率優(yōu)惠打折，而是會(huì)與市場(chǎng)結(jié)合更緊密，適應(yīng)不同的市場(chǎng)變化。比如在一些去庫(kù)存城市和一線城市，應(yīng)該采取不同的措施。目前普遍來(lái)看，一線城市的利率要比其他城市優(yōu)惠力度更大，一線城市的樓市成交也相對(duì)更加火爆。對(duì)于樓市成交不活躍的城市，利率下浮的空間是存在的，但是每家銀行要考慮實(shí)際的風(fēng)險(xiǎn)控制，審慎對(duì)待利率的調(diào)整，加強(qiáng)審批。”胡飛船表示。

銀率網(wǎng)分析師閆博鍇在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，今年2月2日，央行、銀監(jiān)會(huì)剛剛針對(duì)購(gòu)房按揭首付款政策做出了調(diào)整，提出了“分類指導(dǎo)，因地施策”的原則，在此原則下，央行在房貸政策上近期有更多政策調(diào)整的概率較小。目前，房貸首付在非限購(gòu)城市，首套和改善型二套最低比例可到20%，首套利率原則上可到基準(zhǔn)貸款利率的7成，這基本達(dá)到歷史的最低值。

閆博鍇進(jìn)一步表示，未來(lái)，在政策執(zhí)行層面上的自主權(quán)會(huì)下放到各家銀行，銀行會(huì)結(jié)合各省市的樓市狀況，自行在目前政策范圍內(nèi)制定房貸的相關(guān)成數(shù)和利率標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房人也會(huì)因自身信貸資質(zhì)情況的不同，最終得到差異化的貸款。

此外，若首付和利率都下調(diào)，會(huì)不會(huì)使銀行壞賬增加？

胡飛船指出，首付下調(diào)，可以彌補(bǔ)利率下行給銀行造成的利潤(rùn)空間的擠壓，通過(guò)降低首付比例增加貸款額度來(lái)增加利息收入。但這有一個(gè)前提，銀行必須確保自身的健康度，比如對(duì)客戶的還款能力要做更加嚴(yán)格的審核，貸款額度要與還款能力相匹配，在這一前提下，銀行壞賬就不會(huì)增加。

銀行青睞個(gè)人房貸衍生品

周小川還強(qiáng)調(diào)，從宏觀層面看，中國(guó)如果想控制杠桿率，關(guān)鍵還是要如何應(yīng)對(duì)企業(yè)杠桿率過(guò)高的問(wèn)題。“從總量上來(lái)講，個(gè)人消費(fèi)貸款的杠桿率不太高。”

那么，在個(gè)人部門加杠桿情況之下，消費(fèi)貸款或個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款等領(lǐng)域?qū)⒊蔀闈撛跓狳c(diǎn)？

“具體到各家銀行個(gè)貸部門的操作上，針對(duì)個(gè)人的貸款產(chǎn)品會(huì)越來(lái)越得到銀行重視，而這其中包括了個(gè)人房貸、個(gè)人車貸、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款、個(gè)人旅游貸款和個(gè)人教育貸款等，可以覆蓋到個(gè)人生活的方方面面。在這些貸款產(chǎn)品上都可以加杠桿，提高貸款額度。”閆博鍇表示。

閆博鍇指出，在產(chǎn)品上，銀行出于對(duì)信貸資產(chǎn)的安全考慮，還會(huì)偏愛(ài)有抵押物的個(gè)貸產(chǎn)品，圍繞個(gè)人房貸的衍生類信貸產(chǎn)品會(huì)受銀行青睞，例如加按揭，補(bǔ)按揭，也不排除加成轉(zhuǎn)按揭產(chǎn)品的解封，而這些都應(yīng)是在“分類指導(dǎo)，因地施策”和樓市去庫(kù)存的原則前提下。

融360房貸分析師宋璨則表示，現(xiàn)在80后、90后成為消費(fèi)增長(zhǎng)主力人群，他們對(duì)于消費(fèi)貸款的接受度非常高，因此有望帶動(dòng)消費(fèi)貸款成為下一個(gè)熱點(diǎn)。而當(dāng)經(jīng)濟(jì)下行壓力較大時(shí)，個(gè)人進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營(yíng)的成本越來(lái)越高、風(fēng)險(xiǎn)也變得更大，銀行為了控制壞賬率，對(duì)個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款的發(fā)放會(huì)更加謹(jǐn)慎，因此，個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款比之個(gè)人消費(fèi)貸款，火熱程度勢(shì)必會(huì)差一大截。

此外，閆博鍇還特別提醒消費(fèi)者，貸款比例的提升，首付比例的下降只意味著貸款門檻的降低，伴隨而來(lái)的卻是把減少的首付轉(zhuǎn)嫁到了后期的月供之中，未來(lái)的還款成本將會(huì)提高，還款壓力就會(huì)加大，在貸款前務(wù)必做好還貸規(guī)劃。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。