中歐“蜜月期”的房產投資潮背后：三大風險隱現(xiàn)

基思·布雷斯勞爾

[總體來說，盡管存在種種政治和經(jīng)濟風險，歐洲房產相關行業(yè)的投資前景還是比較樂觀的。投資人只要熟悉當?shù)厥袌霾⒂邢嚓P經(jīng)驗，就能發(fā)現(xiàn)好的投資機會并獲得豐厚的投資回報]

[來自中國和其他亞洲國家的主權財富基金和機構投資者在2014年7月~2015年6月期間共向歐洲的房地產市場投資了127億歐元，其中大部分投資流向英國。]

中國國家主席習近平2015年10月底訪問英國時受到了當?shù)氐膹V泛關注，英國首相卡梅倫稱這次訪問開啟了中英關系的“黃金時代”。

在這次訪問中，中英兩國簽署了近400億英鎊（約合3900億元人民幣）的貿易和投資協(xié)議，其中最有爭議的無疑是中國在英國欣克利角核電項目中高達60億英鎊的投資。

習近平的訪英之旅和帶去的投資是中國經(jīng)濟發(fā)展中的一個重要里程碑。一般來說，當一國的內需增長放緩、生產成本上升時，當?shù)仄髽I(yè)家便會傾向于對外投資。從2013年起，亞洲首富李嘉誠陸續(xù)出售了總價值達人民幣200億元的北京、上海和廣州等地的商業(yè)地產，引發(fā)媒體猜測李嘉誠將從中國撤資而轉投歐洲。

2015年下半年以來，外界對中國經(jīng)濟增速放緩以及對全球經(jīng)濟影響的擔憂情緒升溫。中國制造業(yè)數(shù)據(jù)的疲弱、股市大跌、“8·11匯改”以來的人民幣貶值都加劇了擔憂情緒。受此影響，歐央行將歐元區(qū)2015年和2016年本地生產總值（GDP）的增速預期分別下調0.1和0.2個百分點至1.5%和1.7%。歐元區(qū)的通脹預期也有所下調，引發(fā)市場關于通縮的擔憂。為應對通縮風險，歐央行主席德拉吉也暗示或將延長1.2萬億歐元規(guī)模的量化寬松項目。

歐央行下調歐元區(qū)經(jīng)濟增速的原因主要是擔心中國經(jīng)濟減速將影響歐元區(qū)特別是德國的出口。德國是歐元區(qū)重要出口國，主要向中國出口機械、豪華汽車等產品。

中國經(jīng)濟轉型期的陣痛

經(jīng)濟學家們對于中國經(jīng)濟放緩的嚴重性眾說不一。一些經(jīng)濟學家認為對此不必過分擔憂，原因是中國經(jīng)濟模式正由出口導向型轉向內需拉動，在此過程中的經(jīng)濟增速下滑在意料之中。

芝加哥大學教授羅伯特·阿利伯（RobertZ.Aliber）指出，中國目前的情況和日本從上世紀80年代到90年代的情況很相似。他認為，一國能依靠低人工成本優(yōu)勢從其他國家奪取市場份額，經(jīng)濟快速發(fā)展30～40年，此后便會失去這一優(yōu)勢。

中國經(jīng)濟經(jīng)歷了30多年的快速發(fā)展，出口的繁榮吸引了數(shù)千萬農民到城市打工，并帶來了房地產價格的瘋狂上漲。

一些投資者質疑中國樓市的增速。在大多數(shù)地區(qū)，房價收入比超過了20倍，而房租收入比則處于低位，這就導致大部分房產被空置。西南財經(jīng)大學開展的一項全國性調查顯示，2013年，中國城鎮(zhèn)空置房為4898萬套，城鎮(zhèn)住宅市場的整體空置率達到22.4%。此外，國際貨幣基金組織（IMF）近期發(fā)布的一份報告也顯示，在不增加供應的前提下，目前中國中小城市的房屋庫存足夠房地產商銷售3年。

這種情形可能會造成房價大幅下跌，家庭財富縮水，房地產商和樓市投資者融資難度增大。阿利伯指出，日本的房地產價格在上世紀90年代暴跌了75%，中國面臨的房價調整也同樣嚴峻。

中國經(jīng)濟和歐洲樓市的關聯(lián)性

中國經(jīng)濟放緩將影響歐洲的經(jīng)濟復蘇進程，但這并不是歐洲面臨過的最大挑戰(zhàn)。希臘“退歐”危機差點讓歐元崩潰，緊接著又是西班牙和愛爾蘭，這兩個國家在全球金融危機爆發(fā)后因樓市泡沫破滅成為歐元區(qū)的最大受害者。在這些國家相繼實行財政緊縮政策后，市場流動性得到恢復，因而促進了經(jīng)濟增長。最新預測顯示，愛爾蘭2015年的經(jīng)濟增長預期為6%，西班牙為3.2%。

市場流動性的增加和經(jīng)濟的復蘇將給歐洲帶來發(fā)展機遇。房地產服務運營商高緯環(huán)球（Cushman&Wakefield）的數(shù)據(jù)顯示，歐洲的房地產投資在過去幾年中劇增，在截至2015年6月末的一年中，歐洲商業(yè)地產的投資額達到2270億歐元，僅比2007年的峰值低3%。投資目的地主要是英國、德國等歐元區(qū)核心國，但投資者對周邊國家，例如西班牙、愛爾蘭、意大利的興趣也有所上升。高緯環(huán)球的數(shù)據(jù)還顯示，來自歐洲以外的投資增長迅猛，其中來自美國、亞洲和中東地區(qū)的投資額就占到歐洲商業(yè)地產投資總額的32%。來自中國和其他亞洲國家的主權財富基金和機構投資者在2014年7月~2015年6月期間共向歐洲的房地產市場投資了127億歐元，其中大部分投資流向英國。歐洲的住宅市場同樣受益。房地產咨詢公司萊坊（KnightFrank）的數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，中國買家貢獻了倫敦高端住宅市場交易額的9.4%。

基于亞洲國家對歐洲商業(yè)和住宅房地產市場的投資規(guī)模，對亞洲經(jīng)濟前景的信心減弱必將給歐洲乃至全球經(jīng)濟帶來影響。

歐洲房產吸引中國投資者

一些人士認為，中國股市的劇烈震蕩和房地產行業(yè)的不確定性，將促使中國投資者對投資海外房地產的興趣增強。2015年初，中國平安保險集團就提出要加大投資海外房地產市場。雖然中國經(jīng)濟增速放緩會影響中國基金機構的壯大，但這些機構仍握有大規(guī)模資金可用于投資。房地產咨詢公司萊坊發(fā)布的《環(huán)球城市報告》中估算，中國保險業(yè)有2200億美元的賬面資金可用于投資海外房地產，這其中一大部分資金都將在未來幾年內投向歐洲。

除此之外，中國還在推行一系列改革來降低對外投資的門檻。由人民幣貶值引發(fā)的避險情緒也會導致針對非人民幣資產的投資上升。

歐央行實施的量化寬松政策也在持續(xù)吸引海外投資者，歐元前景仍然疲弱，使得以歐元計價的房產比以美元計價的房產更具價格上的吸引力。由于股市的不確定性，可以預期的是量化寬松中的一大部分資金將會轉化為歐洲房產貸款，這就為房地產市場提供了有力支撐。此外，量化寬松還意味著低利率，使房地產對投資者的吸引力增強。

隨著來自亞洲和美國的資本涌向歐洲房地產行業(yè)，歐洲核心和周邊市場的投資收益率都有所下降。萊坊的報告顯示，歐洲寫字樓的平均投資收益率已降至4.9%，創(chuàng)下2007年三季度以來的新低。盡管如此，只要海外投資者仍抱有興趣，歐洲房產的收益率還是高于其他地區(qū)。在中國的北京、上海等重點城市，A級寫字樓的投資收益率也只有3%～4%。

此外，一些與歐洲競爭吸引投資的新興經(jīng)濟體正面臨困難。投資者在過去幾年中都看好巴西和俄羅斯的前景，而現(xiàn)在對這些國家的態(tài)度卻變得更為謹慎。至于美國，當?shù)亟?jīng)濟已從2008年的金融危機中大幅復蘇并適度增長，美元走強，使得以美元計價的資產對海外投資者而言變得更貴。另外，1980年出臺的《外國人投資房地產稅例》也限制了美國房地產領域的外商投資。

投資歐洲房產的風險提示

對于投資者而言，在投資歐洲房地產時仍然需要面對以下風險：

首先，中國的經(jīng)濟增速下滑可能比預期中的更嚴重。中國和其他新興市場的巨額債務是潛在風險。自從2008年金融危機以來，中國累積的國內、政府和公司債務規(guī)模已達到GDP的200%。如果中國經(jīng)濟放緩超過預期，那么如何償還這些債務將成為問題。

其次，國際政治問題也會阻礙歐洲的經(jīng)濟復蘇。任何影響流動性的事件都是潛在風險。敘利亞局勢、烏克蘭危機、恐怖主義都是影響歐洲穩(wěn)定的潛在威脅。

再次，歐洲內部國家錯綜復雜，各國的稅收制度都不相同，不能一概而論。

總體來說，盡管存在種種政治和經(jīng)濟風險，歐洲房產相關行業(yè)的投資前景還是比較樂觀的。投資人只要熟悉當?shù)厥袌霾⒂邢嚓P經(jīng)驗，就能發(fā)現(xiàn)好的投資機會并獲得豐厚的投資回報。

投資者需要考慮當前歐洲面臨的政治局勢和中國問題所帶來的風險，雖然這些風險目前還不會發(fā)生。中國經(jīng)濟放緩在某種程度上提高了歐洲作為投資目的地的吸引力。但是，如果發(fā)生全球經(jīng)濟衰退，對于流動性的爭奪將意味著對房地產投資的大幅削減。

上述這些都意味著，盡管在歐洲市場還有很多好的機會，在可以承受的風險范圍內尋求可觀的投資回報變得越來越難。了解當?shù)厥袌鲎兊们八从械闹匾?。與直接投資相比，在當?shù)貙ふ液腺Y伙伴越來越被視為獲得令人滿意的投資回報率的最佳方式。簡而言之，歐洲市場蘊含的機會還是相當巨大的，但投資者需要比以往更加小心來避免潛在的陷阱。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。