在中央層面的高度重視下,房地產(chǎn)去庫(kù)存成了跨年的話題。春節(jié)前后,中央和各地方政府繼續(xù)向購(gòu)房者派送政策“紅包”。
除央行下調(diào)購(gòu)房首付比例、財(cái)政部和國(guó)稅總局減免契稅、營(yíng)業(yè)稅之外,目前已有超過(guò)130個(gè)地方城市出臺(tái)樓市去庫(kù)存新政。
政策利好之下,主流房企已經(jīng)率先行動(dòng),落實(shí)和執(zhí)行20%首付等新政,積極去庫(kù)存。在多家大型房企人士看來(lái),去庫(kù)存政策層面還有很多牌可打。保利房地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊在2月24日建言,應(yīng)出臺(tái)房貸利息抵扣個(gè)稅等政策,支持自住型購(gòu)房需求。
央企地產(chǎn)商的建言
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),房地產(chǎn)行業(yè)從2011年到2015年,商品房待售面積年均增長(zhǎng)率為7.5%。到2015年末,商品房待售面積為71853萬(wàn)㎡,行業(yè)庫(kù)存創(chuàng)歷史新高。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任王一鳴表示,如果將全國(guó)房地產(chǎn)待售面積、在建面積和待開(kāi)發(fā)土地面積加在一起,目前房地產(chǎn)庫(kù)存需要6年5個(gè)月的消化時(shí)間。
對(duì)于政策面的去庫(kù)存,宋廣菊指出,中央看到了這一問(wèn)題,也找到了癥結(jié),各種契稅、金融、行業(yè)政策對(duì)庫(kù)存去化初顯起色。特別是去年底到今年初,首付、稅費(fèi)政策調(diào)整對(duì)剛需的支持起到了推動(dòng)作用。
同時(shí),宋廣菊認(rèn)為,雖然取得了一定成效,但部分政策的執(zhí)行力度存在問(wèn)題。她建議,落實(shí)國(guó)土資源部37號(hào)文中關(guān)于“允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu),對(duì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶(hù)型做出調(diào)整,滿(mǎn)足合理的自住和改善性住房需求”等相關(guān)條款,允許房企調(diào)整商業(yè)、公寓的規(guī)劃。
宋廣菊對(duì)于未來(lái)政策的期望還包括:用房貸利息抵扣個(gè)人所得稅,支持剛需;她兩次提及中國(guó)應(yīng)借鑒澳洲針對(duì)剛需購(gòu)房客戶(hù)采取個(gè)人所得稅抵扣按揭利息等稅收優(yōu)惠,以此來(lái)促進(jìn)剛需產(chǎn)品的去化。
對(duì)此,民建中央經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任馬光遠(yuǎn)也指出,去化政策要立足于長(zhǎng)遠(yuǎn),支持諸如首套置業(yè)這樣的長(zhǎng)期需求,在個(gè)人所得稅減免上再進(jìn)一步。
宋廣菊還指出應(yīng)當(dāng)減少保障房建設(shè),“去年保障房竣工面積700多萬(wàn)套,開(kāi)工面積也是700多萬(wàn)套,政府應(yīng)該用更多市場(chǎng)化、貨幣化的政策來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題。大量開(kāi)工不是十分好的政策。”
此外,宋廣菊希望,中央盡快出臺(tái)REITs支持政策,促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。越秀房托行政總裁林德良也對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,最近兩三年來(lái),國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了不少類(lèi)REITs的產(chǎn)品,在稅收和收益等方面已取得了一些突破。越秀房托作為國(guó)內(nèi)REITs先行者,也加入了中國(guó)REITs聯(lián)盟,去推進(jìn)這一領(lǐng)域的發(fā)展。他認(rèn)為,隨著國(guó)內(nèi)金融環(huán)境的成熟,真正的REITs將會(huì)落地,盤(pán)活商業(yè)地產(chǎn)存量。
宋廣菊指出,目前全行業(yè)去庫(kù)存的壓力依然很大,另一方面,去庫(kù)存壓力雖然大,但是庫(kù)存也有市場(chǎng)分化,有些城市銷(xiāo)量越大的,庫(kù)存也越大;但同時(shí)有些是銷(xiāo)量不好的,庫(kù)存也大。必須充分考慮地區(qū)特性。
比如近期一線城市尤其是上海再度暴漲,宋廣菊認(rèn)為,受政策紅利的影響,近期一線樓市樓價(jià)有所向上。一線城市土地資源稀缺,人口凈流入逐年仍在增加,維持上漲的態(tài)勢(shì)是可預(yù)見(jiàn)的。但是目前一線城市的房?jī)r(jià)似乎“輿論更熱”,輿論和購(gòu)房者的心理預(yù)期和真實(shí)市場(chǎng)反應(yīng)其實(shí)有偏差。預(yù)計(jì)接下來(lái)政策會(huì)根據(jù)地區(qū)差異進(jìn)行調(diào)整。
宋廣菊說(shuō),去庫(kù)存的論調(diào)如果能再穩(wěn)定幾年,去化效果會(huì)更好。去庫(kù)存政策繼續(xù)指引下去,配合差異性的調(diào)整,整個(gè)房地產(chǎn)的恢復(fù)性增長(zhǎng)可期。
分期首付再流行
2016年2月初,中央正式推出2成首付政策,將眾多二三線城市“去庫(kù)存”推向高潮。
開(kāi)發(fā)商作為房地產(chǎn)市場(chǎng)中的重要一環(huán)和庫(kù)存的持有者,也在積極地配合政策推動(dòng)消化市場(chǎng)存量。
宋廣菊建言去庫(kù)存政策的同時(shí),保利地產(chǎn)身為房企千億軍團(tuán)的一員,也早已加入去庫(kù)存戰(zhàn)。
目前,去庫(kù)存最有力的一招便是降低首付比例。保利地產(chǎn)在支付環(huán)節(jié)直接幫助客戶(hù)減緩壓力。2015年,保利地產(chǎn)成立了保利小貸公司,為客戶(hù)提供首付小額貸款等服務(wù)和延長(zhǎng)分期付款等政策支持。
2月17日,保利福建公司攜手多家大型商業(yè)銀行以及保利小貸公司、北京天下貸等金融企業(yè),率先在全面推行首付20%政策,“凡于保利福建旗下項(xiàng)目置業(yè),只要滿(mǎn)足條件,均可以享受首付20%”。值得一提的是,保利還準(zhǔn)備借力金融公司,在福建進(jìn)一步突破10%首付。
其實(shí),這樣的“低首付”早已在房企去庫(kù)存大戰(zhàn)中上演。2015年,恒大、萬(wàn)科、保利、碧桂園、綠地、越秀等多家房企都曾推行首付分期策略,如2015年萬(wàn)科上海三個(gè)項(xiàng)目可享首付15%,剩余15%半年內(nèi)無(wú)息還款優(yōu)惠。
克而瑞研究中心分析師沈曉玲、王曉晨指出,房企在降低首付方面有三種模式:房企墊付部分首付款,客戶(hù)在約定期限內(nèi)付清;引入高信譽(yù)的第三方金融機(jī)構(gòu),提供首付款貸款支持;首付款購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品,坐享投資收益。并且,降低首付一定要趁早,預(yù)計(jì)這一策略很快將會(huì)變成房企銷(xiāo)售的標(biāo)配。
除了降低首付,調(diào)整產(chǎn)品策略、針對(duì)細(xì)分市場(chǎng)則是房企的另一重要策略。以碧桂園為例,碧桂園是一家多年深耕三四線城市的房企,對(duì)于三四線城市高庫(kù)存問(wèn)題,碧桂園執(zhí)行董事莫斌2月24日表示,碧桂園在三四線城市新增用地將不再做原來(lái)傳統(tǒng)的郊區(qū)大盤(pán),而轉(zhuǎn)走較高端的精裝房策略,針對(duì)當(dāng)?shù)叵雀黄饋?lái)的、存在改善型需求的人群,而產(chǎn)品均價(jià)也會(huì)較周邊地區(qū)高出15%至20%,據(jù)其估計(jì),碧桂園在這些城市的庫(kù)存去化周期,于物業(yè)落成后只有兩個(gè)月左右時(shí)間。
此外,萬(wàn)科、恒大、碧桂園等房企龍頭去庫(kù)存的方式還包括銷(xiāo)售渠道的創(chuàng)新。
如萬(wàn)科通過(guò)與淘寶合作促進(jìn)房產(chǎn)消化。2月19日沈陽(yáng)萬(wàn)科對(duì)外宣布,沈陽(yáng)萬(wàn)科直銷(xiāo)中心在淘寶正式上線。據(jù)了解,萬(wàn)科已有包括沈陽(yáng)在內(nèi)的20余城項(xiàng)目落戶(hù)淘寶萬(wàn)科直銷(xiāo)中心。去年12月3日,淘寶旗下淘寶拍賣(mài)也與萬(wàn)科宣布達(dá)成戰(zhàn)略合作,將共同推出拍賣(mài)房產(chǎn)的銷(xiāo)售模式。
備注:數(shù)據(jù)僅供參考,不作為投資依據(jù)。
名稱(chēng) | 最新價(jià) | 漲跌 |
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高線 | 3690 | +100 |
低合金板卷 | 3710 | +80 |
低合金中板 | 3460 | +60 |
鍍鋅管 | 4640 | +30 |
鐵塔角鋼 | 3460 | +70 |
熱鍍鋅卷 | 4320 | +90 |
冷軋卷板 | 13940 | - |
冷軋無(wú)取向硅鋼 | 4260 | +10 |
圓鋼 | 3800 | +100 |
鉬鐵 | 237000 | 0 |
低合金方坯 | 3140 | +60 |
鐵精粉 | 1130 | - |
二級(jí)焦 | 2680 | - |
鋁錠 | 20140 | +310 |
中廢 | 2070 | 0 |
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