福建出臺“閩八條”,允許商用地變身宅地
財政部、國家稅務總局、住房和城鄉(xiāng)建設部日前聯(lián)合出臺的房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅的優(yōu)惠政策2月22日起正式實施。福建也迅速跟進,發(fā)布了《關于化解房地產(chǎn)庫存的若干意見》(下稱《意見》)。根據(jù)新華社粗略統(tǒng)計,截至目前,已有超過130個城市出臺去庫存新政。這些新政包括降低稅費、鼓勵農(nóng)民進城購房、推進異地貸款、提高貸款額度、放寬提取公積金條件等。
福建《意見》含八項化解地產(chǎn)庫存的措施,也被稱為“閩八條”。其中包括:居民購買首套房,商業(yè)性個人住房貸款的最低首付比例可按20%執(zhí)行;農(nóng)民進城購房有現(xiàn)金直補;計劃收購或租賃商品房作公租房等。
中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉在接受《第一財經(jīng)日報》記者采訪時預計,全國“兩會”前后,各省份不同力度的房地產(chǎn)市場寬松政策將密集出臺。
福建原則上不再新建公租房
福建省統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示,2015年福建省房地產(chǎn)開發(fā)投資4469.61億元,比上年下降2.1%。其中住宅投資下降1.8%。全省商品房銷售面積4037.76萬平方米,下降2.0%,商品房銷售額3585.81億元,下降4.7%。
廈門大學經(jīng)濟學系副教授丁長發(fā)對《第一財經(jīng)日報》記者分析,在福建,目前除了廈門的庫存壓力比較小以外,其他大多地方的庫存都很大。廈門、泉州、福州等因為產(chǎn)業(yè)發(fā)展,吸收了大量的外來人口,而龍巖、南平、三明、寧德等地的人口都出現(xiàn)了外流,這些地方都存在較大的去庫存壓力,今后房地產(chǎn)投資仍可能繼續(xù)下滑,這對地方經(jīng)濟的影響不小。
截至2015年12月底,福建全省房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)實庫存7525萬平方米,去化周期約為26個月,其中住宅庫存去化周期約為17個月,商業(yè)、辦公等非住宅用房去化周期更長、難度更大。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為,福建很多地市對房地產(chǎn)的依賴度比較大,加大樓市去庫存力度,有利于促進資金流動和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。因此,如何去庫存也是當前福建經(jīng)濟發(fā)展的一大重點。
《意見》提出,各市、縣(區(qū))政府原則上不再新建公租房,通過收購庫存商品房或長期租賃住房作為公租房。各市、縣(區(qū))政府收購庫存商品房用作公租房,可列入保障性安居工程建設年度計劃,所需資金可從保障性安居工程專項資金中列支。棚改項目和房屋征收實行貨幣化安置比例原則上不低于70%。
允許商用地“轉(zhuǎn)性”
在業(yè)內(nèi)人士看來,福建此次出臺的“閩八條”最大的一個亮點就是可以土地“轉(zhuǎn)性”。《意見》提出,要優(yōu)化開發(fā)用地供應。對非住宅庫存特別是商業(yè)辦公庫存明顯供過于求的市、縣,要暫停商業(yè)辦公用地供應。2015年12月31日前簽訂土地出讓合同、未構(gòu)成閑置土地,且已全部繳清土地出讓金的商業(yè)辦公用地,可轉(zhuǎn)型為商品住宅用地。
張大偉對《第一財經(jīng)日報》記者分析,福建新政策力度較大,特別是針對商辦用地可以改住宅,政策力度超前,有利于化解目前部分城市的商業(yè)地產(chǎn)過?,F(xiàn)象。
以廈門為例,目前廈門住宅的去化壓力非常小。廈門均和房地產(chǎn)評估董事長王崎說,由于廈門的土地供應一直比較有限,因此庫存去化周期也比較短。但廈門的商業(yè)、soho類項目目前已嚴重過剩。
王崎認為,“改性”應該分具體區(qū)域來看。從城市規(guī)劃角度來說,在類CBD中心區(qū)的辦公區(qū)域絕不能放開“改性”。此外,如果辦公用地動輒可以“改性”,對周邊高價“地王”競得的住宅用地可能也不公平。
對于二者之間的價差,《意見》提出,新用途土地價格按評估價與最近一年該縣(市、區(qū))相同土地級別公開出讓最高成交價孰高確定,舊用途土地價格按評估價與原成交價孰低確定,并以二者差價擬定應補交的土地價款。上述結(jié)果經(jīng)當?shù)卣恋毓芾砦瘑T會等土地出讓議事協(xié)調(diào)機構(gòu)研究同意,并公示無異議后,補簽土地出讓合同,補繳土地出讓金(若最終確定的新用途土地價格低于原成交價的,不予退還差價)。
去庫存效果因地而異
盡管各地政府在樓市去庫存方面頻放大招,但去庫存效果卻因地而異。
在福建,山多地少,一直以來當?shù)亟?jīng)商群體十分龐大,很多人在外經(jīng)商,購買力比較強。再加上與其他省份相比,福建人對置業(yè)更為熱衷,因此福建整體房價的水平也比較高。例如目前廈門的房價已經(jīng)超過了廣州,而類似安溪等山區(qū)縣城的房價趕上了中西部和東北的不少省份,一些小鎮(zhèn)的房價也超過了內(nèi)陸省份的地級市。
例如在福建泉州的一個山區(qū)鎮(zhèn),當?shù)刂行逆?zhèn)區(qū)新開發(fā)的一個小區(qū)配套十分一般,只有120平方米左右的戶型,售價每平方米4000元,但目前也基本銷售一空。“現(xiàn)在我們這里農(nóng)民建房基本被禁止,此外由于山區(qū)小學撤并,山村的孩子讀書都要到中心鎮(zhèn)區(qū),再加上在外頭做生意的人也會回來買,因此這個樓盤也賣得很好。”在該小區(qū)買房的陳先生告訴記者。
福建當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士認為,福建很多地方并不缺乏購買力,如果政府的措施落實,再加上有好的產(chǎn)品,那么去庫存還是可以取得不錯的效果。
備注:數(shù)據(jù)僅供參考,不作為投資依據(jù)。
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