更多省份將放去庫(kù)存“大招” 福建出臺(tái)“閩八條”

福建出臺(tái)“閩八條”，允許商用地變身宅地

財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前聯(lián)合出臺(tái)的房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策2月22日起正式實(shí)施。福建也迅速跟進(jìn)，發(fā)布了《關(guān)于化解房地產(chǎn)庫(kù)存的若干意見(jiàn)》（下稱《意見(jiàn)》）。根據(jù)新華社粗略統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有超過(guò)130個(gè)城市出臺(tái)去庫(kù)存新政。這些新政包括降低稅費(fèi)、鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房、推進(jìn)異地貸款、提高貸款額度、放寬提取公積金條件等。

福建《意見(jiàn)》含八項(xiàng)化解地產(chǎn)庫(kù)存的措施，也被稱為“閩八條”。其中包括：居民購(gòu)買(mǎi)首套房，商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付比例可按20%執(zhí)行；農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房有現(xiàn)金直補(bǔ)；計(jì)劃收購(gòu)或租賃商品房作公租房等。

中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)預(yù)計(jì)，全國(guó)“兩會(huì)”前后，各省份不同力度的房地產(chǎn)市場(chǎng)寬松政策將密集出臺(tái)。

福建原則上不再新建公租房

福建省統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2015年福建省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資4469.61億元，比上年下降2.1%。其中住宅投資下降1.8%。全省商品房銷售面積4037.76萬(wàn)平方米，下降2.0%，商品房銷售額3585.81億元，下降4.7%。

廈門(mén)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副教授丁長(zhǎng)發(fā)對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者分析，在福建，目前除了廈門(mén)的庫(kù)存壓力比較小以外，其他大多地方的庫(kù)存都很大。廈門(mén)、泉州、福州等因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)發(fā)展，吸收了大量的外來(lái)人口，而龍巖、南平、三明、寧德等地的人口都出現(xiàn)了外流，這些地方都存在較大的去庫(kù)存壓力，今后房地產(chǎn)投資仍可能繼續(xù)下滑，這對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的影響不小。

截至2015年12月底，福建全省房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)實(shí)庫(kù)存7525萬(wàn)平方米，去化周期約為26個(gè)月，其中住宅庫(kù)存去化周期約為17個(gè)月，商業(yè)、辦公等非住宅用房去化周期更長(zhǎng)、難度更大。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，福建很多地市對(duì)房地產(chǎn)的依賴度比較大，加大樓市去庫(kù)存力度，有利于促進(jìn)資金流動(dòng)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，如何去庫(kù)存也是當(dāng)前福建經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大重點(diǎn)。

《意見(jiàn)》提出，各市、縣（區(qū)）政府原則上不再新建公租房，通過(guò)收購(gòu)庫(kù)存商品房或長(zhǎng)期租賃住房作為公租房。各市、縣（區(qū)）政府收購(gòu)庫(kù)存商品房用作公租房，可列入保障性安居工程建設(shè)年度計(jì)劃，所需資金可從保障性安居工程專項(xiàng)資金中列支。棚改項(xiàng)目和房屋征收實(shí)行貨幣化安置比例原則上不低于70%。

允許商用地“轉(zhuǎn)性”

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，福建此次出臺(tái)的“閩八條”最大的一個(gè)亮點(diǎn)就是可以土地“轉(zhuǎn)性”?！兑庖?jiàn)》提出，要優(yōu)化開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)。對(duì)非住宅庫(kù)存特別是商業(yè)辦公庫(kù)存明顯供過(guò)于求的市、縣，要暫停商業(yè)辦公用地供應(yīng)。2015年12月31日前簽訂土地出讓合同、未構(gòu)成閑置土地，且已全部繳清土地出讓金的商業(yè)辦公用地，可轉(zhuǎn)型為商品住宅用地。

張大偉對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者分析，福建新政策力度較大，特別是針對(duì)商辦用地可以改住宅，政策力度超前，有利于化解目前部分城市的商業(yè)地產(chǎn)過(guò)?，F(xiàn)象。

以廈門(mén)為例，目前廈門(mén)住宅的去化壓力非常小。廈門(mén)均和房地產(chǎn)評(píng)估董事長(zhǎng)王崎說(shuō)，由于廈門(mén)的土地供應(yīng)一直比較有限，因此庫(kù)存去化周期也比較短。但廈門(mén)的商業(yè)、soho類項(xiàng)目目前已嚴(yán)重過(guò)剩。

王崎認(rèn)為，“改性”應(yīng)該分具體區(qū)域來(lái)看。從城市規(guī)劃角度來(lái)說(shuō)，在類CBD中心區(qū)的辦公區(qū)域絕不能放開(kāi)“改性”。此外，如果辦公用地動(dòng)輒可以“改性”，對(duì)周邊高價(jià)“地王”競(jìng)得的住宅用地可能也不公平。

對(duì)于二者之間的價(jià)差，《意見(jiàn)》提出，新用途土地價(jià)格按評(píng)估價(jià)與最近一年該縣（市、區(qū)）相同土地級(jí)別公開(kāi)出讓最高成交價(jià)孰高確定，舊用途土地價(jià)格按評(píng)估價(jià)與原成交價(jià)孰低確定，并以二者差價(jià)擬定應(yīng)補(bǔ)交的土地價(jià)款。上述結(jié)果經(jīng)當(dāng)?shù)卣恋毓芾砦瘑T會(huì)等土地出讓議事協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)研究同意，并公示無(wú)異議后，補(bǔ)簽土地出讓合同，補(bǔ)繳土地出讓金（若最終確定的新用途土地價(jià)格低于原成交價(jià)的，不予退還差價(jià)）。

去庫(kù)存效果因地而異

盡管各地政府在樓市去庫(kù)存方面頻放大招，但去庫(kù)存效果卻因地而異。

在福建，山多地少，一直以來(lái)當(dāng)?shù)亟?jīng)商群體十分龐大，很多人在外經(jīng)商，購(gòu)買(mǎi)力比較強(qiáng)。再加上與其他省份相比，福建人對(duì)置業(yè)更為熱衷，因此福建整體房?jī)r(jià)的水平也比較高。例如目前廈門(mén)的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)了廣州，而類似安溪等山區(qū)縣城的房?jī)r(jià)趕上了中西部和東北的不少省份，一些小鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)也超過(guò)了內(nèi)陸省份的地級(jí)市。

例如在福建泉州的一個(gè)山區(qū)鎮(zhèn)，當(dāng)?shù)刂行逆?zhèn)區(qū)新開(kāi)發(fā)的一個(gè)小區(qū)配套十分一般，只有120平方米左右的戶型，售價(jià)每平方米4000元，但目前也基本銷售一空。“現(xiàn)在我們這里農(nóng)民建房基本被禁止，此外由于山區(qū)小學(xué)撤并，山村的孩子讀書(shū)都要到中心鎮(zhèn)區(qū)，再加上在外頭做生意的人也會(huì)回來(lái)買(mǎi)，因此這個(gè)樓盤(pán)也賣(mài)得很好。”在該小區(qū)買(mǎi)房的陳先生告訴記者。

福建當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，福建很多地方并不缺乏購(gòu)買(mǎi)力，如果政府的措施落實(shí)，再加上有好的產(chǎn)品，那么去庫(kù)存還是可以取得不錯(cuò)的效果。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。