樓市政策進(jìn)入?yún)^(qū)域分化式“松綁周期”

“松綁”已成為近期房地產(chǎn)政策的主基調(diào)，也是中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的一個(gè)亮點(diǎn)。

2月19日，財(cái)政部、國(guó)稅總局、住建部聯(lián)合發(fā)文，調(diào)低個(gè)人購(gòu)買住房的契稅稅率，尤其側(cè)重對(duì)90平方米以下個(gè)人住房的調(diào)整。同時(shí)，文件還將個(gè)人購(gòu)房營(yíng)業(yè)稅的免征年限下調(diào)至兩年。與信貸杠桿一樣，稅費(fèi)政策也基本回到2009年以前的寬松水平。

這是近18天里，監(jiān)管層發(fā)布的第三項(xiàng)實(shí)質(zhì)性房地產(chǎn)刺激政策。春節(jié)前，央行下調(diào)非限購(gòu)城市首付比例；節(jié)后，上調(diào)公積金存款利率。

但與“降首付”類似，稅費(fèi)政策在制定中同樣繞開了一線城市，這被認(rèn)為是“區(qū)域分化”所致。業(yè)內(nèi)人士指出，在當(dāng)前貨幣環(huán)境寬松、流動(dòng)性充裕的背景下，房地產(chǎn)正在迎來(lái)政策利好期，但區(qū)域市場(chǎng)的表現(xiàn)會(huì)有明顯不同。

新政主要調(diào)整了契稅和營(yíng)業(yè)稅兩方面。契稅方面，首套房的稅率上限由此前的3%下調(diào)至1.5%。其中，90平方米以下房屋交易，契稅稅率仍為1%；90平方米以上的房屋交易，契稅稅率統(tǒng)一按照1.5%征收。

二套房契稅的稅率調(diào)整幅度更大。90平方米以內(nèi)的二套房交易，契稅稅率僅為1%；90平方米以上的二套房交易，稅率為2%。此前則統(tǒng)一按照3%征收。

對(duì)于上述二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，文件規(guī)定“家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購(gòu)買的家庭第二套住房。”也即“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

營(yíng)業(yè)稅方面，“個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。”與以往相比，不再區(qū)分普通和非普通住房，也即對(duì)大戶型、高價(jià)、別墅等物業(yè)，不再征收差額營(yíng)業(yè)稅。

中金公司認(rèn)為，這種調(diào)整將助力改善性需求釋放，有助于解決非普通住宅去化周期偏長(zhǎng)的問題。中原地產(chǎn)則指出，政策對(duì)二手房影響大于新房，因?yàn)槎址繉?shí)時(shí)交稅；新房大部分是期房，基本要到收房才存在契稅繳納。

不過(guò)契稅新政中關(guān)于二套房的規(guī)定，不包括北上廣深一線城市。分析認(rèn)為，這是由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域分化日漸嚴(yán)重。

北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，該項(xiàng)政策對(duì)二線城市的利好作用較為明顯，尤其是東部區(qū)域中心城市。對(duì)于三四線城市，契稅的調(diào)整作用幾乎沒有。原因不在于政策，而在于當(dāng)?shù)氐馁?gòu)買意愿和支付能力都較為缺乏。

對(duì)于一線城市而言，陳志指出，其更多利好首次置業(yè)的購(gòu)房者。同時(shí)，在一線城市和經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)、需求相對(duì)旺盛的城市，契稅優(yōu)惠的效果可能會(huì)被上漲的房?jī)r(jià)所抵消。

在“去庫(kù)存”宗旨下，房地產(chǎn)政策已經(jīng)進(jìn)入密集發(fā)布期。

中金公司指出，春節(jié)前后三次政策放松的頻率、時(shí)點(diǎn)均超出預(yù)期，也體現(xiàn)了中央政府維穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、努力實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)去庫(kù)存的決心。

這期間，地方政府也密集發(fā)文和表態(tài)。北京解除“限外令”，江西啟動(dòng)針對(duì)“去庫(kù)存”的問責(zé)制度，都被認(rèn)為是較有看點(diǎn)的舉措。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，去年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，將“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”確定為2016年結(jié)構(gòu)性改革的五大任務(wù)之一。無(wú)論中央還是地方層面，未來(lái)還可能繼續(xù)有政策出臺(tái)。

多數(shù)機(jī)構(gòu)的報(bào)告認(rèn)為，在當(dāng)前低利率和信貸放量的環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)已迎來(lái)近幾年最好的政策環(huán)境。去年四季度出現(xiàn)的成交放量現(xiàn)象，可能在今年上半年得以延續(xù)。

但不同市場(chǎng)的表現(xiàn)也不盡相同。中原地產(chǎn)認(rèn)為，此前一直作為樓市“避風(fēng)港”的一線城市，如今面臨著一定風(fēng)險(xiǎn)。主要體現(xiàn)在“地王”頻出、房?jī)r(jià)上漲明顯，一旦信貸大量流向這些市場(chǎng)，有可能吹高泡沫。中金公司甚至認(rèn)為，未來(lái)不排除一線城市收緊政策的可能。

中金公司指出，對(duì)于庫(kù)存攀高的三四線城市，政策放松趨勢(shì)不會(huì)改變，未來(lái)將更多偏向于用導(dǎo)入人口、釋放合理住房需求的“治本”之策來(lái)解決中長(zhǎng)期問題，“去庫(kù)存”戰(zhàn)役也會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。