深圳房價飆升 香港地價狂跌七成

近日，香港的阿華對《中國經(jīng)營報》記者說，他將香港的一套房產(chǎn)賣掉了。“香港的房價已經(jīng)到頂了。”就在前兩天一則新聞引發(fā)大眾關注——“香港地價暴跌七成”“樓價創(chuàng)七年最高跌幅”。另一方面，去年12月深圳一舉拍出8萬/平方米的樓面價，一手住宅成交均價已突破9萬/平方米。向來被貼標簽為寸土寸金的香港，與之僅有一界之隔的內(nèi)地深圳呈現(xiàn)出一半海水一半火焰的態(tài)勢，不禁讓人質(zhì)疑，香港樓市還靠譜嗎？

地價與樓價齊跌

2月12日，香港地政總署公告顯示，春節(jié)后首次拍賣的一幅位于新界大埔區(qū)地段第221號的住宅用地，成交價為21.3億港元。公告顯示，該幅土地出讓面積為37696平方米，最高可建樓面面積為107100平方米。以此計算，樓面價僅為19880港元/平方米，土地的成交單價為56500港元/平方米。

此前不久，2015年9月2日，新界大埔區(qū)地段第226號的住宅用地，成交價為30.3億港元，土地面積為17121平方米，土地每平方米成交價高達176970港元。在不到半年的時間里，同一地段地塊價格比之前下跌了近7成。

另據(jù)香港地政總署公開資料顯示，2015年11月4日和2016年1月25日，位于新界的兩幅住宅用地均因出價過低導致流拍。當時參加土地競拍的開發(fā)商有包括長實地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)、新鴻基等在內(nèi)的九大開發(fā)商，但所有報價均未達到香港特區(qū)政府的“底價”，因此政府決定收回土地。而此次土地的流拍也被市場認為是香港開發(fā)商對后市的態(tài)度開始轉向謹慎。

對此，香港金管局總裁陳德霖表態(tài)稱，金管局需要時間來判斷香港房地產(chǎn)市場是否進入下行周期。但同時，陳德霖承認香港經(jīng)濟面臨挑戰(zhàn)。

此番流拍和暴跌著實讓外界為香港樓市捏了一把冷汗。“新界跌價和流拍并不具代表性，媒體可能放大了這次事件對于香港地價的負面影響。”在接受采訪時，港人阿華向記者表示。

比起地價，房價更加引起香港市民關注，香港的房價自去年9月開始也是一路下滑。據(jù)中原城市指數(shù)（Centa-CityLeadingIndex）數(shù)據(jù)統(tǒng)計，香港平均房價自去年9月份高點至今，也已下跌了11%。除此之外，香港樓市也在2015年第四季度創(chuàng)下了七年來的最高季度跌幅——7.5%。

“受到國內(nèi)經(jīng)濟的影響，香港經(jīng)濟也開始走下坡路，現(xiàn)在的形勢非常不樂觀，香港人買房更加謹慎。”阿華向記者表示。

“雙辣招”限制了誰？

“香港人對經(jīng)濟是相當敏感的，一有什么風吹草動就會采取措施。”阿華向記者表示。

與內(nèi)地樓市十年來幾乎只漲不跌不同，香港樓市價格波動很大。阿華在香港從業(yè)二十多年間，香港樓市經(jīng)歷了三次大的調(diào)整，分別是1997年亞洲金融危機、2003年非典危機及2008年美國次貸危機。“1997年那次最劇烈，幾乎是斷崖式下跌，樓價直接腰斬，最高的樓盤降幅達70%。而最近一次下跌是2008年，私人住宅價格跌入谷底而后開始反彈，至2012年底累計升幅達134%，創(chuàng)出香港樓市價格新高。”阿華說。

在阿華看來，2015年6~8三個月間香港樓價達到最高點后，此后已經(jīng)開始緩慢下跌，進入2016年樓價下行已是不爭的事實。

有分析認為，內(nèi)外雙重因素可能是造成香港樓市重挫的原因，一方面受內(nèi)地及外圍經(jīng)濟形勢不穩(wěn)的影響，以及印花稅等調(diào)控手段的制約，來自香港外的購房需求將持續(xù)減少；另一方面，作為香港經(jīng)濟支柱的旅游業(yè)及零售業(yè)已因旅客減少陷于寒冬。

“長期靠金融、地產(chǎn)和自由行來支撐香港的經(jīng)濟已經(jīng)開始頂不住了。”阿華認為，一直以來，香港經(jīng)濟并沒有想象中的那么好。

標準普爾公司15日發(fā)表報告稱，香港房價預計將較2015年下滑10%至15%，成交量預計為持平至增長5%。標準普爾指出，供應增加、利率進入上升周期、香港本地經(jīng)濟增長放慢及內(nèi)地經(jīng)濟減速等因素，均是令今年香港房地產(chǎn)市場變得艱難的原因。而物業(yè)銷售下跌削弱房地產(chǎn)商的償債能力及杠桿，假如香港經(jīng)濟較預期更差，將對香港地產(chǎn)商構成明顯的風險。

新世界發(fā)展主席鄭家純估計，樓價今年最多跌10%，因地價等成本都高企，發(fā)展商不可能“蝕住做”，樓價再大跌的機會不大。目前樓價下跌，若今年樓價跌10%，政府應考慮減辣。

“地產(chǎn)商肯定是要樂觀的，目前政府已經(jīng)表明暫時不會減辣，估計房價下跌到15%~20%的時候會適當放寬。”在阿華看來，目前的形勢受到“雙辣招”很大影響。

事實上，特區(qū)政府在2012年10月和2013年2月出臺了一系列組合措施，分別從買賣環(huán)節(jié)入手，增加交易成本，打擊炒樓，并通過稅收限制了非香港永久居民的入市，被喻為“雙辣招”。

該政策規(guī)定，在3年內(nèi)轉售物業(yè)者，按持有時間長短需向港府繳納10%至20%的額外印花稅；非香港永久居民在港置業(yè)，需對其在征收一般印花稅外，再額外征收15%的買家印花稅；持有一幢以上物業(yè)的買家，還將被征收雙倍的印花稅。

政府會繼續(xù)用“雙辣招”來抑制外來需求、炒賣需求和投資需求。由于雙辣招出臺后房價和租金出現(xiàn)回落，其影響仍在發(fā)酵當中，有地產(chǎn)商建議政府因情況調(diào)整政策。“如果不減辣，房價還會往下跌，從另一個角度來看，房價下跌對市民來說未嘗不是一件好事，而投資者是羊群心態(tài)，寧買當頭起，莫買當頭跌。”阿華向記者說道。

內(nèi)地樓市依然火熱

香港樓市波動，內(nèi)地卻依然“好彩”。2015年國內(nèi)房地產(chǎn)市場銷售回升，價格止跌回穩(wěn)。據(jù)合富輝煌監(jiān)測，2015年全國重點城市商品住宅成交面積同比增加近4成。其中一線城市表現(xiàn)突出，1~12月成交面積同比增長30%~65%，其中深圳和上海除成交量領漲外，成交均價亦大幅增長2~4成。

去年全國一線城市豪宅紛紛刷出新高度，北京單價20萬的豪宅不斷刷新，廣州毛坯房單價18萬的豪宅也橫空出世，而目前中國最貴豪宅為北京壹號院，以逾20.9萬元/平方米的價格簽約成交，成交均價令人吃驚。

合富輝煌數(shù)據(jù)顯示，2015年土地市場總體萎縮，但地價水平仍普遍上漲，北京、上海、深圳、天津、南京、合肥、南昌、武漢、東莞、佛山等重點一二線成交商住用地平均地價升幅較大，特別是下半年以來各地“地王”頻頻出現(xiàn)。部分一二線核心城市現(xiàn)時存量去化快，存量處于低位，因此一些位置優(yōu)越的地塊出讓引來了眾多開發(fā)商競爭，因此出現(xiàn)了高地價。

去年全年，國內(nèi)一線城市房地產(chǎn)市場并未受太大影響，在與香港一界之隔的深圳就出現(xiàn)了“瘋狂上漲”的局面。2015年深圳房價領漲全國，全國住宅單價地王”花落”深圳。12月25日，寶安尖崗山豪宅用地A122-0352宗地以51331元/平的樓面地價成交成為深圳新任單價地王；而A122-0345宗地經(jīng)過激烈競爭，最終以8萬/平方米的樓面價成交一躍成為全國住宅用地的單價地王。

另據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2016年2月15日全市成交51套新房住宅，成交面積為9510.73平方米，成交均價為91965元/平方米，突破9萬/平方米。

“深圳去年房價上漲幅度驚人，可見有著很強的購買力，香港并不能輕易影響深圳的房價。”合富輝煌（中國）首席市場分析師黎文江在接受記者采訪時表示，香港樓價下跌是否是個別現(xiàn)象尚不具考證，值得肯定的是，香港的樓市并不會對內(nèi)地樓市產(chǎn)生影響。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。