泛海一地塊拿地十四年延遲開發(fā) 囤地生財遭質(zhì)疑

近日，泛?？毓晒煞萦邢薰景l(fā)布公告稱，公司全資子公司通海建設(shè)有限公司與上海市黃浦區(qū)建設(shè)和管理委員會簽署了重大合同，雙方就公司上海董家渡項目12號地塊以及14號部分地塊的房屋征收事宜進行了約定，兩地塊征收費用暫定為95.77億元。近百億元的高昂拆遷費，再次讓泛海成為滬上地產(chǎn)圈關(guān)注的焦點。

2015年11月，在拿地13年后，位于上海董家渡10號地塊的的泛海國際住區(qū)一期終于迎來了項目開盤。而從2002年5月上海董家渡啟動舊區(qū)改造項目至今，泛?？毓桑ㄒ韵潞喎Q“泛海”）對于該地塊的開發(fā)建設(shè)已經(jīng)長達近14年，并且有相當(dāng)一部分土地還在拆遷中。

相較于地塊旁邊的華潤、綠城已經(jīng)早早推出入市的項目，泛海14年的開發(fā)之路顯得曲折漫長，對此，《中國經(jīng)營報》記者致電致函泛海董事會辦公室負責(zé)人，截至發(fā)稿時，未收到相應(yīng)回復(fù)。

“拆遷工作進展緩慢，主要還是因為以前的資金不足。”上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級研究經(jīng)理盧文曦表示，“盡管拆遷費用很高，但是綜合比較起來，泛海持有的董家渡地塊利潤空間還是很大的。”

《中國經(jīng)營報》記者梳理資料后發(fā)現(xiàn)，董家渡地塊的開發(fā)緩慢對泛海來說并不是例外，泛海旗下在北京、武漢等地的項目入市周期均超過10年以上，其中不少地塊還上過國土部的“囤地黑名單”。外界對于泛海“坐地生財”的質(zhì)疑一直沒有停止過。

10年房價飆漲5倍的董家渡地塊

2002年5月，泛海借舊區(qū)改造以零成本獲取董家渡10號、12號、14號三塊外灘核心區(qū)域，共計約12萬平方米，當(dāng)時獲得的是“毛地”，而非“凈地”，因此泛海要承擔(dān)所屬地塊的拆遷工作。

其實，在12號、14號地塊之前，泛海已于2015年上半年初步完成10號地塊拆遷任務(wù)，并于2015年11月21日推出上海泛海國際住區(qū)項目一期，其余的12、14號兩幅地塊的拆遷工作還在艱難中摸索前行，預(yù)計待開發(fā)體量約38萬平方米。按泛海方面說法，目前已完成一期全部房源（約7000平方米）的銷售工作，銷售均價約8.4萬元/平方米。

在盧文曦看來，從泛海國際住區(qū)項目一期的推盤節(jié)奏來看，一期僅僅推出44套房源售賣，可以看出開發(fā)商更傾向于緩慢推盤，畢竟董家渡地塊的區(qū)位優(yōu)勢明顯，未來該地塊的住宅均價過10萬元/平方米是很有可能的。“我個人比較傾向于黃浦江周邊地塊的住宅基本上均價都處在10萬+每平方米以上的，泛海國際住區(qū)此后再推出產(chǎn)品均價過10萬元可能性是很大的。”

隨著泛海董家渡舊改地塊的百億高價拆遷補償費用落定，該地塊的拆遷補償費已經(jīng)由當(dāng)年的3750元/平方米，增加約十倍至近4萬元/平方米。

“盡管此次泛海為董家渡舊改地塊支付了近百億元的拆遷賠償金，但是對于泛海來說，董家渡地塊未來的產(chǎn)出也是相當(dāng)樂觀的，首先這塊地拆遷完之后就是熟地，后期成本沒有那么高了，其次，對于豪宅產(chǎn)品它后期帶來的附加值也是很高的。因此泛海依靠董家渡地塊能夠獲取的利潤空間還是相當(dāng)大的。”盧文曦表示。

值得注意的是，雖然如泛海方面所說董家渡地塊“拆遷難度大”，但是，同樣是參與董家渡舊區(qū)改造，另外兩個房企華潤置地和華浙集團似乎并未受泛海所指的原因而節(jié)奏拖沓。其中，毗鄰的華潤的“外灘九里”項目已經(jīng)于2005年9月早早開盤。而華浙旗下董家渡的項目公司即上海華浙外灘置業(yè)公司則于2005年被綠城收購，2009年8月，綠城黃浦灣開盤。

對比數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2005年，華潤的“外灘九里”售價為每平方米約2.5萬元，而綠城黃浦灣在2009年的銷售價格約為每平方米5萬元，此前推出的三期開盤價格已然上升到每平方米約12萬元，并且有繼續(xù)走高的趨勢。

僅僅從2005年到2015年，董家渡周邊房價就翻了近5倍以上，而此時泛海所屬的董家渡10號地塊的拆遷工作才剛剛“接近尾聲”。

據(jù)悉，目前在中民投去年拿下的董家渡地王附近，除泛海國際公寓外，濱江凱旋門、華潤外灘九里及華府天地香園的均價則分別為15萬元/平方米、12萬元/平方米及7萬元/平方米。

“公司在北京、武漢和上海的開發(fā)項目資源成本低廉，區(qū)位極好，貨值超2000億元，未來幾年內(nèi)將快速開發(fā)銷售釋放大量流動性及利潤。”中投證券于2015年12月31日針對泛海的研報中如是指出。

按照中投證券分析，從周邊新房價9萬~11萬元來看，泛海于上海董家渡10號、12號及14號地塊的總貨值為500億元左右；而其在武漢CBD占地8萬平方米的桂海園項目預(yù)計銷售收入可達42億元。

除此之外，據(jù)此前觀點地產(chǎn)的報道，為增加項目利潤，泛海還于2015年6月對國際公寓項目原地塊住宅部分規(guī)劃做出了變動，將擬建8幢全裝修高層商品住宅樓調(diào)整為7幢高檔住宅樓。

“坐地生財”的泛海模式

《中國經(jīng)營報》記者梳理資料后發(fā)現(xiàn)，囤地開發(fā)，坐地生財似乎是泛海一貫的開發(fā)戰(zhàn)略。與上海泛海國際住區(qū)一期類比，泛海在北京的項目泛海國際二期也是同樣的開發(fā)思路。

2004年，泛海在北京獲得東風(fēng)鄉(xiāng)4宗地塊的總價僅為約2.25億元，總面積29.1萬平方米，建筑規(guī)模高達87萬平方米，綜合樓面價僅每平方米262元。而10年之后，該四塊地所在的泛海國際二期才正式迎來開盤，如果以成交均價每平方米10萬元計算，也是當(dāng)初地價的381倍。

除了北京、上海外，泛海在武漢的王家墩項目也歷經(jīng)了長達12年的入市周期。

縱觀泛海地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展模式，多是在早年以低成本、大體量在一二線城市核心區(qū)域獲得土地，然后因為各種原因而延遲開發(fā)進度，最后以較高單價入市。

“泛海去年一年在全國幾乎沒有拿地，因此其手里現(xiàn)有的土地慢慢開發(fā)，產(chǎn)品慢慢售賣也是它的策略，畢竟之后沒有產(chǎn)品接得上售賣，何必賣得太急？”對于此前緩慢推盤的上海泛海國際住區(qū)一期，盧文曦分析表示。

“相比之下，泛海的‘囤地生財’模式更像是內(nèi)地版的李嘉誠。”中國指數(shù)研究院上海公司研究總監(jiān)陳延彬接受媒體采訪時表示。

在房地產(chǎn)觀察人士看來，拆遷需要大量的資金投入，而項目開發(fā)周期拉長也需要占用大量的財務(wù)費用。因此，泛海的財務(wù)報表上高負債率與高毛利率顯而易見。

由于泛海項目少且體量大，所以對單個項目的銷售業(yè)績依賴度較高。而泛海上海董家渡地塊一旦產(chǎn)品大批量入市，為泛海帶來的業(yè)績增長也是相當(dāng)可觀的。廣發(fā)證券的研究報告顯示，隨著上海董家渡項目10號地的一期入市銷售，到2016年，泛海預(yù)計銷售規(guī)模將會達到150億到200億元。

泛海方面此前對媒體表示，目前泛海正在加速旗下項目的開發(fā)，未來泛海的銷售業(yè)績也將迎來增長期。

房地產(chǎn)分析人士嚴躍進表示，客觀地說，此類項目所在區(qū)域的土地增值空間非常大。所以開發(fā)商放緩開發(fā)節(jié)奏、坐等地價上升，有比較大的盈利空間。從其銷售狀況看，也符合目前高端置業(yè)群體的需求，后續(xù)增值空間也比較大。當(dāng)然風(fēng)險點在于項目開發(fā)周期過慢，可能也會失去在別的區(qū)域進行新項目投資的機遇。

然而，在分析人士看來，以低成本獲取一二線城市核心區(qū)域大體量土地的先期優(yōu)勢支撐了泛海地產(chǎn)板塊如今業(yè)績的快速增長，但是這種模式是存在諸多弊病的。“泛海以低土地成本支撐的低周轉(zhuǎn)、高毛利率的模式必將遭遇到瓶頸，隨著地價上升和一二線城市核心區(qū)域土地匱乏，諸如上海董家渡舊改地塊這樣的優(yōu)質(zhì)地塊的獲取基本上已經(jīng)不可能，因此泛海此后希望借此‘借地生財’的模式將難以為繼。”

“去地產(chǎn)化”初露端倪

在業(yè)內(nèi)人士看來，泛海此番豪擲百億作為董家渡地塊賠償款，背后與其金控平臺的轉(zhuǎn)型不無關(guān)系。

從2014年開始，泛海就開始向“以金融為主體、以產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)、以互聯(lián)網(wǎng)為平臺的產(chǎn)融一體化的國際化企業(yè)集團”的發(fā)展目標轉(zhuǎn)型。經(jīng)歷了近兩年的快速發(fā)展，目前泛海全牌照金融控股集團初成。公司旗下?lián)碛忻裆C券、民生信托、民生期貨、正在設(shè)立“民金所”、泛?；鸷头汉?dān)保等子公司，保險方面已有民安財險，正在發(fā)起設(shè)立再保險及壽險。

“公司的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型已取得階段性成果，下一步我們還將繼續(xù)擴大金融產(chǎn)業(yè)版圖，充分發(fā)揮產(chǎn)融結(jié)合的協(xié)同功能，使公司的金融資產(chǎn)價值在更大范圍內(nèi)凸現(xiàn)。”此前，在接受媒體采訪時，泛?？毓啥聲矫姹硎?。

而轉(zhuǎn)型金融圈獲得的成功也讓泛海手中累積了可觀的流動資金，這一切成就了董家渡地塊百億拆遷賠償金支付的底氣。而該地塊巨大的升值空間，也讓泛海借此生財?shù)臉I(yè)績可期。

而去年一年在地產(chǎn)板塊幾乎沒有新的拿地動作的泛海，似乎讓業(yè)界對其“去地產(chǎn)化”戰(zhàn)略的發(fā)展看出些端倪。對于泛海未來是否推行“去地產(chǎn)化”戰(zhàn)略等系列問題，記者在發(fā)稿時并未獲得泛?？毓啥聲k公室方面的正面回應(yīng)。但泛海董事會辦公室在接受媒體采訪時曾表示：“泛海地產(chǎn)板塊目前的任務(wù)主要是去庫存，現(xiàn)有的土地儲備已經(jīng)足夠未來幾年的開發(fā)。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。