樓市去庫(kù)存壓力集中在三四線城市 須政企雙管齊下

盡管央行和銀監(jiān)會(huì)2月1日聯(lián)合發(fā)布通知，再次降低非限購(gòu)城市房貸“門檻”，但能否改變國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分化的態(tài)勢(shì)仍是兩說(shuō)。相關(guān)人士指出，房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力現(xiàn)階段更集中在一部分二線和三四線城市，應(yīng)加強(qiáng)研究針對(duì)這部分城市去庫(kù)存的措施和促進(jìn)消費(fèi)的政策，依靠市場(chǎng)力量加快房企角色轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整。

國(guó)內(nèi)樓市出現(xiàn)區(qū)域分化

2015年底，昆明市國(guó)土資源局發(fā)布了《關(guān)于禁止欠繳土地出讓價(jià)款用地單位參加新一輪土地競(jìng)買活動(dòng)的通告》，共有34家企業(yè)欠繳土地出讓價(jià)款。實(shí)際上，2014年10月，該局曾發(fā)布過(guò)類似通告，當(dāng)時(shí)涉及25家房企，拖欠土地出讓金總額40多億元。

短短一年間，昆明拖欠土地款的房企越來(lái)越多，金額也越來(lái)越大。“昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)去年幾個(gè)指標(biāo)的走勢(shì)并不樂(lè)觀，成交量（含套數(shù)和面積）和價(jià)格雙雙下滑，雖然成交量在個(gè)別區(qū)間（周或月）環(huán)比雖有所回升，但下行大勢(shì)非常明顯，房?jī)r(jià)更是到了近年來(lái)的一個(gè)低谷。”昆明某房企置業(yè)顧問(wèn)高然說(shuō)，去年的新增投資量也呈下降趨勢(shì)。

“與一線城市和部分二線城市回暖不同，‘繼續(xù)回落、下降’是昆明房?jī)r(jià)去年的主基調(diào)，不少房企選擇降價(jià)走量，但年終數(shù)據(jù)還是不怎么漂亮。”昆明某地產(chǎn)公司銷售人員極力向記者推介樓盤年底活動(dòng)時(shí)這樣總結(jié)2015年。“連續(xù)舉辦了十多年的昆明秋季房交會(huì)去年意外停辦，也反映出昆明市場(chǎng)疲軟，很多企業(yè)缺錢，壓力大。”

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的去年12月份70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)顯示，同比下降的城市有49個(gè)。一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅明顯高于其他城市，三線城市房?jī)r(jià)同比平均仍在下降。自2014年6月以來(lái)，昆明市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)連跌之勢(shì)，而昆明的成交面積及成交套數(shù)還是沒(méi)有明顯放大。

“國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)2015年出現(xiàn)明顯分化，北京、上海、廣州、深圳等一線和熱點(diǎn)二線城市商品房銷售迅速回暖，但其余二線和三四線城市銷售仍然不旺。昆明大致介于二線和三線城市之間，銷售變化不大，同時(shí)云南州市城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷。”云南省住建部門一位專家說(shuō)。

統(tǒng)計(jì)部門關(guān)于已竣工商品房待售面積的數(shù)據(jù)顯示：截至2015年11月末，全國(guó)有6.96億平方米；云南有1913.98萬(wàn)平方米，占全國(guó)的2.7%；昆明市有753.03萬(wàn)平方米，占全省的39.3%。“如果以2015年月均商品房銷售面積進(jìn)行測(cè)算，全國(guó)、云南和昆明市已竣工商品房待售面積消化周期均較前幾年均有所延長(zhǎng)，云南去庫(kù)存的壓力還要略高于全國(guó)平均水平。”上述專家說(shuō)。

云南財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)投融資研究中心主任周大研認(rèn)為目前樓市的分化雖然不見得是冰火兩重天，但確實(shí)存在，主要體現(xiàn)在兩方面：一個(gè)是區(qū)域差異下大城市與中小城市的分化，另一個(gè)是大城市和中小城市內(nèi)部不同區(qū)域的分化。其中部分二線和三四線城市又承受了更大的壓力，商鋪、寫字樓等非住宅類商品房去化問(wèn)題的中結(jié)構(gòu)性矛盾更為突出。

三四線城市“底子弱”壓力更大

業(yè)內(nèi)人士分析，除經(jīng)濟(jì)下行壓力大、房地產(chǎn)供應(yīng)快于銷售增速等共性因素，部分二線和三四線城市房地產(chǎn)行業(yè)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)、“土地財(cái)政”依賴程度高、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱、人口流入低于預(yù)期等，是其商品房庫(kù)存出現(xiàn)階段性總量偏高、去庫(kù)存周期延長(zhǎng)的主要原因。相比之下，一線城市對(duì)此的抗壓性要強(qiáng)一些。

一是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，商品房供應(yīng)快于銷售增速。2010年以來(lái)，為遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快問(wèn)題，國(guó)家實(shí)施了增加商品房供應(yīng)和抑制投機(jī)投資性需求的差別化信貸、稅收等綜合性政策措施，昆明市于2011年實(shí)施了限購(gòu)政策。而2014年以來(lái)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大與上述政策效應(yīng)疊加，商品房供應(yīng)快速增加，銷售增速卻逐步放緩，市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生明顯變化。

“現(xiàn)階段的供應(yīng)過(guò)剩和需求放緩一定程度上是以往‘大一統(tǒng)’式房地產(chǎn)政策弊端的顯現(xiàn)，導(dǎo)致供需的剪刀差越來(lái)越大。”周大研說(shuō)，部分城市的購(gòu)房需求甚至有一半以上被以前一些一刀切的政策所打壓了，與此同時(shí)供應(yīng)卻是明顯放大。

二是部分城市支撐薄弱，消費(fèi)市場(chǎng)觀望情緒濃重。一方面，此前一些房地產(chǎn)政策松綁的實(shí)施在一定程度上或會(huì)加重市場(chǎng)觀望情緒，持幣待購(gòu)的購(gòu)房者會(huì)認(rèn)為這是市場(chǎng)妥協(xié)的表現(xiàn)，后市仍然還會(huì)有價(jià)格上的優(yōu)惠。另一方面，由于出臺(tái)房產(chǎn)稅等呼聲、不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施等方面輿論的影響，城鎮(zhèn)居民的購(gòu)房意愿和市場(chǎng)預(yù)期也發(fā)生了明顯變化。

周大研指出，北上廣等城市由于城市規(guī)模效應(yīng)、社會(huì)服務(wù)資源優(yōu)勢(shì)(1730.661,12.39,0.72%)以及人口持續(xù)流入，房地產(chǎn)市場(chǎng)支撐有力。而一些二線和三、四線城市，由于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較弱，加之經(jīng)濟(jì)下行，人口流入低于預(yù)期，地方政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的效果較弱，存量房高企。

三是市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，市場(chǎng)泡沫太多。云南和邦潤(rùn)達(dá)投資有限責(zé)任公司董事長(zhǎng)周國(guó)繁同時(shí)指出，一些城市庫(kù)存高企一定程度上是房地產(chǎn)行業(yè)畸形競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展的結(jié)果，部分大中型房企漠視實(shí)際需求，盲目量產(chǎn)，導(dǎo)致產(chǎn)品同質(zhì)化，庫(kù)存量大，且小企業(yè)又一直在抄襲大中型企業(yè)的模式，導(dǎo)致供給端出了問(wèn)題。

四是一些城市房地產(chǎn)“大躍進(jìn)”的后遺癥正在顯現(xiàn)。周大研說(shuō)，部分城市的房地產(chǎn)是“大躍進(jìn)”開發(fā)，企業(yè)盲目跟風(fēng)，少了科學(xué)研究的過(guò)程，導(dǎo)致問(wèn)題不斷積累。以昆明市為例，樓市與大規(guī)模城中村改造緊密聯(lián)系，并由此進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)的井噴期，也形成了昆明商品房供應(yīng)的主力。“昆明城中村改造雖然目前已收緊，但造成了大量泡沫，給昆明樓市乃至整個(gè)城市留下的難題需要很多年去消化。”

盡管2月1日的政策出臺(tái)再次降低非限購(gòu)城市房貸“門檻”，意在刺激市場(chǎng)需求化解過(guò)剩庫(kù)存，但效果仍有待市場(chǎng)觀察。“目前全國(guó)市場(chǎng)分化明顯，預(yù)計(jì)對(duì)于該政策各地執(zhí)行力度不一。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，一線城市限購(gòu)，不執(zhí)行新首付政策，但對(duì)心理預(yù)期影響較大。預(yù)計(jì)積極響應(yīng)的主要是二線城市。三四線城市銀行放貸謹(jǐn)慎，執(zhí)行可能性并不大。

推動(dòng)存量消化和開發(fā)須政企雙管齊下

一些業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)庫(kù)存去化問(wèn)題是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中形成的階段性問(wèn)題。全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分化凸顯，說(shuō)明在抓好國(guó)家政策的貫徹落實(shí)外，還須做好各地方的政策措施的研究?jī)?chǔ)備，結(jié)合中小城市實(shí)際細(xì)化針對(duì)性的舉措。同時(shí)還要積極引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)及時(shí)調(diào)整轉(zhuǎn)型，加速房地產(chǎn)存量消化和存量開發(fā)。

一是加大促進(jìn)購(gòu)房消費(fèi)的政策供給和落實(shí)。云南省住建部門的有關(guān)人士指出，主要方式包括通過(guò)金融、戶籍、住宅標(biāo)準(zhǔn)等政策寬松，促進(jìn)購(gòu)房消費(fèi)和轉(zhuǎn)移庫(kù)存。要繼續(xù)降準(zhǔn)降息，繼續(xù)降低商業(yè)貸款首付；要推動(dòng)戶籍改革，比如昆明市呈貢區(qū)人口較少，存量房較多，則可以考慮在呈貢實(shí)施購(gòu)房落戶政策；要調(diào)整普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)，以降低交易稅費(fèi)，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)信心，促進(jìn)改善性住房消費(fèi)；地方政府要考慮實(shí)施購(gòu)房補(bǔ)貼政策，同時(shí)基于昆明的實(shí)際情況，鼓勵(lì)城中村項(xiàng)目和三舊改造項(xiàng)目進(jìn)行貨幣化安置，以購(gòu)代建，實(shí)現(xiàn)回遷戶、政府、企業(yè)之間的共贏。

“關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的稅費(fèi)之多，抬高了房地產(chǎn)開發(fā)的成本，束縛房地產(chǎn)市場(chǎng)除剛性需求之外的投資需求和改善性需求。”周大研說(shuō)，推進(jìn)存量消化需要政府下決心在稅費(fèi)政策上有所突破。

二是積極引導(dǎo)房地產(chǎn)角色轉(zhuǎn)變。在一些業(yè)內(nèi)觀察人士看來(lái)，以往房企只會(huì)循環(huán)往復(fù)找錢、拿地、賣房，這樣的模式已經(jīng)不合時(shí)宜。要更加注重引導(dǎo)房地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)的配套、結(jié)合，提供個(gè)性化定制服務(wù)等。“比如一些房企嘗試根據(jù)客戶的需求進(jìn)行產(chǎn)品生產(chǎn)，以滿足不同客戶不同需求的C2B項(xiàng)目定制就是一種方向。”周國(guó)繁說(shuō)。

云南省住建部門的這位專家也強(qiáng)調(diào)，應(yīng)當(dāng)充分利用好云南得天獨(dú)厚的“宜居”資源，改善省內(nèi)市場(chǎng)需求，開拓外向型市場(chǎng)需求，優(yōu)化房地產(chǎn)投資，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)品升級(jí)、配套完善。支持新型房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，比如養(yǎng)老地產(chǎn)、體育地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等。房地產(chǎn)將更多扮演產(chǎn)業(yè)載體的角色。

三是加快房地產(chǎn)企業(yè)整合、升級(jí)，凈化市場(chǎng)。高然認(rèn)為，中小城市要合理控制房地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模，通過(guò)土地供應(yīng)環(huán)節(jié)優(yōu)化和市場(chǎng)資源配置兩個(gè)手段，引導(dǎo)有實(shí)力的房企進(jìn)入市場(chǎng)，將優(yōu)勢(shì)資源更多地集中到真正有實(shí)力的品牌房企。利用市場(chǎng)的力量促使長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)不善的中小房企盡快重組或轉(zhuǎn)型升級(jí)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。