房地產(chǎn)企業(yè)上市開始松閘 金輝集團(tuán)搶攻IPO

自新政下的IPO實(shí)行以來，不少企業(yè)看到了上市的希望，紛紛加快了上市的步伐。1月29日，金輝集團(tuán)股份有限公司（下稱金輝集團(tuán)）在中國證監(jiān)會網(wǎng)站披露了申請首次公開發(fā)行股票招股說明書，公司擬登陸A股進(jìn)行融資。目前總股本為18億股，此次擬發(fā)行數(shù)量不超過6億股，計(jì)劃投入募資60億元建設(shè)重慶金輝城、蘇州優(yōu)步花園、西安天鵝灣西園及西安金輝世界城上東區(qū)四個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

這是自2010年相關(guān)部門叫停房地產(chǎn)企業(yè)IPO至今，為數(shù)不多的房地產(chǎn)公司選擇登陸A股市場。此舉也反應(yīng)出監(jiān)管層對房地產(chǎn)企業(yè)上市進(jìn)行融資的態(tài)度有所緩和。

主營業(yè)務(wù)占比較重

1996年成立的金輝集團(tuán)，自福州和福清起家后，業(yè)務(wù)已擴(kuò)展至重慶、西安、北京、蘇州、上海、合肥和無錫等地。目前確立了“全國布局、區(qū)域聚焦、城市領(lǐng)先”的發(fā)展戰(zhàn)略，重點(diǎn)覆蓋中國東南部、長江三角洲及環(huán)渤海區(qū)域等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的東部沿海地區(qū)與具有高增長潛力的中西部地區(qū)。

和眾多上市房企一樣，金輝集團(tuán)也表現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)過于單一。報(bào)告期內(nèi),公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的銷售收入占主營業(yè)務(wù)收入的比重均超過了90%。

近段時(shí)間以來，中央多次召開經(jīng)濟(jì)工作會議研究去庫存問題。記者注意到，在多達(dá)7億平方米的庫存面積的背后，是不少房企的咬牙堅(jiān)持。

金輝集團(tuán)報(bào)告期內(nèi)各期末,存貨賬面價(jià)值分別為228.4億元、259.3億元、265.8億元和252億元,占同期末總資產(chǎn)的比例分別為64.63%、65.38%、61.76%和60.93%,公司的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備余額分別為4.67億元、9.91億元、9.74億元及7.55億元。

相關(guān)數(shù)據(jù)還顯示，金輝集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率處于較高水平。負(fù)債總額分別為290.7億元、319.3億元、332.5億元和331億元,合并口徑的資產(chǎn)負(fù)債率分別為82.24%、80.49%、77.26%和80.01%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受記者采訪時(shí)表示，對于企業(yè)來說，不論是房地產(chǎn)行業(yè)還是其他行業(yè)，都在積極上市。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，上市就多了一份融資的渠道。從目前的資金鏈，還是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的數(shù)量來講，國家都不愿意看見房地產(chǎn)倒下，國家在扶持房地產(chǎn)行業(yè)。但從扶持的對象來講，國家扶持的肯定是中大型房地產(chǎn)，小型房地產(chǎn)還是開始分化，這個(gè)是常態(tài)。

他認(rèn)為，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場庫存積壓、市場變化都有一個(gè)明顯的分化。其實(shí)從兩個(gè)方面來看，房地產(chǎn)過去10年的發(fā)展肯定是一個(gè)畸形的，從來沒有一個(gè)行業(yè)像中國的房地產(chǎn)行業(yè)這樣大的規(guī)模，舉足輕重的地位這么大，這必然是一個(gè)不正常的現(xiàn)象。其實(shí)現(xiàn)在說的新常態(tài)反而是一個(gè)正常的狀態(tài)，任何行業(yè)必然有漲有跌，有賺錢也有賠錢的。從過去10年來看，只要做房地產(chǎn)肯定賺錢，這肯定是一個(gè)非常態(tài)的現(xiàn)象。

微漲將成為常態(tài)

來自中原地產(chǎn)中原地產(chǎn)研究部2月2日的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，公布2015年銷售業(yè)績的上市房企合計(jì)有78家，其中業(yè)績預(yù)告為預(yù)盈的有38家，占比為48.7%，另外還有15家企業(yè)預(yù)期虧損，25家企業(yè)出現(xiàn)了預(yù)期減少的利潤變化。

記者注意到，2013年房企平均凈利潤高達(dá)11.97%，2014年平均凈利潤率為10%。而業(yè)內(nèi)人士對2015年房企的平均利潤普遍預(yù)期僅為8%左右。

作為老牌的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，金輝集團(tuán)主營業(yè)務(wù)毛利主要來源于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù),2012年、2013年、2014年和2015年1-9月占主營業(yè)務(wù)毛利的比重分別為99.49%、99.29%、99.05%和98.81%。報(bào)告期內(nèi),公司整體業(yè)務(wù)毛利率分別為44.57%、40.61%、33.30%、25.02%,呈逐年下降趨勢。

記者統(tǒng)計(jì)了金輝集團(tuán)納入合并報(bào)表范圍的直接或間接控股的58子公司，截至2015年9月30日，凈利潤顯示為虧損的達(dá)43個(gè)，占比達(dá)74%。

張大偉表示，2015年是房地產(chǎn)企業(yè)第一次出現(xiàn)行業(yè)平均利潤率低于兩位數(shù)的年份，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入中低利潤行業(yè)范疇。

金輝集團(tuán)招股書顯示，2012年至2014年?duì)I業(yè)收入年均復(fù)合增長率為34.79%,凈利潤年均復(fù)合增長率為5.08%。2015年1-9月,公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入96.95億元,實(shí)現(xiàn)凈利潤8.88億元;截至2015年9月末,公司資產(chǎn)規(guī)模為413.67億元。

證監(jiān)會新聞發(fā)言人張曉軍1月29日表示，企業(yè)業(yè)績受到宏觀經(jīng)濟(jì)、行業(yè)周期、企業(yè)經(jīng)營等多種因素的影響，業(yè)績出現(xiàn)波動(dòng)并不意外。

張大偉表示，微漲將是常態(tài)。正常情況來說，國家的GDP增幅是6.9%，房價(jià)的漲幅不應(yīng)該超過這個(gè)數(shù)，或者是不超過太多?，F(xiàn)在北京、上海一年漲幅都是10%，已經(jīng)超過GDP很多了。而前幾年則是每年漲20%、30%甚至是50%，這是不正常的。任何行業(yè)都是這樣，現(xiàn)在保持微漲就不錯(cuò)了，有一點(diǎn)點(diǎn)利潤，才是正常的。

家族企業(yè)利弊交織

金輝集團(tuán)預(yù)披露文件顯示，1996年9月，林定強(qiáng)通過香港金輝投資設(shè)立了金輝集團(tuán)股份有限公司。其中金輝投資持有公司17.28億股股份，占公司股份總數(shù)的96%，為公司控股股東；上海華月實(shí)業(yè)投資有限公司持股4%。公司實(shí)際控制人為林定強(qiáng)，其通過境外企業(yè)間接控制金輝集團(tuán)96%的股份。

此次金輝集團(tuán)IPO擬發(fā)行數(shù)量不超過6億股，按上市前總股本18億股計(jì)算，整個(gè)林氏家族持股數(shù)量將由目前的100%降至上市后的75%，林氏家族控制地位依舊高度穩(wěn)固。

公司6位非獨(dú)立董事之中,董事林鳳英為實(shí)際控制人及董事長林定強(qiáng)的配偶,董事林宇為林定強(qiáng)的兒子,董事林茂祺為林鳳英的胞兄;公司5位監(jiān)事之中,監(jiān)事林茂盛為林鳳英的胞弟,監(jiān)事林熙為林定強(qiáng)胞姐的兒子,監(jiān)事陳云為林定強(qiáng)胞姐的女兒;公司高級管理人員之中,副總經(jīng)理翁溯沖為林定強(qiáng)胞姐的配偶。

盡管公司已建立起較為完善且有效的公司治理機(jī)制,但實(shí)際控制人仍可利用表決權(quán),影響公司的經(jīng)營決策、人事任免等重大事項(xiàng),對公司及其他股東造成影響,存在一定的實(shí)際控制人控制風(fēng)險(xiǎn)。

張大偉表示，家族式的企業(yè)管理有優(yōu)點(diǎn)也有缺點(diǎn)，只要做到發(fā)揮優(yōu)勢規(guī)避弊端就好?？偟膩碚f家族式企業(yè)有利有弊，房地產(chǎn)行業(yè)還是一個(gè)初始的、混亂型的行業(yè)，現(xiàn)在還在調(diào)整過程中。

購房“紅包”仍將持續(xù)

正當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)艱難前進(jìn)之時(shí)，購房者駐足觀望之際。在中國購房者的買房門檻被再次下調(diào)。目前，非限購城市首套房首付比例最低可以達(dá)到20%，與此同時(shí)，在首套貸款沒有結(jié)清的情況下，二套房門檻也隨之降低至30%。

這是繼2008年之后，再現(xiàn)兩成首付。

易居研究院副院長楊紅旭稱，這也意味著房地產(chǎn)首付比例降到了歷史最低點(diǎn)。

截至2015年9月末,金輝集團(tuán)擁有土地儲備的建筑面積(包括擬建項(xiàng)目建筑面積以及在建項(xiàng)目中擬建地塊的建筑面積)近500萬平方米。位置優(yōu)越且增長潛力高，為持續(xù)成長奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

華融證券認(rèn)為，未來房地產(chǎn)政策空間較大，可以采取多種手段刺激房地產(chǎn)市場需求，控制房地產(chǎn)市場供應(yīng)，庫存狀況改善有助于降低我國房地產(chǎn)行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)。華融證券還指出，當(dāng)前政策對去庫存的支持力度越來越大，隨著新開工的收縮，未來庫存消化的速度將加快，市場供過于求的狀況將有所緩解，預(yù)計(jì)2016年下半年開始，投資增速將逐步回升。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。