供需矛盾加劇 今年樓市將延續(xù)量跌價漲

昨日,由北京商報社、北商研究院聯(lián)合主辦的“2016新年樓市趨勢發(fā)展論壇”在京舉行。來自地產(chǎn)界的專家、開發(fā)商代表以及媒體等200多位嘉賓齊聚一堂,對樓市供需現(xiàn)狀、土地市場發(fā)展,以及政策走向等方面進行分析與研討。有關(guān)專家預計,2016年北京樓市在保持穩(wěn)定發(fā)展的同時,市場供需矛盾將依舊延續(xù),未來北京房價仍將面臨上漲壓力。

樓市成交量跌價漲

剛過去的2015年對于北京樓市而言稱得上是個大年。根據(jù)北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù),截止到2015年12月30日,北京2015年純商品房住宅簽約5.4萬套,成交額也達到了2078.56億元。成交均價達到近3萬元每平方米,同比2014年上漲了10%,創(chuàng)下歷史新高,比2010年上漲了46.3%。

中原地產(chǎn)研究部的數(shù)據(jù)則顯示,2015年全年北京六環(huán)內(nèi)普通商品房住宅簽約單套成交額高達464萬元,整體市場已經(jīng)進入高端化趨勢。豪宅化成為市場新常態(tài),這一年北京豪宅成交占比明顯增加,總價1000萬+、單價10萬+的物業(yè)簽約均創(chuàng)造了歷史紀錄。與成交量走高相比,2015年北京樓市供應量卻呈下滑趨勢。統(tǒng)計顯示,2014年北京樓市供應量為8.62萬套,而這個數(shù)字在2015年則下滑為5.59萬套。北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志分析,2015年開發(fā)商推盤積極性不高,令市場供需矛盾得以凸顯,也是導致去年交易量快速上漲的原因之一。

除了供需矛盾之外,北京庫存狀況也是價格持續(xù)走高的原因。數(shù)據(jù)顯示,去年12月底,北京庫存量僅為5萬套左右(剔除保障房),幾乎沒有去庫存壓力,這與全國其他城市庫存高企的情況相差很大。首都經(jīng)貿(mào)大學房地產(chǎn)研究中心主任趙秀池分析,一線城市房價將依舊保持穩(wěn)定增長。其中,龐大的人口數(shù)量和增長趨勢仍令樓市需求量不斷增加。

地價重構(gòu)樓市結(jié)構(gòu)

除了供需之外,房價上漲與土地市場也直接相關(guān)。資料顯示,2015年一共出讓了50宗住宅用地,其中22宗樓面價超過3萬元。

亞豪機構(gòu)研究總監(jiān)郭毅對此表示,土地市場的火熱,除了企業(yè)資金充沛外,政府規(guī)劃的調(diào)整以及土地供給方式也助推了地價的攀升。此外,北京其實很久沒有五環(huán)以內(nèi)的地塊如此集中出讓。2015年50宗住宅用地中7宗在五環(huán)內(nèi),企業(yè)集中圍獵稀缺地塊,地價自然迅速上升。

中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所主任牛鳳瑞分析,北京功能區(qū)域的再調(diào)整、再優(yōu)化是地價上漲的關(guān)鍵因素。南城區(qū)域的開發(fā)、通州成為行政副中心等都是功能區(qū)的調(diào)整,功能區(qū)的調(diào)整必然造成基礎(chǔ)設施升級從而推高地價。陳志透露,相關(guān)部門透露出的信息顯示,2016年土地市場依舊會有一部分相對優(yōu)質(zhì)的土地入市,但總量將會再度縮減。一方面,未來土地拆遷成本越來越大,另一方面從土地規(guī)劃上也面臨各種紅線的壓力。他預測,未來北京樓市將形成低端市場靠政策、高端市場豪宅化的分化局面。

政策利好依舊延續(xù)

“政策依舊是影響樓市走向的關(guān)鍵因素。”陳志表示,2015年針對二套房信貸出臺了“3·30”政策,令市場升溫,但因限購政策依然延續(xù),整體市場呈現(xiàn)政策窗口期效應,但未出現(xiàn)明顯的爆發(fā)點。

業(yè)內(nèi)人士分析,2015年樓市升溫的原因還在于在政策主導下資本市場出現(xiàn)大幅升溫。包括去年央行五次降息,以及央行出臺的很多貸款調(diào)整工具在內(nèi)。初步評估,2015年市場貨幣量超過10萬億元,其中相當一部分的資金流入樓市,導致房地產(chǎn)市場的價格上漲。此外,很多開發(fā)商通過資源調(diào)配能力跟銀行達成合作,取得了更低資金成本。

專家預測,限購政策已不再是房地產(chǎn)類政策,而是北京定位發(fā)展的政策,因此限購不會取消。但針對市場和企業(yè)的一些反應,限購政策的具體內(nèi)容會不會調(diào)整,可能有一些懸念。2016年總的來說是減量增價,二手保持量價齊漲。從企業(yè)角度看,并購會多發(fā)。同時,企業(yè)的利潤依舊會緩慢下降,但2016年樓市表現(xiàn)仍將保持穩(wěn)定。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。