供需矛盾加劇 今年樓市將延續(xù)量跌價(jià)漲

昨日,由北京商報(bào)社、北商研究院聯(lián)合主辦的“2016新年樓市趨勢(shì)發(fā)展論壇”在京舉行。來(lái)自地產(chǎn)界的專家、開發(fā)商代表以及媒體等200多位嘉賓齊聚一堂,對(duì)樓市供需現(xiàn)狀、土地市場(chǎng)發(fā)展,以及政策走向等方面進(jìn)行分析與研討。有關(guān)專家預(yù)計(jì),2016年北京樓市在保持穩(wěn)定發(fā)展的同時(shí),市場(chǎng)供需矛盾將依舊延續(xù),未來(lái)北京房?jī)r(jià)仍將面臨上漲壓力。

樓市成交量跌價(jià)漲

剛過去的2015年對(duì)于北京樓市而言稱得上是個(gè)大年。根據(jù)北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù),截止到2015年12月30日,北京2015年純商品房住宅簽約5.4萬(wàn)套,成交額也達(dá)到了2078.56億元。成交均價(jià)達(dá)到近3萬(wàn)元每平方米,同比2014年上漲了10%,創(chuàng)下歷史新高,比2010年上漲了46.3%。

中原地產(chǎn)研究部的數(shù)據(jù)則顯示,2015年全年北京六環(huán)內(nèi)普通商品房住宅簽約單套成交額高達(dá)464萬(wàn)元,整體市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入高端化趨勢(shì)。豪宅化成為市場(chǎng)新常態(tài),這一年北京豪宅成交占比明顯增加,總價(jià)1000萬(wàn)+、單價(jià)10萬(wàn)+的物業(yè)簽約均創(chuàng)造了歷史紀(jì)錄。與成交量走高相比,2015年北京樓市供應(yīng)量卻呈下滑趨勢(shì)。統(tǒng)計(jì)顯示,2014年北京樓市供應(yīng)量為8.62萬(wàn)套,而這個(gè)數(shù)字在2015年則下滑為5.59萬(wàn)套。北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志分析,2015年開發(fā)商推盤積極性不高,令市場(chǎng)供需矛盾得以凸顯,也是導(dǎo)致去年交易量快速上漲的原因之一。

除了供需矛盾之外,北京庫(kù)存狀況也是價(jià)格持續(xù)走高的原因。數(shù)據(jù)顯示,去年12月底,北京庫(kù)存量?jī)H為5萬(wàn)套左右(剔除保障房),幾乎沒有去庫(kù)存壓力,這與全國(guó)其他城市庫(kù)存高企的情況相差很大。首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任趙秀池分析,一線城市房?jī)r(jià)將依舊保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。其中,龐大的人口數(shù)量和增長(zhǎng)趨勢(shì)仍令樓市需求量不斷增加。

地價(jià)重構(gòu)樓市結(jié)構(gòu)

除了供需之外,房?jī)r(jià)上漲與土地市場(chǎng)也直接相關(guān)。資料顯示,2015年一共出讓了50宗住宅用地,其中22宗樓面價(jià)超過3萬(wàn)元。

亞豪機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)郭毅對(duì)此表示,土地市場(chǎng)的火熱,除了企業(yè)資金充沛外,政府規(guī)劃的調(diào)整以及土地供給方式也助推了地價(jià)的攀升。此外,北京其實(shí)很久沒有五環(huán)以內(nèi)的地塊如此集中出讓。2015年50宗住宅用地中7宗在五環(huán)內(nèi),企業(yè)集中圍獵稀缺地塊,地價(jià)自然迅速上升。

中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所主任牛鳳瑞分析,北京功能區(qū)域的再調(diào)整、再優(yōu)化是地價(jià)上漲的關(guān)鍵因素。南城區(qū)域的開發(fā)、通州成為行政副中心等都是功能區(qū)的調(diào)整,功能區(qū)的調(diào)整必然造成基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)從而推高地價(jià)。陳志透露,相關(guān)部門透露出的信息顯示,2016年土地市場(chǎng)依舊會(huì)有一部分相對(duì)優(yōu)質(zhì)的土地入市,但總量將會(huì)再度縮減。一方面,未來(lái)土地拆遷成本越來(lái)越大,另一方面從土地規(guī)劃上也面臨各種紅線的壓力。他預(yù)測(cè),未來(lái)北京樓市將形成低端市場(chǎng)靠政策、高端市場(chǎng)豪宅化的分化局面。

政策利好依舊延續(xù)

“政策依舊是影響樓市走向的關(guān)鍵因素。”陳志表示,2015年針對(duì)二套房信貸出臺(tái)了“3·30”政策,令市場(chǎng)升溫,但因限購(gòu)政策依然延續(xù),整體市場(chǎng)呈現(xiàn)政策窗口期效應(yīng),但未出現(xiàn)明顯的爆發(fā)點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)人士分析,2015年樓市升溫的原因還在于在政策主導(dǎo)下資本市場(chǎng)出現(xiàn)大幅升溫。包括去年央行五次降息,以及央行出臺(tái)的很多貸款調(diào)整工具在內(nèi)。初步評(píng)估,2015年市場(chǎng)貨幣量超過10萬(wàn)億元,其中相當(dāng)一部分的資金流入樓市,導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲。此外,很多開發(fā)商通過資源調(diào)配能力跟銀行達(dá)成合作,取得了更低資金成本。

專家預(yù)測(cè),限購(gòu)政策已不再是房地產(chǎn)類政策,而是北京定位發(fā)展的政策,因此限購(gòu)不會(huì)取消。但針對(duì)市場(chǎng)和企業(yè)的一些反應(yīng),限購(gòu)政策的具體內(nèi)容會(huì)不會(huì)調(diào)整,可能有一些懸念。2016年總的來(lái)說是減量增價(jià),二手保持量?jī)r(jià)齊漲。從企業(yè)角度看,并購(gòu)會(huì)多發(fā)。同時(shí),企業(yè)的利潤(rùn)依舊會(huì)緩慢下降,但2016年樓市表現(xiàn)仍將保持穩(wěn)定。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。