中國商品住房過剩庫存21億 2016形勢不樂觀

2016年住房市場回暖基礎(chǔ)不穩(wěn)，波動風(fēng)險較大，分化趨勢加劇。在整體經(jīng)濟(jì)趨勢沒有重大變化和沒有重要政策出臺的情況下，未來房價變動趨勢可能會先升后降

2016住房市場不樂觀

2015年歷經(jīng)了由房價、房地產(chǎn)銷量同比下跌到止跌回升、房地產(chǎn)投資增速持續(xù)放緩的復(fù)雜運(yùn)行過程，房地產(chǎn)市場形勢超出預(yù)期。

那么，在一些新變量的影響下，2016年房地產(chǎn)走勢如何？

商品住房過?？値齑?1億

住房銷售增長經(jīng)歷一個“V型”變化，增長率由2015年6月由負(fù)轉(zhuǎn)正。2014年1月－12月，中國商品住房銷售面積為105181.79萬平方米，同比增幅為-9.1％。進(jìn)入2015年，商品住房銷售繼續(xù)保持下跌態(tài)勢，2015年2月累計銷售面積為7709.08萬平方米，同比增幅跌至谷底，達(dá)到-17.8％。此后受季節(jié)及政策因素影響，商品住房銷量跌幅逐月收窄，并于2015年6月增幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，逐漸回暖，1月－10月為7.9％，總體呈現(xiàn)“V型”變化。

商品住房價格呈“U型”反轉(zhuǎn)，增幅逐步攀升。根據(jù)中國指數(shù)研究院的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，自從2014年9月百城價格指數(shù)月度環(huán)比增幅跌至谷底-0.92％以來，在歷經(jīng)了一個長期的震蕩期之后，月度環(huán)比增幅在2015年5月開始由負(fù)轉(zhuǎn)正，9月增幅收窄至0.28％。從同比來看，百城住宅均價在經(jīng)歷連續(xù)十個月同比下跌后，于8月止跌反彈0.15％，9月同比漲幅繼續(xù)擴(kuò)大至1.36％，呈現(xiàn)弱“U型”攀升態(tài)勢。

開工面積下降，供給增加減緩。新開工面積持續(xù)下降。2015年初以來，全國商品住房新開工面積同比持續(xù)下降，各月累計額的同比增長率始終為負(fù)值，1月－10月，新開工降幅達(dá)到14.7％；施工面積增幅收窄。2014年10月以來中國商品住房施工面積一直保持著同比增幅放緩的態(tài)勢，由2014年10月的8.8％逐月收窄至2015年10月的0.2％；竣工面積增長弱緩。與2014年升中趨穩(wěn)態(tài)勢相比，2015年1月－10月同比下降為7.2％。企業(yè)出現(xiàn)停工爛尾，破產(chǎn)倒閉，亟待轉(zhuǎn)型升級、兼并重組。

商品房待售面積增幅略降。2015年1月－9月累計值約為4.45億平方米，低于4月的歷史高值。計算結(jié)果顯示，2015年各月現(xiàn)房存銷比明顯高于其他年份（見圖1），保持在23個－24個月，但總體有略微下降趨勢。

期房待售依然保持高企。用當(dāng)年商品住房施工面積減去當(dāng)年和上一年期房銷售面積得到期房待售面積，計算結(jié)果顯示，2015年全年待售期房庫存約35.7億平方米，期房存銷比達(dá)到歷史峰值，期房去化期約為4.7年（見圖2）。根據(jù)2015年1月－10月的數(shù)值估算，2015年全年商品住房過剩約21億平方米，其中現(xiàn)房過剩1億平方米（超過18個月外），期房過剩19.9億平方米（超過兩年外），總庫存約39.96億平方米。

房地產(chǎn)投資增幅俯沖式下降，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)下降0.21個百分點。2015年1月－10月，全國房地產(chǎn)投資為78800.74億元，同比增長2％，下滑幅度較大。其中，作為房地產(chǎn)開發(fā)投資主要構(gòu)成部分的住宅投資為53149.70億元，同比增長1.3％，較2014年同期回落9.80個百分點。住宅投資下滑已快接近2009年2月的歷史最低值，大大超出預(yù)期。受房地產(chǎn)住宅開發(fā)投資持續(xù)下跌的影響，全國固定資產(chǎn)投資增速較上年同期明顯放緩，2015年1月－10月同比增長10.2％，較2014年同期回落了5.7個百分點。

房地產(chǎn)投資下降直接拖累經(jīng)濟(jì)增長。初步測算，2015年前三季度，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的直接貢獻(xiàn)率已經(jīng)降到只有0.04個百分點，創(chuàng)下2000年以來的新低。與2014年全年相比，2015年前三季度房地產(chǎn)直接投資對GDP增長的貢獻(xiàn)降低了0.21個百分點。2015年三季度GDP增長率為6.9％，為六年來首次破七。由于房地產(chǎn)投資與水泥建材等上游行業(yè)關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)，房地產(chǎn)投資的下降對國民經(jīng)濟(jì)的綜合負(fù)面影響會更明顯。2015年前九個月內(nèi)，宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)總體上呈現(xiàn)持續(xù)下降趨勢，其中9月為92.9，比2009年2月的歷史最低值低出了1.1。

土地需求持續(xù)大幅下降，土地供給降幅收窄。2014年全國土地市場低迷，成交量大幅萎縮，但土地價格依然保持上升趨勢，呈現(xiàn)量跌價升的整體走勢。2015年土地市場一線城市雖開局火熱，但全國整體慘淡，前三季度土地市場低位運(yùn)行，土地需求和土地供給同比降幅依然較大。2015年2月、9月土地購置面積累計同比增速分別為-31.74％和-33.83％，同比降幅有微弱擴(kuò)大之勢，表明土地需求整體低迷。2015年三季度全國房地產(chǎn)建設(shè)用地供應(yīng)面積同比降幅比一季度和二季度分別收窄了8.86和8.16個百分點，但土地供給依然趨緊。

居民住房抵押貸款快速增長，企業(yè)直接向金融機(jī)構(gòu)融資大幅下降。自2014年四季度以來，中央采取一系列針對和涉及房地產(chǎn)的宏觀政策措施。2015年實施五次降準(zhǔn)、五次降息，實行個人將購買兩年及以上的住房出售免征營業(yè)稅，除一線城市外，取消住房限購等。2015年住房形勢出現(xiàn)呈現(xiàn)以上狀況，主要原因是受總體市場環(huán)境和預(yù)期影響下，金融機(jī)構(gòu)資金供給結(jié)構(gòu)的不均衡。

2014年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速為-0.1％，2015年1月－10月到位資金為101566.20億元，同比增速僅為1.3％，與2014年相比，這是房地產(chǎn)投資降至2％的重要原因。從具體構(gòu)成看，反映住房消費(fèi)資金狀況的個人按揭貸款的增幅較大，達(dá)到了19.9％，而反映住房開發(fā)企業(yè)直接從金融機(jī)構(gòu)獲取資金的銀行貸款同比下降3.6％，自籌資金同比下降4％（過去自籌資金很大一部分來自正規(guī)金融系統(tǒng)）。

2016年住房市場形勢不容樂觀

有鑒于2015年商品住房銷售接近2013年的峰值，短期內(nèi)改善性需求大幅釋放，商品住房銷售增長比較乏力，庫存壓力緩解有限?？傮w判斷，2016年住房市場回暖基礎(chǔ)不穩(wěn)，波動風(fēng)險較大，分化趨勢加劇。根據(jù)華房價格指數(shù)與華房投資指數(shù)，分別對未來半年和未來一年的商品房平均銷售價格、房地產(chǎn)投資變動趨勢進(jìn)行預(yù)測，在整體經(jīng)濟(jì)趨勢沒有重大變化和沒有重要政策出臺的情況下：

未來房價變動趨勢可能會先升后降。通過華房價格指數(shù)預(yù)測預(yù)警來看，未來全國商品房價格或?qū)⒊尸F(xiàn)出“先升后降”波動運(yùn)行態(tài)勢。即在經(jīng)歷較快上升后，從2016年二季度開始，房價或?qū)⒚媾R較大的下行壓力。也就是說，在2015年3月以來的一系列政策作用下，2015年四季度中國房價能夠出現(xiàn)趨穩(wěn)并適度回升走勢，但在宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力依然較大、結(jié)構(gòu)調(diào)整與短期增長有沖突以及房地產(chǎn)市場繼續(xù)調(diào)整背景下，并不能保證2016年房價持續(xù)在溫和上升中向趨穩(wěn)轉(zhuǎn)變，2016年中國房價存在較大下跌的波動運(yùn)行可能。房地產(chǎn)市場形勢不容樂觀。

2016年房地產(chǎn)投資變動趨勢預(yù)計企穩(wěn)回升。華房投資指數(shù)預(yù)測預(yù)警結(jié)果顯示，中國房地產(chǎn)投資有望在2015年底改變持續(xù)下滑頹勢，在跌至波谷之后將“V型”爬升，其累計值在2016年前半年或?qū)⒈３殖掷m(xù)回升，并于2016年中企穩(wěn)，同時房地產(chǎn)投資對宏觀經(jīng)濟(jì)的拉動作用有望回升增強(qiáng)。至于未來房地產(chǎn)投資的具體走勢，一方面與待售面積緊密相連的庫存消化狀況、開發(fā)企業(yè)土地預(yù)期以及到位資金等變動相關(guān)；另一方面則受經(jīng)濟(jì)下行壓力下宏觀調(diào)控政策的影響。

基于以上住房形勢的分析與預(yù)判，為促進(jìn)住房市場平穩(wěn)健康地調(diào)整和發(fā)展，政府應(yīng)明確目標(biāo)，出臺和落實具有含金量的重要政策舉措。2016年及未來五年，中國住房市場調(diào)控應(yīng)鎖定三大目標(biāo)。一是去庫存，實現(xiàn)銷售大幅增長；二是防風(fēng)險，保持房價增幅在合理水平，防止大起大落，防止違約風(fēng)險；三是促投資，讓房地產(chǎn)投資恢復(fù)到正常水平。

實現(xiàn)上述三大目標(biāo)，需要從需求端和供給端方面致力六大任務(wù)。需求端方面，一要借調(diào)原需求，實施貨幣化棚戶區(qū)改造；二要開辟新需求，支持農(nóng)民工購房；三要擴(kuò)大原增量，刺激改善型需求。供給端方面，一要轉(zhuǎn)型升級，減少開工；二要融通資金，加快施工；三要并購重組，減少爛尾。在具體政策上，可綜合采取金融政策、財稅政策、土地政策以及行政配套、供給措施等。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。