2015三成房企出現(xiàn)首虧 專家稱房產(chǎn)業(yè)形勢不容樂觀

對房企而言，2015年是“喜憂參半”。一方面，經(jīng)歷2014年“斷崖式”下跌的房企在2015年迎來銷售大年，標桿房企紛紛超額完成銷售業(yè)務(wù)，另一方面，在日前公布的年報業(yè)績預(yù)告中，有近三成上市房企出現(xiàn)首虧。這意味著，房企的盈利速度顯著放緩，即便同樣賣力地賣樓，但在各類成本特別是拿地和營銷成本攀升的壓力下，利潤卻難以推動。

“樓市的最大壓力周期可以說接近尾聲，現(xiàn)在回暖跡象是有的，重點是多輪樓市調(diào)整政策已經(jīng)初步見效，市場走出低谷，”方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志告訴南都記者，房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勝劣汰以及資源集中度提高同樣是大勢所趨。整體而言，房地產(chǎn)行業(yè)形勢依然不容樂觀，銷售增長放緩，庫存水平改善有限，從而購地積極性不足，開發(fā)投資持續(xù)走低。

虧損多數(shù)為中小房企

截至1月25日，據(jù)同花順統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，滬深兩市共計50家上市房企公布了2015年年報業(yè)績預(yù)告，其中，15家房企預(yù)告凈利潤虧損。剔除數(shù)據(jù)公布不全的6家房企后，按照預(yù)告凈利潤同比增長下限來看，凈利潤同比下滑企業(yè)達23家，占比約五成。其中，13家出現(xiàn)首虧。

雖然上述公布的50家上市房企并不能完全概括A股140多家房企的整體表現(xiàn)，但截至目前，在50家公布2015年度業(yè)績預(yù)告的企業(yè)中，近三成企業(yè)首虧，約五成房企凈利潤下滑，這也在一定程度上折射出房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤率下行的現(xiàn)象。

在這50家已經(jīng)公布2015年年報業(yè)績預(yù)警的企業(yè)中，剔除數(shù)據(jù)不完全企業(yè)，8家業(yè)績預(yù)增，9家略增，6家扭虧。6家預(yù)減，6家略減，1家增虧，13家首虧。14家房企有13家出現(xiàn)首虧的數(shù)字尤其受人關(guān)注。

其中，預(yù)計首虧額度最高的是中華企業(yè)，預(yù)計虧損24億元至25億元。而嘉凱城凈利潤變動幅度最大，其預(yù)告凈利潤變動幅度為-6138.19%。按照預(yù)告凈利潤下限來看，招商蛇口預(yù)告凈利潤最高，為68.22億元，增長幅度為29.80%左右。

“一些企業(yè)過去憑借地方優(yōu)勢靠土地溢價謀求高利潤的發(fā)展模式已經(jīng)乏力，一線城市土地價格持續(xù)攀高，也提高了開發(fā)成本，毛利空間縮減顯著。”廣州維森置業(yè)董事長張維倫接受南都記者采訪表示，對企業(yè)而言，目前要著力于控制成本，同時快速回籠資金。

南都記者梳理有關(guān)報告發(fā)現(xiàn)，從目前公布年度業(yè)績預(yù)告的上市房企來看，中小房企占比較大，萬科等千億元級房企尚未公布年報業(yè)績預(yù)告，從目前數(shù)據(jù)來看，多數(shù)反應(yīng)了中小房企今年業(yè)績變動的水平。

“事實上，中小型房企可能更難以維持盈利能力，凈利潤下降或者虧損的企業(yè)其業(yè)績變動，都跟大的經(jīng)濟環(huán)境偏弱，以及房地產(chǎn)行業(yè)庫存難以消化有關(guān)。另外中小房企的融資成本更高，”克而瑞機構(gòu)廣州研究經(jīng)理曾英杰告訴南都記者。目前，二、三線城市房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，使得原本布局于中小城市的房企采取了調(diào)整銷售價格等措施，導(dǎo)致發(fā)生計提減值準備，增加業(yè)績虧損預(yù)測數(shù)額。

資金成本也侵蝕了房企的利潤空間，尤其長短期債務(wù)搭配不合理的房企，短期債務(wù)資金成本動輒超過10%。

房企尋找新出路

在經(jīng)歷上半年遲緩的“爬坡式”增長后，2015年年尾地產(chǎn)行業(yè)觸底反彈，實現(xiàn)大幅增長，大部分房企輕松超額完成銷售任務(wù)。在中國房地產(chǎn)整體“去庫存”的主基調(diào)下，站在“白銀時代”風(fēng)口的房企們正積極尋找新出路。

根據(jù)《2015年中國房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力TOP20》排行榜發(fā)布情況。從房企銷售規(guī)模來看，萬科、綠地、恒大三家兩千億房企獲得了該類最高評級，隨后是四家千億房企，這使得“七巨頭”獲得了相當?shù)膬?yōu)勢。從房企銷售效率來看，恒大憑借超過60%的去化率以及明顯高于平均水平的銷售金額增長率、銷售面積增長率獲得了該類的最高評級。做大規(guī)模與提高去化似乎成為大部分房企的發(fā)展方向。

以房地產(chǎn)起家的萬達集團，開始大刀闊斧的改革，向多元化方向發(fā)展。“房地產(chǎn)人才未來只能占萬達總?cè)藬?shù)的三分之一。根據(jù)萬達的計劃，未來萬達將出現(xiàn)在更多領(lǐng)域。”萬達集團有關(guān)負責(zé)人如是告訴南都記者。

保利集團則將眼光投向社區(qū)O2O領(lǐng)域，董事長宋廣菊的一條微博“保利是個P！”正式開啟了“5P戰(zhàn)略”，在全國保利245個社區(qū)打造社區(qū)O2O，建立標準化、可快速復(fù)制的社區(qū)商業(yè)模型。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。