房地產(chǎn)庫(kù)存最多的十大城市 上海去化周期4.1個(gè)月

根據(jù)1月19日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2015年全國(guó)商品房待售面積71853萬平方米。這7億多平米的庫(kù)存，按照我國(guó)人均住房面積30平方米計(jì)算，可以供2.4億人口居住。“去庫(kù)存”顯然已經(jīng)成為2016年樓市的主基調(diào)，尤其對(duì)于三四線城市而言，去庫(kù)存壓力非常大。

任志強(qiáng)：近7億平米的庫(kù)存，難消化的只能炸掉

從統(tǒng)計(jì)局已有的數(shù)據(jù)來看，全國(guó)商品房待售面積不斷上升，在2015年行業(yè)整體竣工量減少的背景下，全年的房屋待售面積仍高達(dá)71853萬平方米，較2014年增長(zhǎng)了近一億平方米，其中住宅待售面積45248萬平方米，占比約63.97%。

任志強(qiáng)分析稱，當(dāng)前最大的問題在于，有相當(dāng)一部分庫(kù)存是無法消化的。“以全國(guó)房地產(chǎn)一年近13億平方米的銷售面積來看，接近7億平方米的庫(kù)存并不算多。但問題在于，這其中有大量庫(kù)存屬于很難消化的部分。換句話說，只能炸掉，不會(huì)因?yàn)槿魏握叨簟?rdquo;

為去庫(kù)存，多地紛紛出臺(tái)政策

在剛過去的2015年，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以罕見的篇幅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存政策作了較多的論述，并把房地產(chǎn)“去庫(kù)存”納入2016年經(jīng)濟(jì)工作的“五大任務(wù)”中，提出了一套中國(guó)房地產(chǎn)“去庫(kù)存”的組合拳。目前，各地方政府也開始了一場(chǎng)轟轟烈烈的“去庫(kù)存”運(yùn)動(dòng)。

1月18日，重慶市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)涉企政策促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的意見》，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率由20%調(diào)整為15%，非普通住宅、商業(yè)、車庫(kù)的土地增值稅預(yù)征率由3.5%調(diào)整為2%，普通住宅土地增值稅預(yù)征率執(zhí)行1%。

1月19日，福建召開全省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作視頻會(huì)議提出，鼓勵(lì)各市、縣根據(jù)實(shí)際制定政策，按照“一市一策”、“一縣一策”、“一盤一策”的原則，在2016年2月底前出臺(tái)落實(shí)到具體樓盤的房地產(chǎn)去庫(kù)存措施。庫(kù)存量大、去化周期長(zhǎng)的三四線城市，要暫停土地供應(yīng)，特別是一些城市存在商業(yè)用房庫(kù)存去化周期長(zhǎng)，要暫停商業(yè)用地出讓。

1月20日，湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開。會(huì)議提到，目前湖南房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力依然很大，部分地區(qū)去化周期（商品房的銷售周期）達(dá)2至3年，必須采取強(qiáng)有力措施。該省住建廳提出，貨幣化安置是去庫(kù)存的有效手段，今年全省各類棚戶區(qū)改造數(shù)量更大，對(duì)去庫(kù)存的作用將更加明顯。

除了上述地方外，于近期召開的多地地方兩會(huì)也將去庫(kù)存、穩(wěn)銷售、穩(wěn)市場(chǎng)作為2016年房地產(chǎn)政策的重中之重。

這些城市房地產(chǎn)庫(kù)存最多，瀕臨崩盤

在2015年一線和部分二線城市銷售創(chuàng)新高的情況下，待售面積仍在增長(zhǎng)，實(shí)際也體現(xiàn)出“冰火兩重天”的現(xiàn)狀，說明部分三、四線城市的庫(kù)存問題到了非常嚴(yán)峻的程度。但鑒于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局暫未公布各個(gè)城市的待售面積數(shù)據(jù)，對(duì)于城市的分析，所以我們?nèi)耘f以庫(kù)存量和消化周期來進(jìn)行城市的相關(guān)分析。

從庫(kù)存量和消化周期的排名前、后10來看，可以看出，消化周期較高的城市，庫(kù)存量普遍偏高，其中二線城市也不例外，以沈陽(yáng)、青島和西安為例，消化周期在12個(gè)月合理范圍之上，庫(kù)存量也已突破2000萬平方米，后續(xù)去化壓力較大。

而消化周期偏小的城市中，多數(shù)庫(kù)存量也較小，如蘇州、南京等，以蘇州為例，2015年年底消化周期僅3.6個(gè)月，庫(kù)存量也僅513萬平方米，同比大幅下跌39%。但仍存在庫(kù)存量處于高位的城市，武漢的庫(kù)存量高達(dá)1323萬平方米，消化周期僅5個(gè)月，從側(cè)面佐證了，其市場(chǎng)需求尤其旺盛。

結(jié)合庫(kù)存量和消化周期的同比增幅變化情況來看，多數(shù)熱點(diǎn)二線城市的庫(kù)存量和消化周期都有顯著的下滑，主要原因還是在“去庫(kù)存”政策利好周期中，這些城市經(jīng)濟(jì)面較佳、具有較強(qiáng)人口吸納能力，購(gòu)房需求充足，成交的大幅放量，其中蘇州、合肥、南京等需求旺盛城市消化周期更是跌入了半年以內(nèi)的低位，經(jīng)濟(jì)和人口優(yōu)勢(shì)是市場(chǎng)需求的最大支持。值得注意的是，雖然二線城市庫(kù)存壓力得到大幅緩解，但大連、沈陽(yáng)這類城市的庫(kù)存量仍高居不下，其中大連消化周期仍高達(dá)28.2個(gè)月，去庫(kù)存問題已經(jīng)達(dá)到刻不容緩的地步。

但大多數(shù)三、四線城市庫(kù)存問題依然嚴(yán)峻，內(nèi)在的原因，一方面是在當(dāng)前庫(kù)存高企，城市的新增供應(yīng)量仍大幅增長(zhǎng)，另一方面是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有限，大部分內(nèi)生需求已經(jīng)得到滿足，外來人口導(dǎo)入需求不足導(dǎo)致成交不振，未來這些壓力城市的庫(kù)存問題還需要更長(zhǎng)的時(shí)間改善。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。