廣東樓市去庫(kù)存 代表委員開腦洞

廣東兩會(huì)之熱話題

去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，“去庫(kù)存”已被納入今年全國(guó)五大經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一，而昨日發(fā)布的廣東省《政府工作報(bào)告》更明確提出，應(yīng)該通過(guò)加快農(nóng)民工市民化、發(fā)展住房租賃市場(chǎng)等手段化解房地產(chǎn)庫(kù)存。

世聯(lián)行對(duì)全國(guó)范圍的商品住宅庫(kù)存分析數(shù)據(jù)顯示，廣東和成渝地區(qū)去化周期最好，分別為1.0年及1.1年。

廣東與全國(guó)其他區(qū)域比，庫(kù)存問(wèn)題相對(duì)不嚴(yán)重，但觀照自身，廣深一線城市、佛莞等珠三角城市群、以及粵東西北城市之間，庫(kù)存狀況各有特點(diǎn)，去庫(kù)存的路徑自然各不相同。根據(jù)世聯(lián)行綜合相關(guān)部門提供的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至去年11月，其中廣深的住宅庫(kù)存量分別是364萬(wàn)平方米和192萬(wàn)平房米，庫(kù)存量最大的是佛山，達(dá)410萬(wàn)平方米。不過(guò)，據(jù)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)觀察人士認(rèn)為，真實(shí)的庫(kù)存量數(shù)據(jù)是上述數(shù)字的3-4倍。

廣東省兩會(huì)期間，不少政協(xié)委員都為“房地產(chǎn)去庫(kù)存”支招，有開發(fā)商委員在內(nèi)地投資數(shù)百億元“篤定”支持一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也有委員建議取消大城市的限購(gòu)政策，進(jìn)一步促進(jìn)大城市結(jié)構(gòu)性庫(kù)存的去化，而像粵東西北這樣的欠發(fā)達(dá)地區(qū)，有委員認(rèn)為政府的政策扶持顯得尤為關(guān)鍵。

魯毅：

鼓勵(lì)將庫(kù)存改造為創(chuàng)客空間

據(jù)某權(quán)威房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至2015年期末，全省商品房待售面積5637.94萬(wàn)平方米，同比小幅增長(zhǎng)3.1%。其中商品住宅3493.35萬(wàn)平方米，同比下降1.5%；辦公樓219.70萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.6%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房887.91萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.5%；其他房屋1036.98萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.6%。數(shù)據(jù)顯示，在國(guó)家和地方政府積極支持合理住房消費(fèi)的背景下，全省商品住宅的待售面積有所下降；但辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、其他用房等商業(yè)物業(yè)待售面積繼續(xù)增加。

根據(jù)上述機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，2015年，廣東商品房銷售面積1.17億平方米，同比大幅增長(zhǎng)25.4%，銷售面積比歷史次高水平的2013年高出1844.62萬(wàn)平方米，增幅達(dá)18.8%。

而全省21個(gè)地級(jí)市中，商品房銷售面積超過(guò)1000萬(wàn)平方米的有佛山、惠州、廣州、中山和東莞5個(gè)城市。

從去年5月1日開始，佛山限購(gòu)松綁，成為廣東省內(nèi)首個(gè)松綁限購(gòu)的城市。佛山市市長(zhǎng)魯毅在昨日的十二屆人大四次會(huì)議分組討論上表示，放開限購(gòu)之后，佛山去年整個(gè)房地產(chǎn)銷售情況比較正常，實(shí)現(xiàn)了量升價(jià)穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。“目前佛山的房地產(chǎn)庫(kù)存周期大概在8到9個(gè)月的幅度上波動(dòng)，全省大概是11到13個(gè)月左右。”

魯毅表示，下一步，佛山將通過(guò)多種措施逐步化解商品房庫(kù)存。“政府將引導(dǎo)房企，調(diào)整營(yíng)銷策略，鼓勵(lì)將房地產(chǎn)庫(kù)存改造為創(chuàng)客空間、商務(wù)居住復(fù)合地產(chǎn)、電商用房等，還將大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。”

邱家儒：

應(yīng)鼓勵(lì)外國(guó)人來(lái)華購(gòu)房

“看數(shù)據(jù)深圳就不需要去庫(kù)存，但現(xiàn)在仍然有很多建了賣不掉的樓，”廣東省政協(xié)委員、深圳市潮汕商會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)邱家儒認(rèn)為，去年年底國(guó)家提出的幾條去庫(kù)存政策在很多區(qū)域仍舊沒有履行，“北上廣深等一線城市的限購(gòu)政策實(shí)際上已經(jīng)過(guò)時(shí)，與現(xiàn)在去庫(kù)存的政策相背離”。

邱家儒說(shuō)，去庫(kù)存應(yīng)該是一個(gè)全國(guó)性的政策基調(diào)，但部分一線城市在限購(gòu)政策下存在結(jié)構(gòu)性庫(kù)存，“現(xiàn)在深圳庫(kù)存量整體來(lái)看是相對(duì)少的，但高端產(chǎn)品的庫(kù)存量仍舊很大”。

此外，邱家儒認(rèn)為，應(yīng)該鼓勵(lì)而非限制外國(guó)人來(lái)華購(gòu)房，“他們買了房子就會(huì)來(lái)中國(guó)消費(fèi)”。

郭基輝：

看好一線城市地產(chǎn)發(fā)展

作為香港新鴻基地產(chǎn)執(zhí)行董事，郭基輝頗為看好國(guó)內(nèi)一線城市的房地產(chǎn)發(fā)展前景。

新鴻基在內(nèi)地最大的項(xiàng)目坐落于上海徐家匯中心，地塊兩年前由新鴻基以270億元“地王價(jià)”競(jìng)得。

“我們?cè)谙愀鄱紱]有這么大的投資，這是我們這么多年歷史以來(lái)最大的投資，真的看好一線城市的發(fā)展”，郭基輝說(shuō)。

不僅如此，新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)地也呈擴(kuò)張之勢(shì)，目前內(nèi)地業(yè)務(wù)占整個(gè)集團(tuán)業(yè)務(wù)的20%左右，并且還在不斷增加，除北上廣等一線城市外，還深入珠三角腹地和南京、成都、蘇州等城市。

對(duì)內(nèi)地樓市普遍存在的“去庫(kù)存”問(wèn)題有無(wú)擔(dān)憂？郭基輝說(shuō)，看好內(nèi)地一線城市及個(gè)別二線城市的樓市發(fā)展，會(huì)持續(xù)經(jīng)營(yíng)內(nèi)地物業(yè)。他說(shuō)，新鴻基和萬(wàn)科、華潤(rùn)這樣的內(nèi)地大地產(chǎn)商不同，在三四線城市沒有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，“只有在很個(gè)別的一線，一點(diǎn)五線城市才有運(yùn)作空間”。

溫洋：

滯銷房可建連鎖養(yǎng)老院

九三學(xué)社中央委員、廣東省政協(xié)常委溫洋建議，將滯銷房用于建設(shè)全國(guó)聯(lián)鎖養(yǎng)老院。他說(shuō)，當(dāng)下中國(guó)由于老齡化趨勢(shì)，很多有一定資金實(shí)力的商人已看到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的商機(jī)。一些在養(yǎng)老實(shí)踐上已經(jīng)走在前面的企業(yè)也正在嘗試用模式輸出的形式進(jìn)行擴(kuò)張。如北京的一個(gè)企業(yè)今年就提出在全國(guó)構(gòu)建養(yǎng)老連鎖機(jī)構(gòu)的發(fā)展戰(zhàn)略，即在全國(guó)各省市區(qū)都建立可以資源共享的連鎖養(yǎng)老基地，而且，是利用一些滯銷的商品房進(jìn)行業(yè)務(wù)開拓。

此外，也有委員認(rèn)為，應(yīng)該合理利用大房企的資源進(jìn)行去庫(kù)存和盤活市場(chǎng)。

據(jù)記者了解，在過(guò)去一年包括珠三角市場(chǎng)在內(nèi)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大型房企并購(gòu)和收購(gòu)現(xiàn)象較過(guò)往更加頻繁，包括恒大、保利、碧桂園等品牌房企紛紛收購(gòu)銷售緩慢或者開發(fā)資金出現(xiàn)問(wèn)題的中小型房企開發(fā)的項(xiàng)目。

鄔錦雯：

以產(chǎn)業(yè)發(fā)展去粵東西北庫(kù)存

提到廣東各城的去庫(kù)存問(wèn)題，粵東西北無(wú)疑是其中最頭疼者。

2014年前后，廣東密集批復(fù)了粵東西北地級(jí)市中的12個(gè)新城區(qū)發(fā)展規(guī)劃，總面積達(dá)數(shù)千平方公里。這些新城包括韶關(guān)(樓盤)芙蓉新區(qū)、汕頭(樓盤)海灣新區(qū)、梅州嘉應(yīng)新區(qū)、潮州新區(qū)、清遠(yuǎn)(樓盤)燕湖新區(qū)、揭陽(yáng)新區(qū)等，規(guī)劃面積都在500平方公里上下，最大的茂名(樓盤)濱海新區(qū)規(guī)劃面積則達(dá)1688平方公里。

在華南師范大學(xué)人口資源環(huán)境研究所所長(zhǎng)、廣東省政協(xié)委員鄔錦雯看來(lái)，這意味著絕大多數(shù)地級(jí)市城區(qū)將可容納100萬(wàn)人以上。

鄔錦雯說(shuō)，大規(guī)模的新城區(qū)建設(shè)需要大量的資金投入，對(duì)于動(dòng)輒上千億元的投資而言，少量的財(cái)政資金可以說(shuō)是杯水車薪，資金成本加大將帶來(lái)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。比如清遠(yuǎn)的燕湖新區(qū)起步區(qū)建設(shè)投資需求大約是445億元，除省級(jí)財(cái)政籌措約100億元，市級(jí)財(cái)政50億元外，剩下的均需要依靠民間資本投入和賣地收益。

粵東西北大部分屬于三四線城市，長(zhǎng)期輸出資源和人力，除自然資源開發(fā)外，鄔錦雯認(rèn)為政府的扶持顯得更加迫切，她建議，粵東西北地區(qū)給予互聯(lián)網(wǎng)概念產(chǎn)業(yè)的扶持政策，以產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來(lái)帶動(dòng)房地產(chǎn)去庫(kù)存，“就業(yè)收入穩(wěn)定是購(gòu)房的基本源泉”。

在加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施配套，增強(qiáng)粵東西北各地新城吸引力方面，鄔錦雯認(rèn)為可以由省里統(tǒng)一協(xié)調(diào)，采取一市一策的辦法，比如從建設(shè)醫(yī)療、教育、娛樂、飲食等方面入手，政府加強(qiáng)扶持，把每個(gè)領(lǐng)域做到全省領(lǐng)先水平。這樣的話，每個(gè)城市都有自身特色的配套設(shè)施，從而吸引更多人才、資金從珠三角等發(fā)達(dá)地區(qū)回流，從而也提高當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的銷售。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。