高杠桿撐起深圳樓市 低庫存助燃中介炒房

一路快速走高的深圳樓市，正面臨微妙的變局。近日，工行、中行、建行等三家大行的深圳分行，決定收緊面向中介群體的房貸政策。

“銀行縮緊中介信貸政策的消息就像是重磅榨蛋，很多中介公司周末都在加班開會(huì)討論政策。”有深圳不愿具名的中介公司管理層向南都記者透露，因?yàn)橹薪楣举I房都是靠杠桿資金，包括深圳在內(nèi)的一線樓市的復(fù)蘇也是靠政府的寬松信貸推動(dòng)，一旦信貸擴(kuò)張略有放緩，高杠桿的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露。南都記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，深圳在去年放開了信貸政策，刺激住宅消費(fèi)，這成為樓市火熱的重要推手。去年深圳住宅貸款已經(jīng)突破6000億，超出北京，僅次于上海。

中介炒房抑制剛需購房

得益于寬松的信貸政策，深圳的中介市場(chǎng)異?；馃?。南都記者從鏈家地產(chǎn)了解到，在房地產(chǎn)復(fù)蘇回暖的背景下，深圳二手房交易市場(chǎng)出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊漲的趨勢(shì)。

根據(jù)鏈家成交系統(tǒng)數(shù)據(jù)，去年12月深圳二手房成交均價(jià)為37443元/平米，環(huán)比11月上漲1.5%，同比上漲35.94%.

目前深圳房?jī)r(jià)已處于高位運(yùn)行，暴漲的房?jī)r(jià)讓很多年輕人取消了購房的計(jì)劃，大量剛需被抑制。市場(chǎng)也隨之出現(xiàn)悲觀傾向，認(rèn)為一旦成交量下跌，中介公司盈利收入不及預(yù)期，影響其還貸能力，可能會(huì)發(fā)生斷供現(xiàn)象。而此次銀行縮緊信貸政策正是基于這種考慮，希望控制風(fēng)險(xiǎn)。

“銀行縮緊中介信貸政策的消息就像是重磅榨蛋，很多中介公司周末都在加班開會(huì)討論政策。”有深圳不愿具名的中介公司管理層向南都記者透露，因?yàn)橹薪楣举I房都是靠杠桿資金，包括深圳在內(nèi)的一線樓市的復(fù)蘇也是靠政府的寬松信貸推動(dòng)，一旦信貸擴(kuò)張略有放緩，高杠桿的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露。目前，非深圳戶口購房，需購買社保滿一年（一般指13個(gè)月以上），且最近一年無斷供，購買首套住房首付3成。若名下深圳房產(chǎn)已賣且有貸款記錄的，購買第二套住房首付7成，無記錄則4成首付。

中介炒樓原因：低庫存

雖然全國范圍內(nèi)都面臨著去庫存的壓力，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低迷狀態(tài)，但是眾多房地產(chǎn)分析機(jī)構(gòu)都認(rèn)為，2016年深圳房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲有其必然，尤其是春節(jié)以后，樓市會(huì)創(chuàng)造一個(gè)“暖春”。

截至2015年11月，全國住宅庫存為4.4億平方米，而深圳現(xiàn)有住宅庫存410.456萬平方米，占全國的0.9%.深圳多家中介告訴南都記者，深圳不存在去庫存的困難，反而需要面對(duì)的是供不應(yīng)求的局面導(dǎo)致市場(chǎng)過熱的風(fēng)險(xiǎn)。這也是令不少中介敢于出手投資炒房的重要原因。

“從城市結(jié)構(gòu)看，深圳作為一線城市其實(shí)是需要補(bǔ)庫存的。部分類似上海、深圳等城市庫存規(guī)模其實(shí)是不足的，這也是近期此類城市房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)比較兇猛的重要原因。”易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受南都記者采訪時(shí)表示，從物業(yè)類型看，今年120平方米左右的物業(yè)其實(shí)是比較暢銷的，去庫存方面也不錯(cuò)。中介的樓盤推介，從這方面下手，會(huì)比較有底氣。

“受政策指揮棒影響，往往會(huì)出現(xiàn)資金流向并沒有向相關(guān)調(diào)控部門原本預(yù)期的地方流轉(zhuǎn)，”鏈家地產(chǎn)深圳研究部總經(jīng)理肖小平接受南都記者采訪表示，越熱越受捧，追漲不追跌。

嚴(yán)躍進(jìn)向南都記者介紹表示，中介及投資的走向，事實(shí)上和住宅投資潛力較大有關(guān)系，目前深圳等一線市場(chǎng)預(yù)期上還是需要大供應(yīng)量，存在上漲的空間，所以中介對(duì)于樓市還是保有信心的。在易居看來，后續(xù)住宅去庫存的壓力會(huì)進(jìn)一步減少，像深圳這樣的大城市去庫存的壓力更是不存在，反而是補(bǔ)庫存的需求，“購房政策還會(huì)收緊。”

借款炒房盛行：只有一兩年月供資金

“去年3·30新政以后，很多人看到了房?jī)r(jià)要漲的勢(shì)頭，紛紛入手房地產(chǎn)，貸款投資買房的不在少數(shù)。成交量大幅上漲，很多中介公司去年業(yè)務(wù)都非常繁忙，賺了不少。”深圳某中介公司內(nèi)部人士向南都記者透露。

據(jù)鏈家研究中心數(shù)據(jù)顯示，深圳樓市去年的投資客比例已超過25%，而正常市場(chǎng)的投資客比例是介于10%-15%之間。去年深圳購房者中，有將近三分之二屬于換房或者改善住房，都用已有住房進(jìn)行貸款抵押，從銀行套出資金進(jìn)行投資。

“現(xiàn)在深圳的樓市跟2006、2007年那會(huì)挺像的，很多人借款炒房。”來自潮燦的炒房客林先生向南都記者直言不諱稱，自己和身邊很多親戚去年都通過買房投資大賺一筆。自己在龍華新區(qū)擁有一套120平米的房產(chǎn)，去年通過抵押貸款獲得資金，果斷在羅湖區(qū)買了一套100平米的房產(chǎn)，現(xiàn)在已經(jīng)漲了近50%.

除了中介公司炒房，大量散戶也積極入手樓市想撈一筆。南都記者發(fā)現(xiàn)，越來越多深圳人加入到眾籌買房、聯(lián)合炒房的隊(duì)伍。一位在深圳有著十多年炒房經(jīng)驗(yàn)的投資客成立了一個(gè)團(tuán)隊(duì)，到處募集買房資格與資金。但是眾籌買房一般只籌集一兩年的短期月供資金。

“現(xiàn)在很多投資客只準(zhǔn)備短炒，手里只有一兩年的月供資金，在房?jī)r(jià)上漲時(shí)沒多大問題，但一旦樓市下行，風(fēng)險(xiǎn)就很大。”肖小平告訴南都記者。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。