多地密集出臺去庫存政策 7億庫存誰舍得“炸”

統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，截至2015年末，商品房待售面積達(dá)7億平方米，增長15.6%，達(dá)歷史峰值，住宅占據(jù)63%。難怪任志強(qiáng)出來“開炮”說，“有些只能炸掉”——因為7億庫存中存在大量難以消化的部分，不會因為任何政策而消化掉。不過，激進(jìn)評論是一回事，去庫存仍得實打?qū)嵧七M(jìn)。近期，重慶、福建、湖南、海南等地密集出臺去庫存措施，一場大戰(zhàn)已經(jīng)打響。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，分城實施是未來政策放松的主流，將會有更多省份跟進(jìn)，房地產(chǎn)市場有望在一季度迎新一輪政策寬松潮。

1月18日，重慶成為在2016年第一個出臺去庫存措施的城市，在促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展方面出臺了包括稅收、金融、重組合并等多方面支持措施。如對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)售收入的計稅毛利率由20%調(diào)整為15%，非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預(yù)征率由3.5%調(diào)整為2%，普通住宅土地增值稅預(yù)征率執(zhí)行1%。

由此，多地跟隨重慶步伐，相繼出臺去庫存措施。19日，福建全省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作視頻會議提出，鼓勵各市、縣根據(jù)實際制定政策，按照“一市一策”、“一縣一策”、“一盤一策”的原則，在2016年2月底前出臺落實到具體樓盤的房地產(chǎn)去庫存措施。對于庫存量大、去化周期長的三四線城市，要暫停土地供應(yīng)，特別是一些城市存在商業(yè)用房庫存去化周期長，要暫停商業(yè)用地出讓。

20日，湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議召開。會議提到，湖南房地產(chǎn)去庫存壓力很大，有的地方去化周期(商品房的銷售周期)達(dá)2至3年，必須采取強(qiáng)有力措施。

湖南省住建廳提出，貨幣化安置是去庫存的有效手段，原則上，2016年棚改貨幣化安置比例不得低于50%，對安置比例高的地區(qū)和項目將給予資金傾斜。公租房從2017年起將不再新建，要全部通過租賃市場解決，政府給予租金補(bǔ)貼。此外，還提出大力發(fā)展租賃市場、支持農(nóng)民工進(jìn)城落戶、發(fā)揮公積金政策效應(yīng)等去庫存措施。

21日，海南省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長丁式江在海南住房城鄉(xiāng)建設(shè)會議上透露，由于銷售速度低于建設(shè)速度，海南商品房面臨較大的去庫存壓力。根據(jù)海南省統(tǒng)計局2015年年底發(fā)布的數(shù)據(jù)，去年前11個月該省商品房待售面積為1330.95萬平方米，較上年同期漲幅超4成。

對此，海南將采取10條措施全力推進(jìn)去庫存和轉(zhuǎn)型發(fā)展，逐步降低商品住宅開發(fā)比例，增加經(jīng)營性房地產(chǎn)比重，推動房地產(chǎn)從單一產(chǎn)品向多元化產(chǎn)品轉(zhuǎn)變。同時取消過時的限制性措施，營造主要依靠市場進(jìn)行產(chǎn)業(yè)重組的可預(yù)期環(huán)境。“十三五”期間房地產(chǎn)計劃完成投資7500億元，銷售面積4290萬平方米，經(jīng)營性房地產(chǎn)占比達(dá)33%以上。

近期多地陸續(xù)召開兩會，也將去庫存作為2016年房地產(chǎn)的重中之重，和中央要求化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的要求相一致。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者，2015年是樓市政策從逐步放松向全面利好轉(zhuǎn)變的一年，雖然銷售情況表現(xiàn)良好，但房地產(chǎn)市場自身依然存在嚴(yán)峻的庫存問題，化解庫存料將成為2016年政策制定的核心目標(biāo)。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉同樣認(rèn)為，2016年仍面臨較大的去庫存壓力，當(dāng)前部分房企選擇退出房地產(chǎn)市場，而從中長期來看，經(jīng)濟(jì)基本面下滑的壓力，還會導(dǎo)致2016年期間樓市需求動力不足的問題。

不過，分區(qū)域來看，去年四個一線城市成交量出現(xiàn)明顯上漲，深圳去年12月樓價同比升幅接近驚人的50%。而三四線城市房價卻下跌，市場交易冷清，樓市分化愈趨明顯。上海明確提出要嚴(yán)防房價過快上漲，從嚴(yán)執(zhí)行限購、二套房貸政策等意見，明確釋放出調(diào)控進(jìn)一步“從緊”的信號。

張大偉表示，在分化的市場格局下，房地產(chǎn)依然面臨巨大的風(fēng)險，特別是一線城市的地王對房價上漲的要求非常高，未來一年二線城市將成為市場熱點。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。