多地密集出臺(tái)去庫(kù)存政策 7億庫(kù)存誰(shuí)舍得“炸”

統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，截至2015年末，商品房待售面積達(dá)7億平方米，增長(zhǎng)15.6%，達(dá)歷史峰值，住宅占據(jù)63%。難怪任志強(qiáng)出來(lái)“開(kāi)炮”說(shuō)，“有些只能炸掉”——因?yàn)?億庫(kù)存中存在大量難以消化的部分，不會(huì)因?yàn)槿魏握叨?。不過(guò)，激進(jìn)評(píng)論是一回事，去庫(kù)存仍得實(shí)打?qū)嵧七M(jìn)。近期，重慶、福建、湖南、海南等地密集出臺(tái)去庫(kù)存措施，一場(chǎng)大戰(zhàn)已經(jīng)打響。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，分城實(shí)施是未來(lái)政策放松的主流，將會(huì)有更多省份跟進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在一季度迎新一輪政策寬松潮。

1月18日，重慶成為在2016年第一個(gè)出臺(tái)去庫(kù)存措施的城市，在促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展方面出臺(tái)了包括稅收、金融、重組合并等多方面支持措施。如對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率由20%調(diào)整為15%，非普通住宅、商業(yè)、車(chē)庫(kù)的土地增值稅預(yù)征率由3.5%調(diào)整為2%，普通住宅土地增值稅預(yù)征率執(zhí)行1%。

由此，多地跟隨重慶步伐，相繼出臺(tái)去庫(kù)存措施。19日，福建全省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作視頻會(huì)議提出，鼓勵(lì)各市、縣根據(jù)實(shí)際制定政策，按照“一市一策”、“一縣一策”、“一盤(pán)一策”的原則，在2016年2月底前出臺(tái)落實(shí)到具體樓盤(pán)的房地產(chǎn)去庫(kù)存措施。對(duì)于庫(kù)存量大、去化周期長(zhǎng)的三四線城市，要暫停土地供應(yīng)，特別是一些城市存在商業(yè)用房庫(kù)存去化周期長(zhǎng)，要暫停商業(yè)用地出讓。

20日，湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開(kāi)。會(huì)議提到，湖南房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力很大，有的地方去化周期(商品房的銷(xiāo)售周期)達(dá)2至3年，必須采取強(qiáng)有力措施。

湖南省住建廳提出，貨幣化安置是去庫(kù)存的有效手段，原則上，2016年棚改貨幣化安置比例不得低于50%，對(duì)安置比例高的地區(qū)和項(xiàng)目將給予資金傾斜。公租房從2017年起將不再新建，要全部通過(guò)租賃市場(chǎng)解決，政府給予租金補(bǔ)貼。此外，還提出大力發(fā)展租賃市場(chǎng)、支持農(nóng)民工進(jìn)城落戶、發(fā)揮公積金政策效應(yīng)等去庫(kù)存措施。

21日，海南省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)丁式江在海南住房城鄉(xiāng)建設(shè)會(huì)議上透露，由于銷(xiāo)售速度低于建設(shè)速度，海南商品房面臨較大的去庫(kù)存壓力。根據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局2015年年底發(fā)布的數(shù)據(jù)，去年前11個(gè)月該省商品房待售面積為1330.95萬(wàn)平方米，較上年同期漲幅超4成。

對(duì)此，海南將采取10條措施全力推進(jìn)去庫(kù)存和轉(zhuǎn)型發(fā)展，逐步降低商品住宅開(kāi)發(fā)比例，增加經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)比重，推動(dòng)房地產(chǎn)從單一產(chǎn)品向多元化產(chǎn)品轉(zhuǎn)變。同時(shí)取消過(guò)時(shí)的限制性措施，營(yíng)造主要依靠市場(chǎng)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)重組的可預(yù)期環(huán)境。“十三五”期間房地產(chǎn)計(jì)劃完成投資7500億元，銷(xiāo)售面積4290萬(wàn)平方米，經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)占比達(dá)33%以上。

近期多地陸續(xù)召開(kāi)兩會(huì)，也將去庫(kù)存作為2016年房地產(chǎn)的重中之重，和中央要求化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的要求相一致。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者，2015年是樓市政策從逐步放松向全面利好轉(zhuǎn)變的一年，雖然銷(xiāo)售情況表現(xiàn)良好，但房地產(chǎn)市場(chǎng)自身依然存在嚴(yán)峻的庫(kù)存問(wèn)題，化解庫(kù)存料將成為2016年政策制定的核心目標(biāo)。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉同樣認(rèn)為，2016年仍面臨較大的去庫(kù)存壓力，當(dāng)前部分房企選擇退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，而從中長(zhǎng)期來(lái)看，經(jīng)濟(jì)基本面下滑的壓力，還會(huì)導(dǎo)致2016年期間樓市需求動(dòng)力不足的問(wèn)題。

不過(guò)，分區(qū)域來(lái)看，去年四個(gè)一線城市成交量出現(xiàn)明顯上漲，深圳去年12月樓價(jià)同比升幅接近驚人的50%。而三四線城市房?jī)r(jià)卻下跌，市場(chǎng)交易冷清，樓市分化愈趨明顯。上海明確提出要嚴(yán)防房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，從嚴(yán)執(zhí)行限購(gòu)、二套房貸政策等意見(jiàn)，明確釋放出調(diào)控進(jìn)一步“從緊”的信號(hào)。

張大偉表示，在分化的市場(chǎng)格局下，房地產(chǎn)依然面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，特別是一線城市的地王對(duì)房?jī)r(jià)上漲的要求非常高，未來(lái)一年二線城市將成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。