房地產業(yè)銷售額創(chuàng)新高 行業(yè)增加值增速3.8%墊底

1月20日，國家統(tǒng)計局公布了2015年分行業(yè)經(jīng)濟增加值的增長情況，其中金融業(yè)最高，房地產最低。

數(shù)據(jù)顯示，去年金融業(yè)全年經(jīng)濟增加值為57500億元，同比增速15.9%；房地產行業(yè)的GDP為41308億元，同比增長僅為3.8%。

就行業(yè)增加值在GDP的比重而言，我國房地產業(yè)還難以成為宏觀經(jīng)濟增長支柱產業(yè)，房地產行業(yè)增加值對GDP的拉動力僅有0.2個百分點。

1月19日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2015年國民經(jīng)濟數(shù)據(jù)，2015年全年國內生產總值676708億，同比增長6.9%，創(chuàng)25年新低。

房地產的下行似乎拖累了GDP。2015年，全國房地產投資95979億元，比上年名義增長1.0%，從此前的2位數(shù)增速下降到個位數(shù)，這也是房改以來增長比例的新低。

交通銀行首席經(jīng)濟學家連平表態(tài)，房地產投資增速的回落，拉動固定資產投資的下行趨勢，并直接影響GDP走勢，連平也認為，房地產投資的穩(wěn)定，是影響下一步GDP的關鍵。

不管是看房地產投資額，亦或是房地產業(yè)增加值，2015年房地產對GDP的貢獻都不樂觀。

“十三五”已然到來，有關房地產能否在未來五到十年承擔起宏觀經(jīng)濟發(fā)展的大任，亦引發(fā)業(yè)內的廣泛討論和關注。

被低估的房地產？

雖然房地產業(yè)增加值和房地產投資額度占比GDP下滑，但是不少業(yè)內人士認為，房地產對于國民經(jīng)濟的貢獻度被嚴重低估。

以房地產業(yè)增加值為例，清華大學大學房地產業(yè)研究所所長劉洪玉即認為，房地產業(yè)增加值在GDP的比重難以反映其在國民經(jīng)濟中的實際地位，存在明顯低估。

房地產業(yè)增加值核算包括房地產開發(fā)經(jīng)營活動、房地產管理活動、房地產經(jīng)紀與代理活動和居民自由住房四個部門。

“我國對于城鎮(zhèn)存量住房租賃活動的核算在范圍和方法上都存在很大缺陷，這部分在房地產業(yè)增加值中占比重很大的一部分”，劉洪玉進一步解釋，城市房地產管理部門提供的居民住房服務，由于按低租金計算總產出而導致增加值偏低；對于企業(yè)、事業(yè)、行政單位向本單位職工及其家庭提供的住房服務，則是作為該企業(yè)、事業(yè)、行政單位所屬行業(yè)的產出，沒有計入房地產業(yè)增加值；對于自有住房服務，則按房屋原值的折舊額計算總產出，也會導致增加值偏低。

而從房地產投資來看，1月19日，國家統(tǒng)計局局長王保安在國新辦的發(fā)布會上也表示，雖然房地產投資增速出現(xiàn)明顯回落，但是銷售面積和銷售金額比2014年增長，綜合來講對GDP影響不大。

談及房地產對于中國經(jīng)濟的真實影響，王保安稱，需要進一步核算核實。

根據(jù)國家統(tǒng)計局此前印發(fā)的《國家統(tǒng)計局關于印發(fā)〈三次產業(yè)劃分規(guī)定〉的通知》，家具制造、木材加工、房屋建筑、建筑安裝及裝飾為第二產業(yè)，房地產業(yè)鏈條中的租賃、經(jīng)營以及金融服務衍生業(yè)態(tài)，為第三產業(yè)。

1月19日，國家統(tǒng)計局公布2015年國民經(jīng)濟運行指數(shù)，第三產業(yè)占比GDP首次超過50%，二產占比下滑至40.5%。

“房地產業(yè)上下游鏈條很長，跨度到二產、三產，”易居研究院研究員嚴躍進介紹，想精確測算房地產對于GDP的真實數(shù)據(jù)，還需要再進一步測算落實。

房產銷售創(chuàng)新高

在住建部政策研究中心副主任王玨林看來，房地產對于國民經(jīng)濟的作用不能單純依據(jù)房地產投資或者增長值這兩個指標測算，王玨林認為，房地產雖然呈下行趨勢，但并不影響其在國民經(jīng)濟的重要性。

王玨林亦介紹了幾組數(shù)據(jù)，首先，從房地產投資數(shù)據(jù)看，2015年，全國房地產投資95979億元，比上年名義增長1.0%。

雖然房地產投資增速創(chuàng)下1998年房改以后的最低，但房地產投資占比固定資產投資仍高達17.4%。此外，相比1998年全國房地產業(yè)完成年度投資額為3614.23億元，上漲了近27倍。

從房地產銷售數(shù)據(jù)來看，2015年，商品房銷售面積為128495萬平方米，商品房銷售額87281億元，創(chuàng)下歷史新高，相比1998年上漲了近13倍。

另外，從房地產上下游產業(yè)鏈較長，房地產投資背后還直接關乎鋼材、水泥等重工業(yè)產品需求。

連平也稱，房地產投資下滑的連帶反應較多，“地產開發(fā)投資增速進一步下降至1%，比去年大幅下降9.5個百分點，不但直接拉低投資增速，而且影響鋼材、水泥等重工業(yè)產品需求走弱。在需求疲弱、去產能壓力和PPI持續(xù)負增長的三方壓力下，制造業(yè)投資增速下降至8.1%，比去年下降5.4個百分點。”

房地產業(yè)相關稅收亦可以反應其在國民經(jīng)濟的地位，根據(jù)國家稅務總局公布的前三季度數(shù)據(jù)，前三季度全國稅收83842億，房地產業(yè)稅收完成12544億元，占比15%。

王玨林也介紹，房地產的擴大在解決就業(yè)，服務民生等方面也發(fā)揮了重要作用。

側重有效投資

和以往不一樣的是，安徽省黃山市住建委的相關負責人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，很多人把2014年以來的穩(wěn)樓市新政和2008年相比，但實際存在本質區(qū)別。

和2008年不一樣的是，2015年以來的穩(wěn)樓市政策側重于去庫存，“去庫存”納入明年我國確定的五大經(jīng)濟任務之一。而2008年更聚焦在穩(wěn)地產投資上。

這也和當前高庫存的樓市環(huán)境密切相關，截止到2015年底，商品房待售面積71853萬平方米，再創(chuàng)樓市庫存新高，相比2010年6月底的數(shù)據(jù)上漲了375%，按照單套70平米計算，可提供1000萬套住房。

高庫存也直接影響房地產投資的回暖速度，連平認為，2016年房地產投資能否回暖存在很大的不確定性，當前庫存高企的三四線城市，希望通過農村人口城鎮(zhèn)化轉移能否消化中小城市房地產庫存存疑。

嚴躍進認為，提升房地產在GDP的比重，不簡單是要求提高新開工、施工、賣地等房地產投資數(shù)據(jù)，當前的供給側改革更強調的是是否為有效投資。

也因此，在落地去庫存，穩(wěn)樓市的政策時，多地通過暫停存量過大市縣的土地出讓，促進房地產業(yè)轉型等作為發(fā)力，以福建為例，1月19日，福建省召開住建系統(tǒng)會議即明確，庫存量大、去化周期長的三四線城市，要暫停土地供應，特別是一些城市存在商業(yè)用房庫存去化周期長，要暫停商業(yè)用地出讓。并要求支持房地產企業(yè)轉型升級，鼓勵引導房地產企業(yè)發(fā)展旅游、養(yǎng)老、文化地產。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。