用地指標(biāo)緊缺 上海迪士尼板塊投資熱回落

即將開園的迪士尼，使上海的游樂產(chǎn)業(yè)受到全球關(guān)注。1月20日，上海公布的上海旅游業(yè)“十三五”規(guī)劃征求意見稿中，提到以迪士尼開園為契機(jī)，做大迪士尼產(chǎn)業(yè)。

聞名遐邇的迪士尼，帶給中國公眾不止有童話般的幻境，還有片區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的重構(gòu)。

日前，上海迪士尼宣布6月16日正式開園。在房地產(chǎn)投資客眼中，這一利好終于落地，由此直接導(dǎo)致該板塊房地產(chǎn)成交量飆漲。

即將開園的迪士尼，使上海的游樂產(chǎn)業(yè)受到全球關(guān)注。1月20日，上海公布的上海旅游業(yè)“十三五”規(guī)劃征求意見稿中，提到以迪士尼開園為契機(jī)，做大迪士尼產(chǎn)業(yè)。然而，該片區(qū)目前除了迪士尼效應(yīng)帶出的房地產(chǎn)投資熱之外，其他相關(guān)的旅游休閑產(chǎn)業(yè)并沒有發(fā)展，相關(guān)項(xiàng)目寥寥可數(shù)。例如迪士尼周邊的五星級酒店只有一家，就是距離約3公里外的川沙凱悅酒店；2015年11月綠地收購距離迪士尼20分鐘車程浦東三甲港的旅游度假村項(xiàng)目，規(guī)劃共計1500余間客房。

與之相對應(yīng)的是，上海市規(guī)土局日前發(fā)布《上海市城市總體規(guī)劃（2015-2040）綱要概要》（簡稱《綱要》），明確指出上海未來建設(shè)用地將只減不增，總量要控制在3200平方公里以內(nèi)（2014年已達(dá)3100平方公里）。

上海城市房地產(chǎn)估價有限公司數(shù)據(jù)研發(fā)部項(xiàng)目主管邵明浩指出，迪士尼屬于點(diǎn)狀大項(xiàng)目，其對周邊房價地價影響主要體現(xiàn)在兩個時間段：規(guī)劃落地前后，受規(guī)劃利好房價與成交量大漲，這是所謂的打開想像空間；開工建設(shè)階段房價與成交量大漲，所謂真金白銀投入看到實(shí)物。

川沙土地近幾年供應(yīng)緊張，例如2013年公開出讓的只有4幅地、2014年1幅商住綜合地、2015年則沒有。“政府這兩年沒有大的地塊。”一名川沙本地業(yè)內(nèi)人士指出，目前分布于川沙板塊的多為二手住宅與酒店式公寓，高端綜合體、酒店幾乎沒有，因應(yīng)迪士尼的產(chǎn)業(yè)效應(yīng)暫時看不出效果。

“上海每年都有推地計劃，而浦東的主要問題是拿不到那么多用地指標(biāo)，因?yàn)樾略鼋ㄔO(shè)用地要減量化，這個工作推進(jìn)緩慢，就置換不出指標(biāo)來。”因此，他認(rèn)為，利好消化完之后，川沙板塊產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)或面臨失衡狀態(tài)。

川沙房屋去化快

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道走訪了上海迪士尼所在區(qū)域——川沙板塊的房地產(chǎn)中介，據(jù)不完全統(tǒng)計，以前該板塊只有周末會成交一二十套房子，一個月成交量大約200多套，現(xiàn)在一個月可以達(dá)到350套左右。中介公司在這個板塊的擴(kuò)張也非?？欤珂溂业禺a(chǎn)已有13家門店、中原地產(chǎn)預(yù)計今年七八約分將達(dá)到8家門店，加上其他小中介，這個片區(qū)已有25家中介門店。

ShaunBrodie又指出，受迪士尼板塊概念的驅(qū)動，從2009年到2015年川沙板塊商品住宅價格上漲了162%，高于全市的101%。但是，川沙處于非市中心區(qū)域，近期上漲動力不足，2015年全市房價上漲了18.82%，而川沙板塊則僅上漲了2.46%。

一名業(yè)內(nèi)資深人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者透露，現(xiàn)在迪士尼周邊已經(jīng)有幾塊地，全部拆完了，目前還沒有正式推向市場。看中的買家包括陽光城、華府地產(chǎn)等。

綜合鏈家地產(chǎn)與中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)分析，川沙板塊商業(yè)與住宅價格并沒有太大變動，但是成交的氛圍完全起來了。2015年12月純住宅交易量在接近400套。

據(jù)分析，投資客相對較多，集中于小、中套戶型，酒店式公寓，住宅一般在60-85平方米，總價在185-230萬元；酒店式公寓一般40-60平方米，總價145萬－200萬元。而綠地云悅坊的底層商鋪甚至買到7-12萬元／平方米。

一名中介員工對前來看房的客戶表示，川沙屬于旅游休閑的定位，沒有別的產(chǎn)業(yè)作為支柱，房價一個月漲幅可以達(dá)到5%－10%。他指出，從二手房的交易量和房東的心態(tài)來看，就是上漲的。原來房價基點(diǎn)不是很高，今年就變得明顯了。例如今年年初住宅銷售2.3萬元／平方米，現(xiàn)在2.8萬元／平方米，好一點(diǎn)的別墅原來才賣才3萬多，現(xiàn)在漲了五六千元／平方米。

值得一提的是，由于川沙2015年沒有土地出讓，迪士尼大體量的動遷房開始進(jìn)入買家視野，早一批的快滿3年，已經(jīng)有中介掛出2.6~2.7萬元／平方米的價格。

2014年的川沙六灶地王建成后便是如今的華府188，該項(xiàng)目于2015年開售，均價破了板塊4萬元／平方米新高，當(dāng)年清盤。陽光城于2014年9月拿下的溢價率131%、樓板價為18437元/平方米的地塊，建成了陽光城愉景灣，2015年上半年銷售速度也很快，目前每月可消化15套疊拼別墅，剩下貨值大約只有50套左右。

查詢上海房管局?jǐn)?shù)據(jù)可見，川沙板塊二手房在年初有900多套庫存，一個月不到，還有700多套。去化太快，房東甚至已經(jīng)來不及惜售，房源已經(jīng)沒有以前那么多了。而川沙板塊的房價七年來從2009年的11153元/平方米漲到去年的29264元/平方米，猛漲162.3%，板塊內(nèi)最貴的項(xiàng)目成交均價已達(dá)到3.97萬元/平方米。

投資熱或回落

從國外迪士尼發(fā)展歷程來看，迪士尼樂園的收入僅30%來源于門票，70%則來源于區(qū)域二次消費(fèi)（包括消費(fèi)品、酒店等），這也意味著區(qū)域內(nèi)的零售業(yè)等商業(yè)地產(chǎn)將受益。

但迪士尼所在的川沙板塊可能存在土地供應(yīng)失衡隱憂。

邵明浩指出，土地供應(yīng)失衡，可以說是全上海的問題。例如上述十三五規(guī)劃，總量要控制在3200平方公里以內(nèi)，按此推算，基本上是每年40多平方公里的建設(shè)量，各個區(qū)縣平均只有幾平方公里，分到浦東則很可能只有一兩平方公里。

邵明浩繼續(xù)指出，川沙屬于198區(qū)塊，是有減量化任務(wù)，可以置換用地指標(biāo)的。上?？梢宰鰷p量化的理論潛力是198區(qū)塊，這是符合上海政府提出來的新建設(shè)用地是負(fù)增長，而不是零增長。

邵明浩又指出，像張江、外交橋這樣的工業(yè)園區(qū)，每畝GDP的產(chǎn)出是不斷下降的，因?yàn)闅v史包袱太多了，所以政策也正在一步步推動土地效益提高的方案實(shí)施。

盤活存量土地的資金難題一直需要鎮(zhèn)政府、區(qū)政府驅(qū)動。一名川沙鎮(zhèn)政府知情人士透露，前段時間，鎮(zhèn)政府找機(jī)構(gòu)做市場分析，希望推地。但區(qū)政府對于用地指標(biāo)的平衡，不僅僅考慮市場因素，更多是市場指標(biāo)。“郊區(qū)有減量指標(biāo)，而陸家嘴等沒有減量指標(biāo)，而且地價高，區(qū)政府也愿意將指標(biāo)給到那邊”。另一方面，上述知情人士指出，迪士尼的地價款是上海市的，可能只有稅收才會落到川沙鎮(zhèn)政府。

陸家嘴、浦西等區(qū)域經(jīng)濟(jì)條件好，有錢補(bǔ)給動遷企業(yè)，就會有位置較好的地塊出來。例如大寧金茂府地塊，原來是四方鍋爐廠，也是政府先談好補(bǔ)償，再拍地。

對此，邵明浩指出，工業(yè)用地多數(shù)屬于104區(qū)塊和195地塊都是50年產(chǎn)權(quán)的土地，有政策紅線，政府要做動遷必須要與對方談判。因此川沙鎮(zhèn)政府無法盤活存量用地以騰出用地指標(biāo)的主要原因在于：一是沒那么多錢，第二即便有錢也很難與企業(yè)達(dá)成一致，付出溢價動遷成本。

浦東區(qū)政府用地指標(biāo)平衡術(shù)背后，卻是川沙鎮(zhèn)政府推進(jìn)動遷的瓶頸。川沙目前唯一的工業(yè)企業(yè)界龍實(shí)業(yè)（600836.SH），其在上海13家子公司中，9家地處上海迪士尼規(guī)劃區(qū)域北側(cè)。從界龍實(shí)業(yè)年報披露的子公司信息及子公司分布情況看，公司子公司在迪士尼周邊覆蓋的土地面積在50萬平方米左右。此前該公司董事長費(fèi)屹立透露，界龍實(shí)業(yè)在川沙迪士尼周邊土地均為工業(yè)用途，價值約為10億元。

目前，界龍實(shí)業(yè)旗下土地儲備并未因?yàn)樯虾H旅游度假區(qū)結(jié)構(gòu)南擴(kuò)而獲得直接收儲的補(bǔ)償，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者致電界龍實(shí)業(yè)董秘樓福良求證，他表示，目前沒有搬遷打算，公司還想部分轉(zhuǎn)型，有可能做第三產(chǎn)業(yè)。并且，他表示公司并無意與迪士尼合作。

由于土地供應(yīng)受到限制，有專家認(rèn)為該板塊投資熱已經(jīng)降溫。例如香港迪士尼周邊除了五星級酒店與住宅，也沒有其他產(chǎn)業(yè)?？v觀世界各地的迪士尼，對周邊產(chǎn)業(yè)的溢出效應(yīng)并不明顯。

戴德梁行中國區(qū)戰(zhàn)略研究主管ShaunBrodie接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪時則表示，游覽迪士尼的游客以目的性消費(fèi)為主，對于周邊的歐特萊斯將有較大的提振作用。距離迪士尼約20分鐘車程的佛羅倫薩小鎮(zhèn)已于2015年初開業(yè)；距離迪士尼僅一公里的奕歐來則預(yù)計將在2016年春季投入運(yùn)營。除了周邊的商業(yè)項(xiàng)目，迪士尼開業(yè)為上海帶來的大量外地游客，也將有助于增加市中心高檔購物中心以及特色主題購物中心的人流。

邵明浩指出，這一波投資熱潮已經(jīng)結(jié)束。多名分析人士與邵明浩觀點(diǎn)一致，認(rèn)為迪士尼沒有強(qiáng)輻射作用，參考國外的迪士尼，均是自給自足的閉環(huán)模式，因此經(jīng)濟(jì)外溢空間較小。

業(yè)內(nèi)都不看好，原來賣掉項(xiàng)目的還可以有較大溢價空間，現(xiàn)在還沒開發(fā)的地價都比較高，迪士尼開園以后還沒開始賣的項(xiàng)目，或面臨投資熱潮回落的問題。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。