5年內(nèi)，鄭州房價(jià)還會(huì)上漲嗎？

過去的一年，樓市庫存量達(dá)到了峰值，房企的日子用“熬”來說一點(diǎn)也不為過。2016年的樓市是否還持續(xù)低迷？河南商報(bào)記者多方采訪業(yè)界大佬，試圖描繪出一個(gè)比較清晰的樓市輪廓。

【提問1】

樓市政策

會(huì)不會(huì)比以前有所寬松？

這是一個(gè)似曾相識(shí)的樓市寒冬，房子不好賣，企業(yè)難賺錢。有人說，經(jīng)歷了2015年樓市發(fā)展的衰退，大量房子賣不出去，嚴(yán)重占?jí)嘿Y源，2016年，再多的救市政策也是隔靴搔癢。

當(dāng)代經(jīng)濟(jì)學(xué)家、亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓在接受河南商報(bào)記者采訪時(shí)，對(duì)這種論調(diào)十分反感，他說，持“崩盤論”的人主要為三類：買不起房的人、瞎起哄的人、不了解房地產(chǎn)的人。2016年的樓市將以去庫存為中心，市場(chǎng)分化、去庫存、政策寬松是主要特征。

“‘分城施策’已經(jīng)成為最高決策層認(rèn)可的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策思路，不同城市的房地產(chǎn)政策也會(huì)不盡相同。一線城市的政策是從嚴(yán)，而庫存較多的部分二線城市和三、四線城市的政策力度將在2016年年中加大，達(dá)到一個(gè)活躍樓市交易的效果。”謝逸楓說，今年，部分二、三、四線城市對(duì)購買第三套住房的限制政策有望放開。

國務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任盧中原分析稱，從中長期來看，中國的經(jīng)濟(jì)并沒有見底，只是經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的三大因素發(fā)生了根本性變化，即勞動(dòng)力減少、資本貢獻(xiàn)率下降、效率提升速度放慢。2016年全國房價(jià)存在上漲的壓力，政策會(huì)更寬松。同時(shí)，他預(yù)測(cè)，階梯養(yǎng)老政策會(huì)在2017年出臺(tái)，以釋放更多的市場(chǎng)需求。

中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)執(zhí)行會(huì)長陳貴稱，預(yù)計(jì)春節(jié)后馬上會(huì)出臺(tái)去庫存化政策，但是也要清醒地意識(shí)到，這些政策可能對(duì)二、三線城市起作用，對(duì)四線城市卻沒有影響。因?yàn)楹芏嗨木€城市庫存嚴(yán)重，房地產(chǎn)業(yè)一直走的是下坡路，根本沒有投資價(jià)值。

【提問2】

五年內(nèi)鄭州房價(jià)

還能“一路高歌”？

日前，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2015年12月份全國70城房價(jià)變動(dòng)情況顯示，同比增幅在連續(xù)下跌15個(gè)月后首次翻紅，即止跌反彈。上海易居房地產(chǎn)研究院對(duì)此作出的預(yù)測(cè)是，2016年，全國房價(jià)會(huì)平均漲6.6%。

謝逸楓認(rèn)為，未來全國樓市的城市區(qū)域差距會(huì)不斷擴(kuò)大，供求關(guān)系緊張的一線城市房價(jià)會(huì)迅速上漲，二線城市房價(jià)則會(huì)平穩(wěn)上漲，供大于求的三、四線城市則會(huì)放緩?fù)顿Y增長速度，房價(jià)不會(huì)上漲。

他說，現(xiàn)金流是決定開發(fā)商會(huì)不會(huì)降價(jià)的主要原因，融資、庫存及銷售回款速度等都會(huì)影響房價(jià)變動(dòng)，城市之間的房價(jià)會(huì)繼續(xù)分化，中心區(qū)域與郊區(qū)最為明顯。

陳貴自稱房地產(chǎn)業(yè)的悲觀主義者。他認(rèn)為，2016年，一、二線城市房價(jià)上漲是必然的，而三、四線城市房價(jià)會(huì)一路下滑。他說，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來說，以前是現(xiàn)金流為王，現(xiàn)在不僅如此，利潤率也成了王。

談起鄭州房價(jià)時(shí)，陳貴給出的觀點(diǎn)是：三五年內(nèi)，鄭州房價(jià)會(huì)一直上漲。這樣說的原因是，鄭州的商品房庫存本來就不大，人口導(dǎo)入量卻很大，城市擴(kuò)容背景下有更強(qiáng)的吸納能力，區(qū)位優(yōu)勢(shì)決定了鄭州房地產(chǎn)的特色。

新田集團(tuán)總裁馮常生認(rèn)為，2016年，鄭州市場(chǎng)值得期待，但是，并不會(huì)出現(xiàn)價(jià)格過猛上漲，可能某些片區(qū)會(huì)回落，另一些片區(qū)會(huì)繼續(xù)上漲。

【提問3】

誰再高價(jià)拿地

就等于找死？

“前幾年，在一線城市拿地，要喝完酒才敢去參加競(jìng)拍。近兩年，要先嗑藥才敢去參加競(jìng)拍?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長楊紅旭講了這樣一個(gè)段子，來形容樓市下行下的土地市場(chǎng)。他說，一線城市地王特別多，北京地王很瘋狂，動(dòng)不動(dòng)就是樓面價(jià)5萬元/平方米，2015年年末，深圳爆出全國最貴的地王，樓面價(jià)近8萬元/平方米。鄭州也間歇性地出現(xiàn)高價(jià)地。2016年，熱點(diǎn)城市仍然會(huì)有高價(jià)地。

對(duì)此，克而瑞集團(tuán)副總于丹丹則提出了預(yù)警。她分析稱，從2015年的土地市場(chǎng)成交排行榜上看，二線城市遙遙領(lǐng)先，因?yàn)橐痪€城市已經(jīng)無地可供。

于丹丹說，房企競(jìng)爭(zhēng)，正在經(jīng)歷從“誰拿的土地價(jià)格低”、“誰的產(chǎn)品和物業(yè)品質(zhì)更受追捧”到“誰的資金周轉(zhuǎn)能力強(qiáng)”的轉(zhuǎn)化過程，房企掌握的資金流通量至關(guān)重要。

于丹丹認(rèn)為，中國已經(jīng)進(jìn)入“金融大年”，到處都有股和債的結(jié)合，金融衍生品越來越多，最近兩年房企競(jìng)爭(zhēng)激烈，誰拿了高價(jià)地就等于找死。

不過，全國性的房企如果要選擇進(jìn)駐二、三線城市拿地開發(fā)，于丹丹建議，可以毫不猶豫地定兩個(gè)城市：廈門和鄭州。這兩個(gè)城市最大的特點(diǎn)就是對(duì)周邊人口有比較大的吸引力，主要表現(xiàn)在地價(jià)的上漲和房價(jià)的上漲。

專家語錄

持“崩盤論”的主要為三類人：買不起房的人、瞎起哄的人、不了解房地產(chǎn)的人?！x逸楓

2016年全國房價(jià)存在上漲的壓力，政策會(huì)更寬松?！R中原

預(yù)計(jì)春節(jié)后馬上會(huì)出臺(tái)去庫存化政策。但是也要清醒地意識(shí)到，這些政策可能對(duì)二、三線城市會(huì)起作用，對(duì)四線城市卻沒有影響。——陳貴

三五年內(nèi)，鄭州房價(jià)會(huì)一直上漲。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。