樓市去庫(kù)存PPP之路：超低價(jià)出售或無償出租給農(nóng)民工

建議由中央轉(zhuǎn)移支付激勵(lì)，借助地方政府債務(wù)發(fā)行和置換，低價(jià)收購(gòu)樓市庫(kù)存，超低價(jià)出售或無償出租給農(nóng)民工。

2016年是樓市“去庫(kù)存”攻堅(jiān)戰(zhàn)的元年，想必國(guó)家對(duì)于住建部下了“軍令狀”，今年要在“去庫(kù)存”上給出亮麗政績(jī)。于是，新年伊始，據(jù)說住建部就馬不停蹄召集各省開會(huì)，要各地亮出“去庫(kù)存”利器。筆者猜想，“去庫(kù)存”會(huì)像過去保障房建設(shè)、房?jī)r(jià)控制一樣，列入對(duì)各級(jí)政府的問責(zé)。

問題是，自從2014年7月份，住建部召開年中全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議，將“去庫(kù)存”作為樓市主題以來，“去庫(kù)存”戰(zhàn)役已經(jīng)打了一年半。目前來看，能用到的辦法基本上都已用到了，也用盡了，比如公積金政策已窮盡、房貸利率降至歷史最低。能想到但暫時(shí)還用不到的辦法，比如機(jī)構(gòu)規(guī)模化收購(gòu)新房來租賃、項(xiàng)目發(fā)行信托投資基金消化等，也想到了，并制定了方案。

2015年，樓市銷售面積累計(jì)增幅能夠從年初的-16.2%，逆轉(zhuǎn)至年末的7.4%，絕對(duì)拜密集打響的“去庫(kù)存”持久戰(zhàn)所賜。但是，庫(kù)存高壓卻不見緩解，年末甚至連續(xù)出現(xiàn)千萬平方米的庫(kù)存攀升。據(jù)筆者調(diào)查，目前少數(shù)二線城市和600多個(gè)三四線城市的庫(kù)存，集中了全國(guó)近70%的比重，或許是一個(gè)“無底洞”。媒體統(tǒng)計(jì)的在售庫(kù)存(消化周期大概在2-3年)僅僅是冰山一角，若將在建未售、已批未建兩塊更大的庫(kù)存算在內(nèi)，整體庫(kù)存消化或許需要5-7年，甚至更長(zhǎng)時(shí)間。

目前，可行的政策還有最后一項(xiàng)，就是棚戶區(qū)改造“貨幣化安置”。但是，根據(jù)筆者的調(diào)研，很多開發(fā)商將棚改“貨幣化安置”作為成功逃離三四線城市最后的“救命稻草”，開發(fā)商申請(qǐng)的隊(duì)伍都排到了政府的大門外。因此，棚改僅僅能消化一少部分，再說棚改又會(huì)誕生新的庫(kù)存。

對(duì)于“去庫(kù)存”，頂層設(shè)計(jì)上可謂非常精致，即將其與戶籍制度改革、新型城鎮(zhèn)化結(jié)合起來，既實(shí)現(xiàn)了樓市“去庫(kù)存”，也降低了城鎮(zhèn)化成本，還促進(jìn)了內(nèi)需社會(huì)構(gòu)建。但是，行內(nèi)人都懂得，這是個(gè)中長(zhǎng)期見效的改革措施，且對(duì)于配套改革的到位程度要求很高，比如厘清中央地方公共服務(wù)職能、地方新財(cái)源等等。另外，由于產(chǎn)業(yè)空心化、優(yōu)質(zhì)服務(wù)不足，三四線城市戶口含金量有多高呢？

因此，短期內(nèi)“去庫(kù)存”，必須另想他法。筆者認(rèn)為，樓市庫(kù)存壓頂，不啻為房地產(chǎn)領(lǐng)域的產(chǎn)能嚴(yán)重過剩。試想，如果樓市庫(kù)存不嚴(yán)重，上游能源、建材、重化工業(yè)產(chǎn)能也不會(huì)過剩到“攻堅(jiān)戰(zhàn)”的地步。而且，由于樓市庫(kù)存成本低、顯現(xiàn)的滯后性，加上政府大力扶持，其過剩程度甚至超過了上游產(chǎn)能。

筆者認(rèn)為，將農(nóng)民工市民化與“去庫(kù)存”對(duì)接起來，大思路是正確的。但是，寄望于戶籍制度改革，真的是“一萬年太久”，再說地方政府目前無財(cái)力、無積極性。若祭出常規(guī)財(cái)政補(bǔ)貼，則顯得“小打小鬧”。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)《2013年中國(guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告》顯示，我國(guó)農(nóng)民工家庭平均凈資產(chǎn)28萬元，除去17.6萬房地產(chǎn)資產(chǎn)后，剩余資產(chǎn)12.8萬，最具流動(dòng)性的金融資產(chǎn)僅2.4萬元。因此，即便給予補(bǔ)貼，我國(guó)大部分農(nóng)民工家庭也不具備城鎮(zhèn)購(gòu)房支付能力。

目前，“去庫(kù)存”已經(jīng)陷入囚徒困境和道德困境。國(guó)家怕樓市庫(kù)存沖擊經(jīng)濟(jì)，一味地去救，這反而給開發(fā)商帶來幻想；庫(kù)存消化的同時(shí)，房?jī)r(jià)地價(jià)在上漲，地方政府和開發(fā)商都試圖尋租上級(jí)政府，延續(xù)土地財(cái)政和樓市黃金期；城鎮(zhèn)化、改善型需求還在創(chuàng)造樓市新需求，每個(gè)開發(fā)商都希望別人退出。

由此，樓市最后的結(jié)局或許是大家都死掉了，包括地方財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，站在樓市去產(chǎn)能具有全局上和戰(zhàn)略上的高度，建議由中央轉(zhuǎn)移支付激勵(lì)，借助地方政府債務(wù)發(fā)行和置換，低價(jià)收購(gòu)樓市庫(kù)存，超低價(jià)出售或無償出租給農(nóng)民工，這是一條可選、可行和有誠(chéng)意的辦法。

事實(shí)上，這一做法是政府償還為農(nóng)民工提供住房保障的歷史欠賬，過去的福利房都是無償或超低價(jià)提供的，也是農(nóng)民工共享工業(yè)化、城市化紅利的必然選擇，更是將城市化從“土地城市化”糾偏到“以人為本”城市化的唯一路徑。而且，開發(fā)商建設(shè)、政府收購(gòu)和運(yùn)營(yíng)(即BOT、BOR)也是住房保障效率較高的PPP選擇。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。