2015年深圳房價一騎絕塵背后推手是股市

2015年我國房地產(chǎn)市場的最大特點是兩極分化，而且分化很嚴(yán)重。

首先是一線城市和三、四線城市有明顯的分化。2000年~2010年，每次房價波動，一線城市和三、四線城市都是齊漲共跌，只是幅度不同。但是這次不同，四個一線城市房價上漲，平均漲幅超過10%，但是三、四線城市房價大部分是下跌的，最大跌幅超過5%。

此外，一線城市中的領(lǐng)漲城市也出現(xiàn)變化。在以往房價上漲的過程中，領(lǐng)漲的城市是北京或上海，但是這次深圳的房價漲幅遙遙領(lǐng)先，并且與其他三個城市的差距非常大。

深圳房價為何一騎絕塵？有人從房地產(chǎn)政策的角度分析，認為是2015年“3·30”政策的刺激。但以前也有類似的政策刺激，各個城市的房價是同步上漲或原地不動的。為什么這次一線城市房價漲起來了，而三、四線城市房價并沒有受到影響？顯然，政策刺激的邏輯無法解釋房價分化走勢。

也有人認為深圳房價漲幅過快是因為土地稀缺。深圳目前有1000多萬常住人口，但每年新增加的住房供應(yīng)大約在500萬平方米左右，而北京、上海每年新增加的住房供應(yīng)都超過1000萬平方米。但深圳住房供應(yīng)與人口之間的關(guān)系一直如此，2015年也沒有發(fā)生特別的變化。所以這也不是房價突飛猛進的原因。

還有一種解釋，認為2015年鼓勵“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”，而深圳在科技創(chuàng)新方面領(lǐng)先于全國，經(jīng)濟發(fā)展勢頭較好。深圳在科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面一直是全國領(lǐng)先，2015年并沒有顯著變化，且GDP還有所放緩，因此房價飆升與經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的變動關(guān)系也不大。

從時間節(jié)點來看，深圳房價上漲始于2014年12月份。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2014年初至10月份，深圳二手房價持續(xù)下跌，當(dāng)年11月份二手房價環(huán)比漲幅為零，出現(xiàn)止跌。2014年12月深圳二手房價環(huán)比上漲了0.7%。從2015年1~11月深圳二手房價格環(huán)比增長速度來看，漲得最快的是5月和6月，漲幅都在6%以上，而在8月份之后，上漲速度明顯放緩。

2015年的深圳房價運行軌跡與股票市場的價格波動軌跡基本一致。A股市場從2014年11月份開始出現(xiàn)快速上升的牛市行情，漲幅最快的月份是4月~5月。可以直觀感覺出深圳房價的走勢與股市有直接關(guān)系。

筆者查閱了關(guān)于深圳房價的各種分析評論，已經(jīng)有人關(guān)注到房價與股市的關(guān)系。例如，深圳的房地產(chǎn)專家李宇嘉認為，深圳擁有1000多萬股票賬戶，而常住人口總數(shù)也是1000多萬，股價上漲導(dǎo)致的財富效應(yīng)刺激了房價。

深圳股票投資者數(shù)量并不比北京和上海多，但股價上漲的過程中北京和上海的房價卻沒有出現(xiàn)飆升。因此，有必要進一步剖析股價影響深圳房價的機理。

筆者認為，深圳的特別之處在于它的股票市場結(jié)構(gòu)。深圳股票市場有中小板和創(chuàng)業(yè)板，加起來約有1200家上市公司。上市公司在深圳交易所掛牌上市，就會在深圳開戶、設(shè)立辦事處，所有發(fā)起人股東的賬戶管理也放在這里。這些上市公司絕大多數(shù)是民營控股，發(fā)起人股東多數(shù)為自然人，股價的大幅度上漲使這些股東賬面財富急劇增加，所產(chǎn)生的財富效應(yīng)自然就成為深圳市房地產(chǎn)市場的購買力。

上海盡管也有股票交易所，但上市公司主要是國有控股公司，股價上漲所帶來的財富雖然也會推動上海房價的上漲，但影響力難和深圳相比。北京雖然沒有證券交易所，但畢竟是經(jīng)濟中心，股價上漲對房價的影響與上海類似。

照此思路推理，三、四線城市的房地產(chǎn)市場與股市之間的相關(guān)性應(yīng)該較低。無論從投資者數(shù)量還是從上市公司的數(shù)量看，三、四線城市都無法和一線城市相比。

可見，在分析影響房價波動因素時不能忽視股市的作用。假如2016年股市仍然震蕩，則一線城市的房價同樣會出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，反之，如果股市繼續(xù)走牛，則一線城市的房價還將上漲。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。