多地定向微調(diào)地產(chǎn)政策

近期，多地調(diào)整房地產(chǎn)政策，多數(shù)指向部分限制邊際松綁。分析人士指出，在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的要求下，根據(jù)本地情況進(jìn)行雙向調(diào)節(jié)或成常態(tài)。

政策邊際微調(diào)

佛山市房地產(chǎn)市場近日熱度明顯提升。佛山市房產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，11月22日-11月24日，佛山全市商品房（新房，包括住宅、商業(yè)、車位等）分別成交600套、811套、542套，3天合計(jì)成交1953套。而11月29日-12月1日，佛山五區(qū)一手房分別成交937套、1194套、756套，3天合計(jì)成交2887套。

成交量明顯上升的動(dòng)力被認(rèn)為來自佛山最新推出的人才住房新政。11月29日，佛山市人力資源和社會保障局發(fā)布通知，明確在佛山本地工作、具有本科及以上學(xué)歷或中級工及以上職業(yè)資格的人才，首套購房不受戶籍和個(gè)稅、社保繳存限制。

佛山毗鄰廣州，其部分區(qū)域?qū)儆?a href="http://www.a5759.cn/city/guangzhou/" target="_blank">廣州購房需求的外溢區(qū)。目前，靠近廣州的幾個(gè)區(qū)域都處于限購狀態(tài)。非佛山戶籍人士，在佛山限購區(qū)買房，需提供2年內(nèi)累計(jì)1年以上的社保或個(gè)稅證明。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，相比于其他城市，佛山的人才首套房購房門檻有所降低低，符合條件的人才很多。這一政策有助于活躍當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場。

一線城市中深圳的房價(jià)仍在上漲。12月2日，深汕特別合作區(qū)管理委員會發(fā)布公告，宣布深汕特別合作區(qū)（簡稱“合作區(qū)”）啟動(dòng)過渡期商品房銷售工作。居民家庭在合作區(qū)持有的商品住房、商務(wù)公寓總套數(shù)不得超過2套，成年單身人士（含離異）在合作區(qū)持有的商品住房、商務(wù)公寓總套數(shù)只能1套。另外，在合作區(qū)購買的商品住房不計(jì)入購房者在深圳市其他區(qū)（新區(qū)）購買商品住房的套數(shù)限購范疇；在深圳市其他區(qū)（新區(qū)）購買的商品住房、商務(wù)公寓不計(jì)入購房者在合作區(qū)購買商品住房、商務(wù)公寓的套數(shù)限購范疇。

深圳當(dāng)?shù)胤科笕耸勘硎?，在合作區(qū)買房不占在深圳的名額，加之合作區(qū)房價(jià)目前不到2萬元/平方米，此次政策對深圳戶籍客戶吸引力巨大。不過，目前在合作區(qū)購買的商品住房和商務(wù)公寓，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。

12月4日，成都市住建局回復(fù)市民時(shí)稱，為切實(shí)解決剛需購房問題，具有高新南區(qū)購房資格的居民家庭可到成都天府新區(qū)、高新西區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)購房。成都本地房地產(chǎn)人士對中國證券報(bào)記者表示，成都市高新南區(qū)的居民可以跨區(qū)購買天府新區(qū)及五城區(qū)的住房，顯示出高新南區(qū)的限購或有所放松。

本次調(diào)整僅放松針對高新南區(qū)的定向限購，具有天府新區(qū)、高新區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)購房資格的居民家庭不能到高新區(qū)南區(qū)購房。前述成都房地產(chǎn)人士表示，此舉令高新區(qū)剛需購房群體有更多的選擇。而此前成都限購政策中，具有高新南區(qū)購房資格的家庭或個(gè)人僅能在高新南區(qū)及郊縣購房。

據(jù)了解，高新南區(qū)的房價(jià)目前在成都屬于價(jià)格高地，且新盤數(shù)量較少。同時(shí)，區(qū)域內(nèi)云集成都的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)公司，在區(qū)域限購的政策下，供需矛盾較為突出。

此外，鄭州住房公積金管理中心宣布，經(jīng)審議通過，將鄭州市住房公積金貸款額度由60萬元提高至80萬元。該政策自2020年1月1日起執(zhí)行，即日起購房職工可按新的貸款額度簽約備案。貸款額度的提高，將有效緩解購房職工的貸款資金壓力。

嚴(yán)控資金來源

近期黑龍江省則加緊了對房企資金來源的管控，堅(jiān)決降杠桿，嚴(yán)禁房企炒地皮。

11月底，黑龍江省住建廳、黑龍江省自然資源廳、黑龍江省地方金融監(jiān)督管理局、中國人民銀行哈爾濱中心支行、中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會黑龍江監(jiān)管局、中國證券監(jiān)督管理委員會黑龍江監(jiān)管局6部門聯(lián)合印發(fā)《進(jìn)一步加強(qiáng)全省房地產(chǎn)市場監(jiān)管的通知》，明確要求要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目事中事后監(jiān)管，提升全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)能力，營造良好的房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境。《通知》特別強(qiáng)調(diào)，要建立開發(fā)購地資金審查制度，確保開發(fā)商購地資金是合規(guī)自有資金，并設(shè)置了懲戒制度。

開發(fā)購地資金審查制度方面，上述《通知》規(guī)定，各地要建立開發(fā)購地資金審查制度，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用合規(guī)自有資金購置開發(fā)項(xiàng)目用地。具體措施為，參加建設(shè)用地招拍掛之前，房地產(chǎn)企業(yè)必須提交一份承諾書，承諾土地購置資金是合規(guī)自有資金，其來源不屬于金融貸款、資本市場融資等，并載明如承諾不實(shí)則自愿放棄開發(fā)用地中標(biāo)資格。各地自然資源部門會同有關(guān)金融部門，嚴(yán)格對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地資金來源進(jìn)行核查。經(jīng)核查發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地資金不符合要求的，由自然資源部門取消其土地競買資格，并在兩年內(nèi)禁止企業(yè)參加土地招拍掛。2020年1月1日以后獲得土地開發(fā)權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，將全面實(shí)行項(xiàng)目資本金監(jiān)管制度。

有房地產(chǎn)人士對中國證券報(bào)記者表示，黑龍江省出臺此項(xiàng)政策，可能主要出于兩方面考慮，首先是防控項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。在目前的房地產(chǎn)調(diào)控下，中小房企資金壓力突出，一些“杠桿買地”企業(yè)后續(xù)資金鏈斷裂，導(dǎo)致項(xiàng)目停工、爛尾的情形時(shí)有發(fā)生。明確買地資金需來源于自有資金，有助于控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，黑龍江部分城市今年以來土地市場持續(xù)火熱，土地成交款較去年同期大幅增長。而土地成交價(jià)格上漲往往是房價(jià)上漲的先聲，嚴(yán)控房企資金渠道，有助于整個(gè)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。

數(shù)據(jù)顯示，今年以來，全國30個(gè)城市土地成交金額持續(xù)增長，包括哈爾濱在內(nèi)的8個(gè)城市同比增速超過100%。

維持市場穩(wěn)定

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對記者表示，相比2019年4-6月份的收緊，近期多地的人才政策對房產(chǎn)限購有所放松，尤其是11月以來部分城市集中通過人才政策調(diào)整購房資格。

有地產(chǎn)人士表示，盡管近期不少地區(qū)的調(diào)控方向是邊際松綁，但松綁群體有限，預(yù)計(jì)對當(dāng)?shù)厥袌龅挠绊懖粫艽?。整體看，維持市場穩(wěn)定依然是房地產(chǎn)調(diào)控的原則。“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的全面調(diào)控要求，穩(wěn)定其實(shí)是雙向調(diào)節(jié)。

5年期LPR更能反映按揭貸款利率走向，此次5年期LPR首次下調(diào)對房地產(chǎn)市場的影響備受關(guān)注。多位業(yè)內(nèi)人士表示，本次調(diào)整幅度有限，若房貸加息基點(diǎn)不變動(dòng)，房貸將較目前略有降低，對于房地產(chǎn)市場不會產(chǎn)生明顯的影響，但有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

“未來大部分城市都可能在人才購房、首套房信貸支持、公積金政策等方面釋放有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策。保持市場穩(wěn)定仍然是政策首要目標(biāo)。”張大偉表示。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。