城市發(fā)展拉開差距 未來幾年房地產(chǎn)需求趨于平穩(wěn)

在宏觀經(jīng)濟、貨幣信貸、城市發(fā)展和房地產(chǎn)政策等新的條件下，房地產(chǎn)的發(fā)展和需求相應(yīng)也會出現(xiàn)變化，房地產(chǎn)進入新的穩(wěn)定增長周期，需求釋放的特點與過去幾年將有所不同。

房地產(chǎn)需求與經(jīng)濟增長、政策走向、流動性松緊、人口流動、城市建設(shè)以及居民收入水平等緊密相關(guān)。當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展的大環(huán)境正悄悄發(fā)生變化，影響著房地產(chǎn)的需求：

變化一：經(jīng)濟增長進入新常態(tài)。在新常態(tài)下，最大的變化是經(jīng)濟從高速增長轉(zhuǎn)變?yōu)橹懈咚僭鲩L，國家不像過去一味追求總量擴張。經(jīng)濟增長方式正在轉(zhuǎn)變，結(jié)構(gòu)要調(diào)整，新的增長動力要培育。2014年中國經(jīng)濟增長為7.4%，2015年經(jīng)濟增長可能不到7%，過往30年中國GDP平均增速為10%，今天保八、保七相繼放棄，經(jīng)濟大幅回落帶來陣痛。廣東和珠三角經(jīng)濟增長的變化同樣也是同樣的趨勢，從平均12%、13%的增長速度回落至8%左右。經(jīng)濟減速對房地產(chǎn)的發(fā)展形成巨大壓力。

變化二：寬貨幣、強刺激的做法改變。過去十多年特別是2008年以來，為維持高增長，政府用巨量投資拉動經(jīng)濟，貨幣信貸寬松，流動性充裕。膨脹的經(jīng)濟與資產(chǎn)泡沫造就了房地產(chǎn)量價齊升的“黃金時代”。新常態(tài)經(jīng)濟減速，貨幣信貸去杠桿，強刺激轉(zhuǎn)為微刺激，貨幣寬松轉(zhuǎn)變?yōu)檫m度寬松，決策層在處理流動性與刺激經(jīng)濟的關(guān)系上日趨審慎。

不過，面對社會資金緊缺、融資難與融資貴的問題，決策層還是果斷選擇適度放松流動性，以便對沖經(jīng)濟下行。經(jīng)濟不穩(wěn)，信貸不能收得太緊。2015年五次降息、四次降準(zhǔn)，為歷年罕見，房地產(chǎn)市場直接受惠，一改頹勢，需求被激發(fā)出來。

總體來看，過往的高增長、高通脹、高利率的發(fā)展模式已經(jīng)改變，取而代之的是中速增長，低通脹、低利率。這樣的發(fā)展環(huán)境對房地產(chǎn)而言未必不利。低利率環(huán)境有利于房地產(chǎn)需求穩(wěn)定釋放，或許會減少大幅波動。

變化三：城市發(fā)展拉開距離。城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟和房地產(chǎn)發(fā)展的動力。近十多年中國城鎮(zhèn)化率以平均每年增長1個點的速度發(fā)展，至2014年全國城鎮(zhèn)化率為54.8%。廣東省的城鎮(zhèn)化率在全國居于前列，2014年城鎮(zhèn)化率為68%，比全國高13個百分點；常住人口數(shù)量超過1億人，比五年前增加594萬人，年均增長近190萬人。但是，廣東省21個地市城鎮(zhèn)化發(fā)展水平不一，珠三角和粵東、西、北的人口城鎮(zhèn)化率分別為84.1%、59.6%、41%和46.37%，差異顯著；珠三角和粵東、西、北的常住人口占比分別為53.7%、16.1%、15.4%和14.7%，人口一直向珠三角發(fā)達城市積聚。

城鎮(zhèn)化水平、人口流動的特點與區(qū)域經(jīng)濟總量、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、財政稅收、人均收入等指標(biāo)有一致性，影響房地產(chǎn)的需求。即便是珠三角9個城市，發(fā)展也存在差異，廣州、深圳作為珠三角城市群中的中心城市，核心作用進一步強化，對外來人口和人才的吸引力更強，引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。房地產(chǎn)的需求與城市地位直接相關(guān)。

變化四：房地產(chǎn)政策由抑制轉(zhuǎn)向支持。房地產(chǎn)政策對于房地產(chǎn)發(fā)展的影響顯著。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位是毋庸置疑的，不僅是投資的重要組成部分，同時帶動眾多上下游產(chǎn)業(yè)，也是地方財政、稅收的重要來源，因為過去強刺激、寬松貨幣政策帶來經(jīng)濟過熱，房地產(chǎn)市場暴漲，迫使政府不斷收緊房地產(chǎn)政策，甚至不惜用行政限制措施抑制需求，控制房價。不過，經(jīng)濟進入新常態(tài)之后，限制性的政策帶來極大的負(fù)面影響，開發(fā)投資和建設(shè)開工快速下行，市場需求不斷萎縮，庫存高企，土地市場清淡，反而拖了經(jīng)濟增長的后腿。

從2014年年中開始，國家的房地產(chǎn)政策開始松綁，到2015年政策基本上反轉(zhuǎn)過來，支持合理的房地產(chǎn)需求，積極鼓勵去庫存，保房地產(chǎn)開發(fā)投資。除了一線城市北上廣深及三亞，限購政策徹底退出，限貸政策也在330新政后徹底調(diào)整。公積金貸款放寬，首付比例下調(diào)，地方出臺稅費減免措施，房地產(chǎn)政策完成了由限制到支持的華麗轉(zhuǎn)身。

政策是服務(wù)于經(jīng)濟的。中國經(jīng)濟要完成轉(zhuǎn)型升級，順利渡過消化過剩產(chǎn)能的陣痛期，仍需要時日，預(yù)計房地產(chǎn)政策未來幾年還是會堅持鼓勵、支持的取向。

綜合來看，在宏觀經(jīng)濟、貨幣信貸、城市發(fā)展和房地產(chǎn)政策等新的條件下，房地產(chǎn)的發(fā)展和需求相應(yīng)也會出現(xiàn)變化，房地產(chǎn)進入新的穩(wěn)定增長周期，需求釋放的特點與過去幾年將有所不同。2015年由于政策大幅度轉(zhuǎn)向，被抑制多年的房地產(chǎn)需求急劇釋放，以后需求應(yīng)該更加趨于平穩(wěn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。