四大資管圍獵房地產(chǎn)投資

頻繁拿地王的信達(dá)地產(chǎn)近日被推上風(fēng)口浪尖，2015年資本介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，加速了行業(yè)格局變化。

信達(dá)地產(chǎn)是信達(dá)資產(chǎn)的全資子公司，而信達(dá)資產(chǎn)與長(zhǎng)城、東方、華融均為國(guó)有不良資產(chǎn)管理公司（AMC），各自承接處置對(duì)口銀行的不良資產(chǎn)。如今四大AMC也已成金融巨頭。

來(lái)自克而瑞研究中心一份研報(bào)顯示，不良資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行業(yè)對(duì)專業(yè)度有一定要求，因此高風(fēng)險(xiǎn)和高收益并存，并有逆周期特征。當(dāng)前，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行至周期底部，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也提出了“要堅(jiān)持創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，注重激活存量”，是民間機(jī)構(gòu)等參與不良資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的最佳時(shí)機(jī)。

AMC潛行房地產(chǎn)已久。中國(guó)華融招股說(shuō)明書(shū)顯示，2015年6月30日，其不良資產(chǎn)總額為3264.1億元。其中收購(gòu)重組類不良資產(chǎn)總額2124.9億元，若按最終債權(quán)人所屬行業(yè)劃分，來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)的有1367.7億元，占比高達(dá)64.4%。

由于其余三家AMC并未公布旗下房地產(chǎn)相關(guān)不良資產(chǎn)數(shù)據(jù)（長(zhǎng)城、東方未上市，信達(dá)年報(bào)中未披露），按華融所占份額估算（截至2014年，華融累計(jì)收購(gòu)的不良資產(chǎn)賬面原值約占四大AMC的23.2%），四大AMC旗下的房地產(chǎn)相關(guān)不良資產(chǎn)總額約為5895億元。

AMC對(duì)不良資產(chǎn)的傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)方式為處置和重組。出于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的看好、規(guī)避匯率風(fēng)險(xiǎn)等因素，AMC當(dāng)前加大房地產(chǎn)行業(yè)布局的意圖十分明顯，且均是大手筆。

2015年末，信達(dá)地產(chǎn)連連高價(jià)拿地，包括72.99億元總價(jià)的上海新江灣城地王、30.3億元的深圳坪山地王、33.9億元的杭州南星地王等。

東方資產(chǎn)亦有參與房地產(chǎn)行業(yè)的意圖，2015年初，東方資產(chǎn)收購(gòu)上海證大超過(guò)50%股權(quán)。盡管目前東方資產(chǎn)有將股權(quán)易手的可能。

除公開(kāi)渠道拿地外，AMC旗下房地產(chǎn)子公司還承擔(dān)了為AMC處置部分房地產(chǎn)相關(guān)不良資產(chǎn)的任務(wù)。

信達(dá)地產(chǎn)2014年年報(bào)顯示，當(dāng)年其曾與母公司中國(guó)信達(dá)進(jìn)行了一次涉及不良資產(chǎn)處置的關(guān)聯(lián)交易。交易內(nèi)容為中國(guó)信達(dá)廣東省分公司為對(duì)嘉粵集團(tuán)有限公司等34家公司破產(chǎn)重整涉及收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目及債務(wù)重組事項(xiàng)，指定廣州信達(dá)置業(yè)以22.57億元承債式收購(gòu)嘉粵集團(tuán)下屬五家房地產(chǎn)公司100%股權(quán)。

AMC旗下房地產(chǎn)子公司直接接盤進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有資金和資源雙重優(yōu)勢(shì)，但也存在較大局限性。例如受限于開(kāi)發(fā)實(shí)力與品牌溢價(jià)能力，只能尋求合作方。上述上海新江灣城地王就是信達(dá)地產(chǎn)與泰禾集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)。

在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)十分成熟，產(chǎn)生的不良資產(chǎn)以能產(chǎn)生租金回報(bào)的投資物業(yè)為主。而在中國(guó)，尚未產(chǎn)生回報(bào)的房地產(chǎn)項(xiàng)目占“大頭”，這就造成了，一方面，這些物業(yè)收購(gòu)價(jià)格更低，成熟后的投資回報(bào)率更高；另一方面，這些物業(yè)需要后續(xù)投入才能產(chǎn)生回報(bào)，因而相應(yīng)也有更大風(fēng)險(xiǎn)。

克而瑞研究中心分析師蔡建林認(rèn)為，在當(dāng)前國(guó)內(nèi)流動(dòng)性過(guò)剩的“資產(chǎn)配置荒”環(huán)境下，資金都在尋找優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的，險(xiǎn)資、AMC同樣面臨資產(chǎn)配置抉擇，舉牌上市房企更多看重上市公司優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的價(jià)值，與房企合作拿地或直接拿地則更多是追求增量資產(chǎn)的未來(lái)價(jià)值，而后者面臨的不確定風(fēng)險(xiǎn)更高，所以選擇有品牌、有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)，則是降低未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的重要手段。

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，與AMC合作相當(dāng)于擁有了新的“土地資源庫(kù)”。隨著優(yōu)質(zhì)土地日益稀缺、地價(jià)快速上漲，房企不斷開(kāi)拓新的拿地渠道，綠地、遠(yuǎn)洋等已和AMC進(jìn)行合作，具體項(xiàng)目還在試水中。主要采用“批量收購(gòu)項(xiàng)目自行開(kāi)發(fā)、代建項(xiàng)目收取管理費(fèi)用、合作開(kāi)發(fā)利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”等三種方式。

此外，房企還可與AMC共同進(jìn)行債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)，派駐團(tuán)隊(duì)協(xié)助房地產(chǎn)類公司重組，進(jìn)行地產(chǎn)類債權(quán)資產(chǎn)證券化并托底等。這些方式主要建立在與AMC有深入合作關(guān)系的基礎(chǔ)上，且適用于有金融平臺(tái)的房企，并有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和金融業(yè)務(wù)的雙重盈利空間。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。