地產(chǎn)央企加速投資海外 回報趨于理性

除民企加速布局海外市場以外，地產(chǎn)央企也在謹(jǐn)慎邁出海外投資步伐。

近日，葛洲壩集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“葛洲壩”）宣布，將豐富地產(chǎn)投資組合、完善全球資產(chǎn)配置，并與世邦魏理仕簽約拓展相關(guān)業(yè)務(wù)。葛洲壩是國務(wù)院國資委批準(zhǔn)的16家央企房地產(chǎn)企業(yè)之一。

2015年5月份，千億規(guī)模央企保利集團以合作方式首次布局海外。以總價1984.4萬澳元（約人民幣9729.31萬元）獲得澳大利亞墨爾本市南雅拉區(qū)克萊蒙地塊一商住用地，擁有51%權(quán)益。

過去幾年中，中國投入全球房地產(chǎn)市場的資本屢創(chuàng)新高。2015年前三季度，中國的海外房地產(chǎn)投資額達到112億美元，已超此前一整年的兩倍，機構(gòu)類投資者增長尤為迅速，中國在整個亞洲對海外商業(yè)物業(yè)投資中占比已超過四分之一。世邦魏理仕預(yù)計至2020年，亞太區(qū)域海外投資新增資金中，中國的占比將進一步上升至34%，成為最重要的資金來源。

海外投資激增

世邦魏理仕調(diào)研發(fā)現(xiàn)，直接投資收購成熟物業(yè)是目前的主流方式。投資者購買海外商業(yè)地產(chǎn)的主要動因是拓展全球業(yè)務(wù)，構(gòu)建多樣化資產(chǎn)組合，借此進入具有戰(zhàn)略意義的海外市場。全球門戶城市的優(yōu)質(zhì)辦公樓是中國機構(gòu)投資者進入海外市場投資的首選，如信達和復(fù)星等在紐約購買辦公樓就是開發(fā)商對海外投資的一種穩(wěn)健嘗試。與其他物業(yè)類型相比，辦公樓的運作方式在全球范圍內(nèi)都比較相似，是理想的切入點。但近兩年來，也可以看到開發(fā)商的投資標(biāo)的更趨多元化。許多開發(fā)商已經(jīng)開始投資其他物業(yè)類型，包括酒店、工業(yè)地產(chǎn)及零售等。例如，大連萬達以4.2億美元購買位于洛杉磯的Robinsons-May百貨。

CBRE大中華區(qū)投資及資本市場主管李凌在接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪時表示，中國目前有很多類似葛洲壩這樣有海外擴張目標(biāo)的央企。這些公司最早在第三世界國家做過一些基礎(chǔ)建設(shè)，積累了一定外匯儲備。央企國企的外匯儲備目前也有保值增值需求。而中國經(jīng)過30年的發(fā)展，實際上出現(xiàn)了明顯的產(chǎn)能過剩。國內(nèi)很難消化那么多資本，催生海外擴張的需求。

原首創(chuàng)集團董事長劉曉光也表示，過去中國房地產(chǎn)企業(yè)“走出去”比較少，現(xiàn)在量越來越大，一些中型房企也開始往外走。原因在于，在中國市場壓力太大，拿不到地，就可能到海外發(fā)展。

房企加速海外投資的另一重要背景是，美聯(lián)儲加息。

2015年12月17日，美聯(lián)儲首位女掌門人珍妮特·耶倫宣布，美國聯(lián)邦基金利率提高25個基點至0.25%-0.5%，結(jié)束了美國持續(xù)7年的零利率時代。

戴德梁行大中華區(qū)研究部主管聶安達認(rèn)為，時隔近10年的美元首次加息將對中國經(jīng)濟產(chǎn)生一定影響，尤其是對投資者的心理帶來不小沖擊。美元加息對中國最直接的影響就是人民幣的貶值和以人民幣計價的資產(chǎn)縮水。對于那些有國際視野的投資者來說，資產(chǎn)保值與升值是他們最關(guān)心的問題。因此預(yù)計在短期內(nèi)，中國將會出現(xiàn)較明顯的資金外流現(xiàn)象，購買美國物業(yè)及以美元計價的金融產(chǎn)品會是絕大多數(shù)投資者最理想的選擇。

對于海外投資的布局，葛洲壩集團房地產(chǎn)董事長、總經(jīng)理何金鋼對外的回應(yīng)則是，國際化是中國房地產(chǎn)的發(fā)展潮流，葛洲壩集團的發(fā)展戰(zhàn)略與中國國情保持高度一致。

投資回報趨于理性

聶安達表示，過去幾年，由于人民幣一直處于升值預(yù)期中，不少海外資金進入了中國房地產(chǎn)市場進行資產(chǎn)配置，以尋求資產(chǎn)增值機會。而現(xiàn)在，人民幣出現(xiàn)了長期貶值的預(yù)期，海外資金進入中國樓市的情況將發(fā)生逆轉(zhuǎn)，中國房地產(chǎn)市場不再是國際投資者的理想選擇。這一變化會在一定程度上影響中國樓市。

對于國內(nèi)房地產(chǎn)市場而言，一線與部分二線城市的物業(yè)仍然是投資者最佳的投資選擇。由于這些城市的人口凈流入較大，以及供應(yīng)量有限的原因，物業(yè)仍有一定的升值潛力與空間，而廣大三四線城市的樓市將迎來漫漫寒冬。

不過，李凌認(rèn)為，目前人民幣貶值對一些企業(yè)的海外投資戰(zhàn)略也有一定影響。如果人民幣貶值預(yù)期持續(xù)升溫，美元資產(chǎn)及其回報率對中國投資者來說可能不再具有吸引力。但目前長期影響言之尚早，可以關(guān)注六到九個月內(nèi)市場變化及中資機構(gòu)的投資戰(zhàn)略。

值得注意的是，中國房企進行海外擴張也面臨先天劣勢。缺乏海外房地產(chǎn)投資經(jīng)驗、陌生的市場環(huán)境和對當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)法律法規(guī)缺乏充分了解是中國投資者面臨的最大挑戰(zhàn)。不少開發(fā)商在海外擴張中遇到各類風(fēng)波，甚至還出現(xiàn)虧損。

李凌透露，據(jù)他們調(diào)研，海外擴張的企業(yè)中，賺到錢的超過一半，但仍有一定比例是虧損。

世邦魏理仕近日與葛洲壩集團已簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，協(xié)助其在全球范圍內(nèi)拓展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。李凌透露，葛洲壩地產(chǎn)對其國際化戰(zhàn)略提出的要求是，兩到三年內(nèi)，其在海外投資的整體收益率不低于國內(nèi)平均業(yè)績水平。

但這并非易事。保利地產(chǎn)董事長宋廣菊曾表示，保利進軍海外戰(zhàn)略仍很謹(jǐn)慎，目前來看海外賺錢還沒國內(nèi)好，旗下海外項目將會謹(jǐn)慎推進。

李凌也表示，隨著大量資金涌入海外門戶城市，當(dāng)?shù)貎?yōu)良物業(yè)的價格漲幅已超預(yù)期，未來上漲空間受到了一定壓縮，投資回報率也較前幾年逐步回落。此外，海外投資浪潮也使優(yōu)良物業(yè)的選擇范圍開始縮小，直接購買成熟物業(yè)的海外投資模式受限。在這種背景下，部分開發(fā)商開始嘗試海外地產(chǎn)開發(fā)模式，直接拿地開發(fā)回報率有機會可以達到20%以上。

李凌稱，企業(yè)走出去很重要一點是要吸取先驅(qū)者的經(jīng)驗。選擇哪些國家，哪些物業(yè)都要做足功課。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。