盤點2015年房地產(chǎn)十大新聞：萬科寶能上演股權(quán)爭奪戰(zhàn)

分化前行萬科寶能上演股權(quán)爭奪戰(zhàn)

——2015年房地產(chǎn)行業(yè)十大新聞

在經(jīng)歷了2014年的行業(yè)大蕭條之后，整個房地產(chǎn)行業(yè)2015年逐步復蘇，市場運行、行業(yè)政策、企業(yè)戰(zhàn)略都相應出現(xiàn)了很大的變化。在白銀時代，房地產(chǎn)行業(yè)的運行趨勢牽扯著越來越多人的神經(jīng)。無論從市場表現(xiàn)、還是企業(yè)行為來看，這一年房地產(chǎn)行業(yè)都在分化中前行。

佳兆業(yè)重組

2015年1月初，佳兆業(yè)出現(xiàn)債務違約事件。緊接著，接連爆發(fā)的債務交叉違約事件成為佳兆業(yè)成立15年來“最大的一次危機”。同時，由于債務違約升級，多個項目被政府“鎖定”。直到12月份，佳兆業(yè)宣布公司擬與境外債權(quán)人簽訂重組支持協(xié)議，有關(guān)重組支持協(xié)議及加入程序的進一步詳情將于2016年1月初公布。在此之前，佳兆業(yè)已經(jīng)獲得300億元貸款用于債務重組計劃。

隨著佳兆業(yè)集團位于深圳大本營的房源全部解除“司法查封”，變?yōu)榭射N售的“期房待售”狀態(tài)，以及中信銀行提供300億元幫助佳兆業(yè)推進債務重組，持續(xù)一年的債務重組接近尾聲。

點評：阻撓佳兆業(yè)復牌的最后一道關(guān)卡即將獲得實質(zhì)性突破。如果佳兆業(yè)自身項目恢復銷售的情況良好，又有新的資金補充開發(fā)運營，相信在運營層面佳兆業(yè)的恢復應該也不成問題。

《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式實施

2015年，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作一直在穩(wěn)步推進。3月1日，《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式實施。7月份，市、縣級不動產(chǎn)整合工作開始明顯改觀。當月，先后有多個市、縣就不動產(chǎn)登記工作密集表態(tài)。10月，國土部啟動2015年四季度全國范圍不動產(chǎn)登記職責機構(gòu)整合情況的專項督察。按照國土部的計劃，各級有關(guān)部門應全力推進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，確保2015年底前全面完成省、市、縣三級職責機構(gòu)整合。對2015年12月31日前不能如期基本完成不動產(chǎn)登記職責機構(gòu)整合的地方將提出問責措施。

點評：《不動產(chǎn)登記暫行條例》的正式實施，意味著醞釀八年的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度開始正式落地。不少人認為，這一重大舉措，將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大影響，尤其是可以起到平抑房價的作用。而官方的態(tài)度也表明，這一基礎(chǔ)性制度的建立，未來也是房地產(chǎn)各項長效政策的基石。

3·30樓市“新政”

今年全國兩會結(jié)束后，房地產(chǎn)市場利好政策相繼出臺。3月25日，國土部、住建部要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供應規(guī)模。3月30日，中國人民銀行、住建部、銀監(jiān)會三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，將二套房首付比例下限下調(diào)至四成，公積金貸款購買首套房首付最低降至二成。同日，財政部和國稅總局也發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，將普通住房營業(yè)稅免征期由五年改為二年。

點評：由于3月30日出臺的政策力度空前，被業(yè)界稱為“3·30新政”。隨后，地方政府相繼出臺相應跟進政策，再度升級救市力度，打出公積金松綁等政策“組合拳”。不過，由于房地產(chǎn)市場此前的分化態(tài)勢，新政實施以來在不同城市的刺激效應也存在差異。

恒大“無理由退房”

4月15日，恒大地產(chǎn)在廣州召開發(fā)布會，宣布“即日起全國范圍內(nèi)無理由退房。”恒大方面認為，無理由退房，是為了讓消費者更放心地去買恒大的房子，徹底解決購房者的后顧之憂。11月，恒大地產(chǎn)公告，宣布公司已于10月底提前超額完成全年銷售目標，同時將2015年銷售目標上調(diào)至1800億元，較原目標1500億元增20%，較2014年實際銷售額1315億元大幅提升37%。

點評：這是今年以來房地產(chǎn)企業(yè)在營銷策略上為了“快速去化”的一個非常手段。受2014年樓市下行，新房去化率低的影響，上半年房企累積的庫存壓力依然較大，房企的重心仍然以去化與回籠資金為主。在巨量的庫存面前，開發(fā)商能夠“快速去化”提高周轉(zhuǎn)已經(jīng)成為王道。尤其是，行業(yè)洗牌加速，產(chǎn)業(yè)鏈重構(gòu)，“誰離消費者最近，誰才能獲益最多”。

融綠之爭落定

5月5日，融創(chuàng)中國與綠城中國共同聲明，就雙方股權(quán)之爭的焦點“上海融綠平臺”做出分割，明確融創(chuàng)將收購綠城所持有的上海融綠平臺50%股權(quán)。此外，作為綠城退出的代價，雙方還就各自旗下部分項目權(quán)益交互雙向出售，以調(diào)整彼此權(quán)益最終均衡。盡管綠城退出了上海融綠平臺，但是，融創(chuàng)付出的代價是退出融綠平臺旗下的上海黃浦灣項目，該項目是目前售價為38萬元/平方米的上海頂級豪宅。按照公告，融綠平臺所持有該項目的51%股權(quán)以19.7億元售予綠城。

點評：融綠之爭是2014年下半年房地產(chǎn)企業(yè)之間的一場年度大戲。兩家企業(yè)的分分合合，最終還引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)于企業(yè)情懷與商道倫理之間的反思和追問。事實上，這也正是行業(yè)非常時期企業(yè)競爭生存的真實寫照。融綠平臺是雙方股權(quán)之爭的焦點所在，雙方為此纏斗數(shù)月。融綠平臺分割后，融創(chuàng)、綠城持續(xù)近一年之久的股權(quán)爭奪塵埃落定。

萬萬合作

5月14日，全球商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬達和全球住宅地產(chǎn)龍頭萬科在北京簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方宣布建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，計劃在國內(nèi)外項目開展深度合作。雙方合作方式主要通過聯(lián)合拿地、合作開發(fā)的形式來進行，即由萬達投資項目中的商業(yè)部分，萬科開發(fā)項目中的住宅部分，充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，實現(xiàn)互利共贏。由于萬達和萬科都有海外發(fā)展計劃，雙方的合作不僅限于國內(nèi)，也將在全球展開。

點評：萬達和萬科都是房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)，白銀時代的到來，使兩大巨頭開始聯(lián)合。萬達從2014年就開始力推輕資產(chǎn)模式，逐漸把企業(yè)的收入和利潤轉(zhuǎn)移到服務業(yè)方面。與此同時，萬科也在尋求轉(zhuǎn)型。業(yè)內(nèi)認為，同行業(yè)企業(yè)之間從競爭走向競合，將是未來一個方向，而且這種競合不是簡簡單單的抱團取暖。

深圳房價連漲數(shù)月

上半年，隨著樓市快速回暖，一線城市率先步入上漲陣營。其中，深圳市二手房、新房平均成交價格的環(huán)比上漲幅度連續(xù)多月領(lǐng)先全國。從全國市場來看，北上深廣等一線城市因為全面限購的原因，政策環(huán)境、市場環(huán)境均有別于其他城市。甚至，四大城市內(nèi)部也各有特色。從深圳來看，短期內(nèi)“供小于求”的局面尤甚于其他一線城市。據(jù)官方通報信息，在深圳市此輪上漲行情中，存在一些故意制造“日光盤”營造供求緊張并“捂盤惜售”等人為因素。

點評：樓市“3·30政策”被認為是近一年來刺激市場的最大一針強心劑，也是促使深圳樓市回暖、房價上漲的直接原因。在全國樓市持續(xù)低迷，量價下行接近一年之時，中央及地方關(guān)于金融、信貸、稅收等一系列利好政策刺激下，樓市利好空前，大量購房需求在短期內(nèi)洶涌入市。

綠地集團登陸A股

8月18日，綠地集團在上海證券交易所上市。當日開盤價25.10元/股，動態(tài)市值達到3054億元，居房地產(chǎn)行業(yè)板塊首位。綠地集團自1992年創(chuàng)立以來，先后在不同的歷史時期進行了多輪體制層面的變革。2014年3月17日，綠地整體上市重組方案正式披露；同年6月30日，金豐投資股東大會審議通過了綠地整體上市重組方案；2015年4月23日，綠地整體上市重組方案獲得中國證監(jiān)會通過；2015年6月18日，證監(jiān)會正式下發(fā)重組方案核準批復。

點評：隨著綠地在A股整體上市，綠地集團完成了橫跨A股及H股多家上市公司的資本平臺布局，業(yè)務涉及房地產(chǎn)、金融、基建、汽車、園林等多個重要行業(yè)，“綠地系”已初具雛形。此外，綠地作為全球業(yè)務規(guī)模最大的房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)整體上市，意味著上海國資領(lǐng)域最大的混合所有制改革案例成功落地，對于正在持續(xù)深入推進的新一輪國資國企改革和轉(zhuǎn)型發(fā)展中的綠地而言，具有里程碑意義。

“去庫存”持續(xù)全年

2015年中，中央多次就房地產(chǎn)去庫存問題進行研究，年底的中央經(jīng)濟工作會議提出一系列化解房地產(chǎn)庫存的舉措，明確指出鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整營銷策略，適當降低商品住房價格。

中央經(jīng)濟工作會議將“去庫存”納入明年我國確定的五大經(jīng)濟任務之一，并將農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶、鼓勵各方購買庫存商品房出租、鼓勵房企降價，以及取消過時的限制性措施等手段一并推出。同時，去庫存還成為2016年的經(jīng)濟關(guān)鍵詞之一。

點評：如何推動消化庫存壓力還需要一系列配套政策來解決問題。中央的表態(tài)正是明年刺激銷售政策進一步加碼的明確信號。不過，對于中央的去庫存決心能為明年的市場帶來多大的推進作用，效果難以預測。有市場機構(gòu)認為，我國樓市去庫存需要6-7年時間。

萬科股權(quán)爭奪戰(zhàn)

2015年7月、8月，前海人壽及其一致行動人三次舉牌，持股萬科達到15.04%，超越當時華潤的14.89%，成為萬科第一大股東。8月31日和9月1日，華潤兩度增持萬科，重回萬科第一大股東的位置。

12月，萬科股權(quán)之爭進入白熱化。2015年12月4日，深圳市鉅盛華股份有限公司多次大量買入萬科公司股票，累計增持萬科總股本至23.52%。12月17日，王石首次針對鉅盛華所屬的寶能系舉牌萬科發(fā)聲，不歡迎寶能系成為萬科第一大股東。這是寶能系介入萬科股權(quán)以來，萬科管理層首次正面表態(tài)。

18日，萬科A、H股緊急停牌，籌劃股份發(fā)行、重大資產(chǎn)重組及收購資產(chǎn)事宜。分析人士指出，寶能系只需要多持有7%股權(quán)，或獲得持股比例達到7%的盟友支持，便可控股萬科。24日，安邦聲援并支持萬科，令萬科股權(quán)爭奪再生變數(shù)。

點評：萬科公司分散的股權(quán)結(jié)構(gòu)，讓這家號稱為“全球最大的住宅地產(chǎn)開發(fā)商”成為資本市場的獵物。如果此次重組事件的結(jié)果能讓萬科股權(quán)結(jié)構(gòu)更穩(wěn)定，那么對萬科的信用風險評級和企業(yè)長期發(fā)展都有益處，并將鞭策萬科加快轉(zhuǎn)型的步伐。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。