葉檀：明年樓市整體穩(wěn)定之下個體將持續(xù)分化

2016年房地產(chǎn)行業(yè)有兩個關(guān)鍵詞：分化與去庫存。

房地產(chǎn)在政策與貨幣的呵護下，整體保持穩(wěn)定，但各個城市間的房地產(chǎn)價格分化趨勢不會因此而削弱，房地產(chǎn)行業(yè)的并購重組將進(jìn)入高峰期。

房地產(chǎn)價格保持整體穩(wěn)定的原因之一是貨幣購買力下降，投資收益下降，從而使資產(chǎn)品的價格保持穩(wěn)定。

這兩年利率與無風(fēng)險收益率大幅下降，相應(yīng)降低了房貸利率。2015年4次全面降準(zhǔn)，相當(dāng)于向市場釋放了大約3.18萬億元的流動性、5次定向降準(zhǔn)，使用PSL、MLF等工具累計向市場釋放約5000億元的流動性。

自今年3月份以來，央行連續(xù)5次降息，絕大多數(shù)貸款購房者將從2016年1月1日起享受降息“紅利”。房貸基準(zhǔn)利率從年初的6.15%一路下調(diào)至目前的4.9%，已降低到最低水準(zhǔn)，而房租價格在提升，這意味著房地產(chǎn)投資風(fēng)險略有下行。

政策總體對樓市仍較為呵護。3月的全國兩會上提出，今年政府工作的10項主要任務(wù)之一是穩(wěn)定房地產(chǎn)，12月21日結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議公告顯示，中國將努力化解過剩產(chǎn)能和房地產(chǎn)庫存，幫助農(nóng)村居民在城市買房，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商降低房價，以消耗部分庫存，推動地產(chǎn)商的整合，撤銷對房地產(chǎn)市場的過時限制措施。

去庫存是明年經(jīng)濟工作五大任務(wù)之一，不過并非所有的樓市庫存都能輕易去掉，在城鎮(zhèn)化形成新城市群的過程中，一些城市可能被邊緣化，人口、資金等資源流失，經(jīng)濟下行，這些城市目前恰好處在去庫存最艱難的時期。

2015年一線城市、核心城市與城市群周邊衛(wèi)星城市房地產(chǎn)價格的上漲，是中國城市群興起的標(biāo)志之一。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2015年以來，20大標(biāo)桿房企合計在土地市場投入超3000億元，而一線城市的占比首次突破了40%，高達(dá)44%。今年北京土地市場總成交額、平均溢價率、成交樓面均價都刷新了歷史紀(jì)錄，年內(nèi)樓面價超過3萬元/平方米的土地達(dá)到26宗，北京由此迎來樓市“頂豪元年”。未來，在一線城市拿地或?qū)⒊蔀?ldquo;豪門游戲”，而一線城市的商品住宅價格也在加速豪宅化。

上海同樣如此，上海鏈家市場研究部24日發(fā)布統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上海樓市整體快速升溫，豪宅迅速去庫存。截至12月22日，2015年上?？們r在1000萬元以上的豪宅共計成交7606套，已超過去兩年之和。市場人士預(yù)計，今年上海千萬級豪宅的成交量有望達(dá)到8000套，而該數(shù)字將創(chuàng)下滬上年度豪宅成交最高紀(jì)錄。

一線城市不僅是核心區(qū)域，就連郊區(qū)衛(wèi)星城或者核心城市的主要新區(qū)，房價也在不斷上漲。反觀三、四線城市庫存則居高不下。12月12日，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，截至今年11月底，全國商品房待售面積已經(jīng)達(dá)到6.96億平方米，比10月末增加1004萬平方米，再次創(chuàng)下紀(jì)錄。

中國房地產(chǎn)城鎮(zhèn)化聯(lián)盟針對2016年市場做出預(yù)測，未來階段一、二、三、四線城市的房價將出現(xiàn)差別化上漲現(xiàn)象，具體表現(xiàn)為：一線領(lǐng)漲、二線普漲、三、四線企穩(wěn)或恢復(fù)性上漲、局部城市仍有下跌；城市分化、板塊分化、樓盤分化現(xiàn)象將持續(xù)。

隨著城市群版圖重構(gòu)、經(jīng)濟版圖重構(gòu)，開發(fā)商也在進(jìn)行重構(gòu)。黃金時代已經(jīng)過去，利潤逐漸降低到平均水準(zhǔn)，這對風(fēng)險控制力不強的開發(fā)商是個挑戰(zhàn)。2015年，約有10家房地產(chǎn)上市公司改名，被舉牌的上市公司中三成左右是房地產(chǎn)公司，投資界網(wǎng)站上房地產(chǎn)企業(yè)并購重組的信息多達(dá)199條。房地產(chǎn)界的并購重組方興未艾。

2016年的房地產(chǎn)市場分化可能一半是海水、一半是火焰。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。