樓市分化或難避免 因城施策成關(guān)鍵

今年上半年樓市成交量明顯回升，部分房企銷售表現(xiàn)搶眼，去庫(kù)存取得初步成效，但同時(shí)各地“地王”頻現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，下半年因城施策、因地制宜的政策指導(dǎo)方式或進(jìn)一步凸顯，各地分化特征也將愈加明顯。此外，由于去年同期基數(shù)較高以及房?jī)r(jià)階段漲幅過(guò)快限制了成交釋放，整體來(lái)看，下半年銷售增速或出現(xiàn)回落。

銷售業(yè)績(jī)快速上升

中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告顯示，1-5月，全國(guó)商品房銷售額為36775億元，同比增長(zhǎng)50.7%；全國(guó)商品房銷售面積為47954萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33.2%。此外，上半年有115家房企銷售額超過(guò)50億元，比去年同期增加了46家，銷售額共計(jì)23397億元。

克而瑞研究中心分析師房玲表示，2016年上半年，部分二線城市的表現(xiàn)讓人眼前一亮。多數(shù)企業(yè)早在上一輪調(diào)整過(guò)程中，就將投資重心轉(zhuǎn)移到了二線城市，現(xiàn)在恰好進(jìn)入項(xiàng)目收獲期。這奠定了企業(yè)上半年銷售高速增長(zhǎng)的基礎(chǔ)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，上半年房企銷售好于預(yù)期，這或?qū)⒂绊懴掳肽攴科蠖▋r(jià)，尤其是部分年度銷售業(yè)績(jī)完成不錯(cuò)的房企，可能在今年第四季度快速漲價(jià)，拿地的動(dòng)作會(huì)更加大。

土地市場(chǎng)熱度不減

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國(guó)共計(jì)成交了110宗總價(jià)、單價(jià)地王，短短半年即已超過(guò)2009年的72幅，刷新了年度地王數(shù)量記錄。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，“地王”雖然風(fēng)光，但一些現(xiàn)象值得警覺(jué)。此前保利地產(chǎn)以地王價(jià)拿下上海周浦某地塊，最后卻不得不讓出控股權(quán)，引進(jìn)其他房企聯(lián)合開(kāi)發(fā)。其背后原因就是需要投入的資金量過(guò)大，需要找合作伙伴共同分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。“而2-3年之內(nèi)，該區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)很難上漲50%以上，企業(yè)最后勢(shì)必面臨盈利壓力。”

明源地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)劉策認(rèn)為，對(duì)于土地市場(chǎng)而言，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”格局不會(huì)改變，一線城市預(yù)計(jì)仍將延續(xù)火爆場(chǎng)面，地王頻出將會(huì)是常態(tài)。土地競(jìng)拍將會(huì)成為房企主流戰(zhàn)場(chǎng)，受制于高庫(kù)存壓力，預(yù)計(jì)三、四線城市土地交投仍會(huì)比較清淡，但在存庫(kù)周期得到有效改善后，土地市場(chǎng)也會(huì)有一定程度的升溫。

嚴(yán)躍進(jìn)也表示，這和部分房企還沒(méi)有完成土地儲(chǔ)備有關(guān)系，價(jià)格方面也會(huì)繼續(xù)攀升。

分化特征或更明顯

展望下半年，劉策認(rèn)為，房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)呈現(xiàn)強(qiáng)分化特征，但會(huì)與上半年有一定差別。首次，對(duì)于上半年漲幅過(guò)大的一、二線城市，預(yù)計(jì)下半年會(huì)以平穩(wěn)為主，甚至不排除個(gè)別過(guò)熱區(qū)域出現(xiàn)小幅回調(diào)。其次，對(duì)于一線城市周邊及省會(huì)城市，受益于良好基本面、城市圈效應(yīng)、需求外溢以及房?jī)r(jià)傳導(dǎo)作用，預(yù)計(jì)仍有上升空間，保持溫和增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。最后，對(duì)于三、四線城市，受壓于高庫(kù)存壓力，房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)仍會(huì)持平。但對(duì)于供需關(guān)系得到明顯改善的三、四線城市，房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)存在一定的上升空間。

政策預(yù)期方面，劉策認(rèn)為，因城施策、因地制宜的政策指導(dǎo)方式可能進(jìn)一步凸顯，從“全面寬松”調(diào)整為“整體寬松+局部收緊”。對(duì)于一、二線城市，隨著調(diào)控政策落地，整體市場(chǎng)將回歸理性。對(duì)于廣大三、四線城市，去庫(kù)存任務(wù)仍然艱巨，特別是目前我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然較大。

信貸方面，融360監(jiān)測(cè)顯示，6月全國(guó)首套房平均利率為4.48%，再創(chuàng)歷史新低。首創(chuàng)證券分析師王劍輝認(rèn)為，行業(yè)需求端信貸政策繼續(xù)趨于寬松。近期合肥計(jì)劃提高首付比例，北京工行提高商住項(xiàng)目首付比例至七成，熱點(diǎn)地區(qū)限貸政策出現(xiàn)收緊信號(hào)，下半年差異化信貸調(diào)控將成為影響市場(chǎng)的關(guān)鍵力量。分化行情下，成交量難以延續(xù)趨勢(shì)上漲行情；同比高基數(shù)下，下半年成交回落或難以避免。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。