易憲容：“5限”政策下 樓市“金九銀十”在分化

從2016年的930樓市調控政策出臺，到目前為止，國內已在55個城市出臺超過160次強力行政性調控政策，而且到現(xiàn)在為止這種行政性樓市調控政策并沒有停止，有城市只要它們認為需要還會再出臺房地產市場行政性調控政。當然這些城市行政性樓市調控政策出臺，名義上是遏制樓市泡沫，實際可能是另一種房地產市場饑餓性的營銷。比如，最近武漢及長沙等正在出臺的樓市調控政策就是如此。

國內各城市這一輪出臺了160多次樓市調控政策，主要是以行政性的方式為主。有限購、限貸、限交易、限價及限制“商改住”。至于這“5限”中，估計限制交易最能夠滿足政府所在達到的目標。因為這樣可以把城市的房價固定在某個價位上。所謂限制交易就是指住房購買完成過戶登記之后，政府要求一定時間內不得再進行轉讓交易，目前國內有30多個城市出臺房地產限制交易政策，其中福州、廈門、青島、廣州、東莞等都規(guī)定，住房交易完成過戶登記后二年內不得再次進行市場轉讓交易；珠海、惠州等城市，限制交易年限高達三年；杭州則是對企業(yè)購買區(qū)域內的住房，依照規(guī)定在取得產權證后的三年內不得交易。河北保定部分地區(qū)在未來5年內購買的住房不得交易，而在雄安新區(qū)內部分住房則限制十年內不得交易。但北京、上海、深圳等一線城市至今則沒有出臺住房的限制交易的政策。

可以說，這些行政性房地產調控的“5限”政策，除了限制交易很難找到規(guī)避的方式之外，只要房價在上漲，住房投資者都能夠找到規(guī)避這些行政限制的方式。所以，在“5限”的房地產調控政策下，只有少數(shù)的一線城市“金九銀十”難以為繼。比如，在北京，無論是房地產開發(fā)商推出樓盤，還是二手房的交易都會不及2016年的瘋狂。但是對于其他城市來說，特別是對于一些三四線城市來說，其“金九銀十”的態(tài)勢則會空前。

其表現(xiàn)為，一是國內房地產開發(fā)企業(yè)，無論是上市公司還是非上市公司，特別是房地產開發(fā)企業(yè)的上市公司，今年上半年的業(yè)績增長基本上都表現(xiàn)為十分驚人，其增長幅度多以是創(chuàng)歷史最好記錄。

二是今年上半年的房地產市場景氣指標還在增長。盡管有些指標增長幅度有所減小，但整個增長態(tài)勢并沒有改變。比如，絕大多數(shù)城市的房價還在上漲，住房銷售金額及銷售面積還在增長，特別是中部地區(qū)，其銷售面積增長達到30%以上，住房銷售金額增長達到40%以上。所以，就當前國內房地產市場態(tài)勢來看，今年國內住房銷售面積及銷售金額增長仍然要創(chuàng)歷史記錄基本上。

四是由于住房銷售增長還在持續(xù)，不少城市的住房庫存已經回到4年前的水平。新浪財經報道，截至7月底，80個城市新建商品住宅庫存問題40，211萬平方米，按月減少0.5%，按年減少11.1%。這個庫存數(shù)目相當于2013年9月的水平。也就是說，這些城市的現(xiàn)有的住房庫存規(guī)模回到了4年前水平，住房市場不存在去庫存問題了。所以，當前不少三四城市的住房市場不是去庫存的問題，而是加快增加土地供給，加快房地產開發(fā)的問題。所以，對于這些城市來說，正在出現(xiàn)歷史上最輝煌的“金九銀十”。

五是正因為不少城市住房市場繁榮，房地產開發(fā)熱火朝天，地方政府也在快速增加土地供應，尤其是今年房價在持續(xù)上漲的三四線城市。中原地產研究中心統(tǒng)計，今年上半年，全國200多個三、四線城市合計成交土地金額比2016年同期上漲了42.6%，土地市場平均溢價率為40%，刷新歷史記錄。

六是當前國內房地產市場繁榮的根源還得回到國內銀行信貸增長這個源頭上來。可以說，2016年國內房地產市場價格上漲的瘋狂，房地產市場的繁榮創(chuàng)歷史最高水平，完全是通過國內銀行住房貸款快速增長來推動的。而2009年之前，國內居民住戶貸款增長每年不會越過2萬億元，但僅是2016年國內居民住戶貸款增長5.9萬億元，住房按揭貸款增長幅度達46%以上。對于這種情況，2017年并沒有因為出臺一系列的房地產市場調控政策有所收斂，反之局面更為嚴峻。

2017年1-6月底國內居民住戶貸款余額達到36.7萬億元，凈增加3.1萬億元。其增量不僅沒有低2016年，而且住房貸款結構也發(fā)生了較大變化。也就是居民短期消費貸款，2016年全年增長8000億元，但今年上半年就增加8100億元。這意味著什么？意味著在一些城市住房按揭貸款首付比例上升，按揭貸款利率上升的情況下，特別是第二套住房按揭貸款首付及貸款利率快速上升之后，一些城市居民正在通過“房抵貸”涌入房地產市場。這種情況在一線城市及二線熱點城市開始普遍流行。也就是說，只要房價還在上漲，住房投資者總是能夠找到規(guī)避這種行政性限制的房地產市場調控政策，只不過增加住房投資者些許投資成本而已。這也意味著政府的房地產市場調控政策企圖既要擠出房地產泡沫又要穩(wěn)定房價這雙重相悖的政策目標是不可能同時達到的。

正是從這幾個方面來看，盡管一線城市房地產市場的“金九銀十”今年將有所淡然，但對國內絕大多數(shù)三四線城市來說，房地產市場的“金九銀十”真正到來，這些城市的房地產市場繁榮正在創(chuàng)歷史最好水平。而且，對于許多地方政府來說，一旦看到住房市場銷售有所下降，或是會出臺另類的對房地產調控松綁政策，或是又會出臺名義上是房地產市場調控實際上房地產饑餓營銷政策。可見，中國的房地產市場發(fā)展不把其風險全部轉移到國內居民手上是不會停止的！

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。