李慧勇：四大路徑推動房地產(chǎn)去庫存

化解房地產(chǎn)庫存是2016年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的五大任務(wù)之一。如何推動房地產(chǎn)去庫存？申萬宏源首席宏觀分析師李慧勇日前在接受中國證券報記者采訪時表示，明年房地產(chǎn)去庫存有四種路徑。通過這四條路徑化解房地產(chǎn)庫存，將促使房地產(chǎn)行業(yè)集中度提高，房地產(chǎn)投資增速或在明年迎來拐點，但政策實施存在一定的風(fēng)險和平衡難度。

路徑一是通過新農(nóng)民工市民化消化。李慧勇說，政府明年將通過戶籍改革加快農(nóng)民工市民化進(jìn)程，釋放這部分新市民此前被人為抑制的需求，著力消化房地產(chǎn)庫存。但農(nóng)民工市民化等限制放開力度受到財政支出制約，政府可能采取分層次放開城市遷入限制，預(yù)計先從三四線城市入手。另外，政府還將通過財政補貼支持購買力較低的農(nóng)民進(jìn)城買房。“從效果上看，短期內(nèi)政府支持農(nóng)民工買房確實可以消耗商品房存量,但大部分農(nóng)民工缺乏支付和購房能力，這部分購買需求只是‘需要’而非有效需求，按揭買房存在一定的潛在風(fēng)險。”

路徑二是通過房地產(chǎn)企業(yè)購并消化。本次中央從房地產(chǎn)行業(yè)供給的角度進(jìn)行調(diào)控,鼓勵房企降低房價和兼并重組，房地產(chǎn)行業(yè)集中度將加大，房地產(chǎn)企業(yè)營銷策略將轉(zhuǎn)變。李慧勇表示，若房價發(fā)生普遍性降價,則可能會影響潛在購買需求和投資需求，反而會影響房地產(chǎn)銷售，因此房企主動普遍性下調(diào)房價的可能性并不大，但新市民增加較多的三四線城市房價可能出現(xiàn)調(diào)整，未來三四線城市可能出現(xiàn)量升價跌現(xiàn)象。

李慧勇認(rèn)為，未來租賃市場的發(fā)展也對化解房地產(chǎn)庫存有一定作用。他表示，非戶籍人口擴(kuò)大公租房租賃需求較大，未來機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房后,可以成為租賃市場的房源提供者,擴(kuò)大租賃供給的同時也將推動房地產(chǎn)去庫存。

路徑三是通過取消限購來消化，更多城市限貸或限購政策待取消，特大城市二手房限制政策或放寬。李慧勇認(rèn)為，北上廣深的限購政策取消的可能性并不大，但大部分城市房地產(chǎn)限購和限貸的意義不大，因此，可以期待明年更多城市取消限購或限貸政策。對特大城市來說，目前二手房市場需求大于供給，明年對二手房市場的限制政策可能會調(diào)整，比如微調(diào)二手房個稅優(yōu)惠限制或限購等。

路徑四是通過擴(kuò)大政府購買消化。“明年政府收購力度將加大。”李慧勇說，重點體現(xiàn)在打通商品房市場與棚改安置房、公租房和租賃市場，財政部已經(jīng)鼓勵地方運用PPP模式推進(jìn)公共租賃住房投資建設(shè)。商品房與棚改房打通將體現(xiàn)在以貨幣化安置的方式進(jìn)行，居民自主購買或政府購買存量商品房或一次性貨幣補償，商品房與公租房的打通,體現(xiàn)在政府收購存量商品房，并盡量不再新建。

李慧勇表示，國家住房銀行設(shè)立的條件已基本具備，只差頂層設(shè)計。住房銀行的目的在于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、增加住房消費需求，可以提供低利率資金，能夠緩解中低收入者的購房壓力。

精彩對話

中國證券報：如何看2016年房地產(chǎn)投資？

李慧勇：總體上看，房地產(chǎn)投資仍處在下行的小周期，預(yù)計2015年房地產(chǎn)投資增速為1%。但隨著去庫存的加快，明年房地產(chǎn)投資將會出現(xiàn)底部回穩(wěn)態(tài)勢，預(yù)計明年房地產(chǎn)投資增速回升至6%或7%左右。具體來看，明年一二線城市在商品房銷售回升的拉動下，房地產(chǎn)投資將跟進(jìn)；三四線城市受庫存壓力大、商品房銷售緩慢影響，房地產(chǎn)投資仍舊低迷。

中國證券報：明年房價走勢如何？

李慧勇：房價走勢主要受經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)和人口凈流入三大因素影響。綜合這三大因素看，明年房價兩極分化走勢較為明顯。以北上廣為代表的一線城市房價將出現(xiàn)一定幅度的上漲，原因在于，這類城市經(jīng)濟(jì)增長相對較好，產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對較快，又有較大的人口凈流入作為支撐，促使房價出現(xiàn)上漲；與一二線城市相比，三四線城市在經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)和人口凈流入方面存在明顯不足，再加上這些城市房地產(chǎn)庫存較大，抑制了房價上漲。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。