房地產(chǎn)去庫存成國家任務(wù) 消化時(shí)間預(yù)計(jì)超6年

今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，化解房地產(chǎn)庫存成為明年結(jié)構(gòu)性改革五大任務(wù)之一。樓市庫存究竟有多大，究竟該如何化解?

樓市庫存壓力有多大

期房需要4.5年來消化

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至11月末，我國商品房待售面積69637萬平方米，比10月末增加1004萬平方米。即便庫存仍在增加，今年前11月，我國還新開工房屋140569萬平方米。這意味著新房仍將源源不斷涌向市場(chǎng)。

社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛算了一筆賬，截至今年底，我國商品住房總庫存預(yù)計(jì)達(dá)到39.96億平方米。其中現(xiàn)房庫存約4.26億平方米，去化周期23個(gè)月;期房庫存約35.7億平方米，需要4.5年來消化。“今年中國樓市呈現(xiàn)的特點(diǎn)與過去十年間供不應(yīng)求的局面完全不同。”

受庫存壓力的影響，今年以來，房地產(chǎn)投資同比增幅持續(xù)放緩和快速下滑。“今年房地產(chǎn)住宅投資同比增幅持續(xù)下滑，已快接近2009年2月的歷史最低值。”倪鵬飛說，房地產(chǎn)投資下降直接拖累經(jīng)濟(jì)增長，初步測(cè)算，今年前三季度，房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的直接貢獻(xiàn)率已降到只有0.04個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下2000年以來的新低，幾乎要落入負(fù)增長貢獻(xiàn)軌道。

實(shí)際上，今年以來，中央出臺(tái)的有利于穩(wěn)定樓市的調(diào)控政策不少。今年“330新政”后，在降低房貸首付比例、購房滿2年免征營業(yè)稅等優(yōu)惠政策的支持下，我國房地產(chǎn)銷售面積增速已經(jīng)從1至2月的-16.3%，逐步回暖，最終使去年底至今年的商品房銷售增速呈現(xiàn)出對(duì)勾型反轉(zhuǎn)。

然而，受不動(dòng)產(chǎn)特點(diǎn)的局限，樓市回暖程度并不一致，壓力分化是今年樓市最突出的特點(diǎn)。分區(qū)域看，1—11月份，東部地區(qū)商品房銷售面積同比增長9.6%，增速比1—10月份提高0.3個(gè)百分點(diǎn);而西部地區(qū)商品房銷售面積同比增長3.8%，增速回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。分城市看，庫存壓力更非“全國一盤棋”。在社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院博士李超看來，過去幾年住房需求的“同跌同漲”的局面，在2015年終結(jié)，樓市進(jìn)入了一個(gè)全面大分化時(shí)期：一線城市和人口基本面較好的二線城市，住房需求持續(xù)高漲，總體上呈現(xiàn)“量穩(wěn)價(jià)增”的局面;其它二線城市和部分三線城市從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)優(yōu)化，總體步入“量減價(jià)穩(wěn)”階段，有一定的庫存壓力;部分三線城市和四線城市需求總體乏力，“有量無價(jià)”，庫存壓力大。

去庫存如何發(fā)力

遠(yuǎn)近結(jié)合，供求雙向發(fā)力

“三四線城市庫存壓力依然很大，可見單純依靠宏觀政策，已經(jīng)難以刺激需求，更難達(dá)到綜合目標(biāo)。”倪鵬飛說。

正是基于目前的樓市特點(diǎn)與人口特征，今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為樓市去庫存開出的藥方更加突出改革紅利，按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

“樓市去庫存要近期與遠(yuǎn)期統(tǒng)籌結(jié)合，供給與需求雙向發(fā)力，多措并舉。制度性變革有利于解決房地產(chǎn)中長期需求問題，而短期看，去庫存還是要在庫存壓力大的城市減少甚至限制新的供應(yīng)，并鼓勵(lì)開發(fā)商降價(jià)出清。”國務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長任興洲說。

倪鵬飛也認(rèn)為，去庫存需要雙向發(fā)力。供給端要做減法，減少庫存高的城市和區(qū)位的新房開工規(guī)模;通過企業(yè)并購重組等形式減少項(xiàng)目爛尾。需求端則要做加法。“打通保障房與商品房的供給渠道，如果棚改可以從商品住房市場(chǎng)購買項(xiàng)目，則5年可以消化庫存15億平方米。此外，還可以探索共有產(chǎn)權(quán)住房制度，形成針對(duì)農(nóng)民工等中低收入人群、按照商品住房產(chǎn)權(quán)分期累計(jì)讓渡的購房支付機(jī)制。”

目前庫存壓力主要集中在三四線城市，而這些城市去庫存不能僅依賴住房政策，還需要產(chǎn)業(yè)支持。“不解決三四線城市的人口流出問題，房地產(chǎn)政策效果有限。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)是支撐城市人口集聚的關(guān)鍵因素，提高三四線城市的就業(yè)吸引力才是解決樓市庫存的重要出路。

去庫存面臨哪些挑戰(zhàn)

切忌“一刀切”，過剩城市需嚴(yán)把土地閘門

有人質(zhì)疑，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“要取消過時(shí)的限制性措施”，是不是意味著北京、上海、廣州也可以全面放開限購了。對(duì)此，張大偉分析，全國唯一還在執(zhí)行的限制性政策只有貸款套數(shù)的限制和一線城市的限購?？紤]一線樓市現(xiàn)狀和防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，取消僅剩的這兩條限制性措施的空間并不大。

也有人提出，“鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)”，引入社會(huì)資本去庫存是此次“藥方”的一大亮點(diǎn)。不過，不少專家認(rèn)為，這對(duì)化解三四線城市庫存的作用有限。

“發(fā)展住房租賃市場(chǎng)有利于完善滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，不過引入機(jī)構(gòu)投資者還需要看配套扶持政策是否落地。”任興洲認(rèn)為，目前一二線城市的租賃需求比較旺盛，但是庫存壓力不大，因此房價(jià)較高，導(dǎo)致機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)入市場(chǎng)的資金壓力很大，如果沒有融資、稅收等方面的扶持政策，很難盈利。反觀三四線城市，雖然庫存較高，但租賃需求不旺，現(xiàn)有市場(chǎng)基本沒有太大缺口，機(jī)構(gòu)投資者未必有投資意愿。

既然樓市分化加劇，去庫存也切忌“一刀切”。“每個(gè)城市得的病不一樣，也不能吃一樣的藥，一定要因城施策。”任興洲分析，今年“330新政”后，一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市的住房需求釋放較快，目前庫存正常。而三四線城市的庫存仍在持續(xù)增加。“這種情況下，三四線城市的地方政府一定要忍住固定資產(chǎn)投資下降的短痛，尊重市場(chǎng)的調(diào)整周期，嚴(yán)把土地供應(yīng)的閘門，決不能再給市場(chǎng)釋放壓力。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。