政策寬松供需兩旺房、地成交均攀高峰

在政策寬松的背景下，今年的北京樓市供需兩旺，新房、二手房量價齊漲，且土地市場表現(xiàn)搶眼。統(tǒng)計顯示，新房市場預(yù)計全年成交量或突破10萬套，較去年上漲近三成，二手房成交量則將達(dá)到20萬套，較去年幾近翻番，而土地市場11月更是出現(xiàn)了成交井噴，創(chuàng)下2014年以來月度居住用地成交宗數(shù)最高紀(jì)錄。截至目前，北京全年土地收入已超過去年創(chuàng)造的年度最高紀(jì)錄，全年土地收入有望突破2000億元。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，2015年全國樓市整體回暖的勢頭明顯，一系列利好政策的出臺是推動樓市走出2014年低谷的主要因素。

□新房

量價齊漲

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2015年前11個月,北京全市新建商品住宅（剔除保障房）成交總量已逾9萬套，預(yù)計今年全年成交量或?qū)⑼黄?0萬套，與去年交易量相比漲幅近30%；因部分豪宅集中入市，2015年新房價格較2014年上漲了9%左右。

與北京樓市的強(qiáng)勢回暖相似，上海、廣州、深圳以及部分經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的二線城市的房地產(chǎn)市場，在2015年都取得了不俗的成績。

對此，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，與2014年相比，2015年全國樓市整體回暖的勢頭明顯，一系列利好政策的出臺，是推動樓市走出2014年低谷的主要因素。“3·30新政實施以后，購買二套房的商業(yè)貸款首付比例已從7成降至4成，二手房交易的營業(yè)稅也從未滿5年繳納改為了未滿兩年繳納；其次，購買首套房的商業(yè)貸款首付比例從30%下調(diào)到了25%；使用公積金購買二套住房時，如果第一套房子的公積金貸款已還清，二套的首付比例也已下降到20%，且公積金可以異地使用；此外，央行全年多次降準(zhǔn)，多次降息，貨幣政策非常寬松……這一系列利好政策對樓市起到了明顯的刺激作用。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，2015年一系列政策刺激樓市復(fù)蘇，在2014年調(diào)整的基礎(chǔ)上，北京市場出現(xiàn)了明顯的回暖，2015年3·30政策后，數(shù)次降息降準(zhǔn)，整個北京市場明顯升溫。

豪宅元年啟幕

在新房市場的成交中，豪宅的占比較往年大幅提升，豪宅元年啟幕。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計，截至12月14日，北京10萬+頂豪成交爆發(fā)，簽約套數(shù)達(dá)到了225套，創(chuàng)造了歷史紀(jì)錄，總成交額也高達(dá)120億。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計，全年北京10萬+簽約有望達(dá)到250套的成交量。

據(jù)了解，成交套數(shù)超過十套的頂豪項目相對集中，其中，盤古大觀96套、萬柳書院38套、使館壹號院18套、琨御府13套、西宸原著12套、金茂府9套、泛海國際8套、長安太和5套。

上述數(shù)據(jù)還顯示，6萬+的豪宅簽約也達(dá)到了1956套，年內(nèi)將首次超過2000套。總價1000萬以上的商品房住宅簽約達(dá)到了3092套,同比上漲也達(dá)到了46%。

“豪宅簽約普遍上漲，單價6萬、10萬、總價1000萬以上的豪宅（含公寓），全部創(chuàng)造歷史紀(jì)錄。”張大偉說。

在張大偉看來，北京商品房住宅的市場已經(jīng)進(jìn)入高端化，與香港類似，目前在售物業(yè)中低端占比非常少，北京從2015年開始，也非常明顯的表現(xiàn)為自住房的供應(yīng)擠占普通住宅市場，導(dǎo)致未來高端化將成為趨勢。

商住產(chǎn)品呈逆襲之勢

在豪宅產(chǎn)品百花齊放的同時，商住產(chǎn)品以“黑馬”的姿態(tài)亮相，成交持續(xù)升溫，11月更是上演了完美的“逆襲”。

除了“不限購”的優(yōu)勢以外，商住產(chǎn)品的價格優(yōu)勢也逐漸突出，成為剛需市場的重要產(chǎn)品類型。一般來說，商住項目的主力戶型均以中小戶型為主，目前在售的50%商住公寓面積在40-60平方米，總價多在500萬元以下，有足夠優(yōu)勢承接相當(dāng)一部分剛需、改需購房者需求。

隨著北京宅地供應(yīng)的縮水和住宅價格的高企，一向習(xí)慣了唱配角的商住樓盤，開始向市場的主力過渡。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，北京住宅用地縮水已是不爭的事實，由此導(dǎo)致兩個結(jié)果，一是宅地價格大增，另一個結(jié)果則是高成本導(dǎo)致的擠出效應(yīng)，部分房企不得不轉(zhuǎn)投商住市場。前者將放大商住樓盤價格優(yōu)勢，而后者則將推動市場快速成長。而另一方面，市場的擴(kuò)容也將加大行業(yè)競爭，今后產(chǎn)品創(chuàng)新和品質(zhì)比拼將成為常態(tài)。

□二手房

成交幾近翻番

二手房市場的成交量也攀升了新的高峰，根據(jù)我愛我家統(tǒng)計，2015年前11個月，北京全市二手住宅成交總量逾17.4萬套，預(yù)計今年全年成交量或?qū)⑦_(dá)到20萬套，幾近翻倍，但成交價格相對比較平穩(wěn)，僅比去年上漲約5%。

偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉告訴記者，2015年初，北京樓市降至冰點，隨后政府推出了一系列利好政策，刺激樓市回暖，新房、二手房量價齊升，并在7月達(dá)到高峰，尤其是二手房，交易量在3·30政策、降息、降準(zhǔn)、二套房認(rèn)定放松等利好政策的影響下比去年同期近乎翻倍，但價格卻只是小幅上漲。不過，隨著時間的推移，政策的邊際效應(yīng)逐步遞減，沒有了政策的強(qiáng)力支撐，樓市表現(xiàn)再度疲軟下來，尤其是新房，下半年交易量下跌、價格波動幅度較大，市場出現(xiàn)了一定的不穩(wěn)跡象。二手房市場7月以來同樣表現(xiàn)不佳，成交量逐步下降，價格的漲幅也越收越窄，11月還有所下降。

據(jù)胡景暉介紹，市場回暖很大程度上是在填補2014年交易量的不足，北京近幾年來的二手房交易量均值在15萬套左右，但2014年不到10.5萬，2015則將近20萬，2016年很可能回歸平均值，如果明年的年度交易量回歸至15萬套左右，那么明年的市場就將比2015下降25%左右。全國很多城市都或?qū)⒚媾R這樣的情況，今年新房交易量比去年多了30%到50%，二手房交易量近乎翻倍，基本上是2009年以來市場最好的一年，但2015年交易量的大增可以說是2014年的觸底反彈，如果明年回歸到平均水平，交易量就有可能比2015年減少10%到25%。

2016年或?qū)⒘康鴥r穩(wěn)

“2015年出臺了很多利好政策，但這些政策的邊際效應(yīng)正在逐步遞減，同時政策頻出也表明了每一個政策的刺激周期在縮短，新常態(tài)下，很難有一個政策能讓整個市場翻轉(zhuǎn)。雖然2015年樓市表現(xiàn)尚佳，但對2016年的市場預(yù)期仍需審慎看待。”胡景暉說。

胡景暉稱，3·30政策和后續(xù)政策的鼓勵方向已從原來的首次置業(yè)轉(zhuǎn)向了改善型需求，但整體而言，改善型購房人群的需求方向還是集中在緊湊型、中低價位的住房，現(xiàn)在的市場偏豪宅化、高端化，實際上跟改善型需求很難匹配；而貨幣政策雖然一再降低首付比率，但也使得購房人在未來很長時間內(nèi)月供壓力大、資金緊張，進(jìn)行改善型購房時需對未來收入的增長有明確預(yù)期，但能否實現(xiàn)還有賴于未來經(jīng)濟(jì)增長和各種因素的兌現(xiàn)。

值得關(guān)注的是，北京、上海、深圳已全面邁入存量房時代，2012-2014年，北京、上海和深圳二手房成交量與新房成交量比值都超過1，也就是二手房成交量已超過新房成交量，標(biāo)志著三地已進(jìn)入存量房時代。

事實上，隨著北京新房豪宅化以及二手房成交超過新房趨勢不斷加深，北京的購房格局也發(fā)生變化，北京萬科總經(jīng)理劉肖曾表示，北京樓市會呈現(xiàn)出首套房二手房化、首次改善新房化、高端滯銷化。從今年樓市發(fā)展特點來看，價格不斷飆高的新房將不少剛需和改善置業(yè)人群推向二手房市場。

□土地

土地收入創(chuàng)新高

11月份，在供需兩旺的推動下，土地成交攀上高峰。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，11月1日-11月30日，北京市共成交經(jīng)營性土地17宗，土地建設(shè)用地總面積為122.56萬㎡，總規(guī)劃建筑面積280.55萬㎡。11月土地成交現(xiàn)井噴，創(chuàng)下2014年以來月度居住用地成交宗數(shù)最高。

截至12月14日，2015年北京土地市場成交100宗地塊，合計成交金額高達(dá)1920.77億，同時也突破了2014年全年創(chuàng)造的1916.9億的歷史年度紀(jì)錄。

事實上，今年3月起北京市場現(xiàn)回暖跡象，但土地市場雖出現(xiàn)個別優(yōu)質(zhì)地塊被開發(fā)商熱搶外，1-5月土地供應(yīng)基本處于稀缺狀態(tài)。6月戰(zhàn)火再被點燃，自6月25日恢復(fù)供應(yīng)以來，供應(yīng)11宗土地，7月重現(xiàn)搶地潮，龍湖首開聯(lián)合體25.95億元競得大興瀛海地塊，現(xiàn)場競爭激烈，共有13家房企及其聯(lián)合體參與，其商品房平均樓面地價達(dá)到3萬元/平方米。8月經(jīng)營性用地僅1宗成交，位于南三至四環(huán)的石榴莊，區(qū)域位置優(yōu)越，吸引眾房企競拍，地王再現(xiàn)，被方興和中鐵建聯(lián)合體以50.25億元拿下，樓面地價超5萬元/平米。9月朝陽東壩、孫河共三塊地再掀土地瘋搶風(fēng)暴，樓面地價均超5萬元/平米，再刷樓面地價新高。10月土地供應(yīng)增加，18宗土地進(jìn)入交易市場，其中豐臺區(qū)成交5宗土地，創(chuàng)下自2011年以來月度豐臺區(qū)最高土地成交紀(jì)錄。

“經(jīng)過十幾年土地開發(fā)，北京四環(huán)內(nèi)土地已基本開發(fā)完畢，土地郊區(qū)化發(fā)展越來越遠(yuǎn)，土地資源有限性愈發(fā)凸顯。開發(fā)商北京拿地現(xiàn)恐慌心理，有不理性因素在其中。再加之上半年政策利好，市場回暖，消費者購房熱情重燃，開發(fā)商對于北京未來發(fā)展充滿信心，因此出現(xiàn)眾多房企爭搶局面。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。

地價超房價成常態(tài)

競爭加劇使得地價上漲明顯，從2015年土地市場成交地王來看，其樓面地價已遠(yuǎn)超當(dāng)前區(qū)域在售新盤價和二手房價，“面粉價”已遠(yuǎn)超“面包價”。

以11月為例，11月經(jīng)營性用地成交17宗，其中有10宗地商品住宅樓面地價超2.5萬元/平米，7宗地商品住宅樓面地價超3萬元/平米，另有2宗地樓面價超5萬元/平米。在超3萬樓面價的土地中全部位于郊區(qū)，如通州、昌平、順義、門頭溝，地價明顯高于房價，地王已然成為新常態(tài)。樓面價5萬+的兩宗地分別位于朝陽常營鄉(xiāng)和豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)。

對此，張大偉告訴記者，開發(fā)商在拿地前計算預(yù)期可承受樓面地價時，原有考慮因素如紅線外交通、配套、業(yè)態(tài)、規(guī)劃、園林、景觀、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等，紅線內(nèi)如開間、進(jìn)深、臨街、豎線、自然條件等這些因素仍是開發(fā)商對比標(biāo)準(zhǔn)，但樓面地價方面并不完全按照地塊所在區(qū)域的當(dāng)前二手房或新房的售價進(jìn)行推算，將評判視角進(jìn)行擴(kuò)散，可比項目放眼于全北京。

“如8月31日方興與中鐵聯(lián)合體以樓面價超5萬元/平米拿下石榴莊項目，而目前周邊在售德賢公館均價為4.8萬元/平米。接下來9月2日和9日孫河兩宗地又以超高價被保利+首開聯(lián)合體和懋源分別成交，樓面價均超5.2萬元/平米。而區(qū)域在售的中糧瑞府均價6.6萬元/平米。如果評價標(biāo)準(zhǔn)按當(dāng)前區(qū)域價格折算，孫河地塊是不具備拿地條件的。但孫河與石榴莊相對比，無論是區(qū)域位置、環(huán)境、景觀、當(dāng)下區(qū)域豪宅氛圍等都要優(yōu)于石榴莊，因此，石榴莊以5萬元/平米樓面價拿下后，再來預(yù)估孫河的樓面地價，超過5萬元/平米已然是可承受范圍了。10月葛洲壩在樊家村以樓面價7.5萬元/平米拿下一宗土地，創(chuàng)下目前北京樓面價最高紀(jì)錄。”張大偉說。

聯(lián)合拿地明顯增多

樓面價接近或者超過房價已經(jīng)成為一線城市土地市場的新常態(tài)，在此背景下，聯(lián)合拿地明顯增多。

亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年及以前，在北京土地市場經(jīng)營性用地出讓當(dāng)中，聯(lián)合拿地的比重多在30%以內(nèi)。而進(jìn)入2013年之后，這一比重快速提升至39%，而到了2015年這一比例已達(dá)到46%，接近全部經(jīng)營性用地整體成交的半數(shù)。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，近年來北京土地市場價格的不斷上升，拿地所需資金不斷增加，再加上政府對于土地出讓金繳納節(jié)點的嚴(yán)格管控，使得房企在拿地時的資金壓力市場風(fēng)險不可避免，因此聯(lián)合拿地日益增多，并漸漸成為主流。

張大偉也表示，從房地產(chǎn)市場風(fēng)險角度考慮，三四線城市在高庫存壓力下其風(fēng)險要遠(yuǎn)高于一線城市，化解房地產(chǎn)庫存是當(dāng)下城市房地產(chǎn)發(fā)展的重要任務(wù)，這也是很多開發(fā)商將拿地重心放在一線城市的原因。一線城市土地價格不斷攀升，加大企業(yè)拿地成本，因此，聯(lián)合拿地增多，這樣可以在一定程度上避免互相競價帶來的抬高地價，另外，可以聯(lián)合土地一級開發(fā)商，獲得競爭優(yōu)勢，增強(qiáng)企業(yè)拿地競爭力。“北京土地樓面價的不斷刷新紀(jì)錄，也給拿地后開發(fā)商的產(chǎn)品和營銷部門提出更高的要求。”張大偉說。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。