險資流入加劇房企競爭 地產(chǎn)經(jīng)理人卷入洗牌潮

12月22日晚，萬科董事長王石和董秘譚華杰等人，在深圳為萬科總裁郁亮慶賀50歲生日并合影留念。23日凌晨1點多，王石在微博和微信朋友圈上傳了合影和簽名。合影照片背后王石寫道：“郁亮：風(fēng)雨見彩虹。王石2015年12月22日于深圳”。

險資大規(guī)模入侵后，由于考核體系的變化，經(jīng)受“風(fēng)雨”的何嘗不是房企職業(yè)經(jīng)理人？

保險資金是懷著更高的收益率預(yù)期進入行業(yè)的，但近半數(shù)房企今年的業(yè)績表現(xiàn)可能預(yù)示著，有相當(dāng)一部分地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人會因為無法實現(xiàn)險資的預(yù)期收益目標(biāo)而被淘汰。

蘭德咨詢統(tǒng)計A股與港股191家上市房企2015年中期業(yè)績報告發(fā)現(xiàn)，上半年行業(yè)平均凈利潤率為11.88%，其中130家A股企業(yè)的平均凈利潤率下降至10.17%，凈利潤率低于10%的企業(yè)占比達52%。若無意外，行業(yè)凈利潤率將在今年末跌破10%的“紅線“。

近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者對92家房企凈資產(chǎn)回報率（ROE）梳理發(fā)現(xiàn)，去年只有一半多的企業(yè)ROE能達到10%以上。資料顯示，險資對地產(chǎn)項目的資金回報預(yù)期在25%左右。雖然項目的內(nèi)部回報率和公司的凈資產(chǎn)收益率并非相同概念，但相當(dāng)一部分項目的內(nèi)部回報很難令他們的“新老板”險資滿意，這些項目的經(jīng)理人也許會被架上“烤爐”。

提升財技很關(guān)鍵

蘭德咨詢總裁宋延慶向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，房企的收益率是利潤率、周轉(zhuǎn)率和杠桿率“三率”連乘的結(jié)果。三個因素當(dāng)中，各項目之間利潤率差異不大，杠桿率也難以有大幅提升空間，因此周轉(zhuǎn)率是決定收益率的最重要因素。

宋延慶發(fā)現(xiàn)，為了實現(xiàn)資金快周轉(zhuǎn)，多數(shù)房企會設(shè)定目標(biāo)，然后層層分解。但如果只設(shè)定為KPI（關(guān)鍵績效指標(biāo)），比如從拿地到開工5個月之類，事實證明，很多工作還是拖拖拉拉，效率難以提高。

“像萬達、恒大這種龍頭企業(yè)，除了層層分解目標(biāo)，還會把目標(biāo)詳細分解到每項工作，明確每項工作的節(jié)點計劃、績效標(biāo)準(zhǔn)，最大程度地保證目標(biāo)實現(xiàn)。”宋延慶表示，比如說“從拿地到開工5個月”作為一級節(jié)點，從方案到施工圖的落實必須設(shè)定在45天內(nèi)完成，才能保證實現(xiàn)“從拿地到開工5個月”以及“9個月開盤”，進而才能保證“股東資本金回收時間15個月”，最終提升周轉(zhuǎn)率。

新城控股高級副總裁歐陽捷介紹，萬科曾經(jīng)是快周轉(zhuǎn)的代表企業(yè)，最有名的是它的“598”策略，即拿地5個月動工、9個月銷售、開盤第一個月售出8成。但現(xiàn)在有部分企業(yè)的周轉(zhuǎn)速度比萬科更快，比如說新城控股的部分項目已經(jīng)可以實現(xiàn)5個月開盤銷售，有的項目在拿地前已經(jīng)完成了客戶調(diào)研以及施工圖制作。

歐陽捷說，雖然很多房企試圖借鑒標(biāo)桿企業(yè)的流程，但由于缺乏產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的支撐，加上管理機制及人才聚集力的制約，仍然只能紙上談兵。

除了提升工作效率，更好地利用金融手段，加速股東投入資金的回流，也是房企必須做的事。

轉(zhuǎn)變：房產(chǎn)+金融雙重專家

中國房地產(chǎn)研究會副主任陳晟說，險資所要求的回報，看的是資本使用效率，如果未來房地產(chǎn)成為一種金融資產(chǎn)，那么房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人就應(yīng)該更偏于銀行家，而不是建造者。寶能和萬科之爭，從某種意義上在提醒，在新的環(huán)境下，房地產(chǎn)人需要重新思考土地觀、金融觀和政商觀。

越秀地產(chǎn)副總經(jīng)理朱晨向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，周轉(zhuǎn)率不可能無限加快，能做到拿地后5個月已是極限。若想進一步提高營運效率，就需從制度上改革，合伙人制度成為突破口之一。朱晨認為，合伙人制度從根本上改變了企業(yè)和員工的關(guān)系，這對營運效率的提升作用不可估量。

碧桂園去年末推出名為“同心共享”的項目跟投制度，對所有新項目制定的跟投比例為15%，以總裁莫斌為代表的集團高層會形成總部平臺，對每個項目平均跟投5%，然后區(qū)域平臺對所屬范圍內(nèi)的項目平均跟投5%，最后是項目團隊對本身項目投5%，從而實現(xiàn)職業(yè)經(jīng)理人與股東利益的高度捆綁。

碧桂園一內(nèi)部人士表示，在老板投入的自有資金計息，以及這部分資金除去內(nèi)部財務(wù)成本后，項目盈利的20%會與團隊分享。如按年化收益率計算，目前有部分跟投項目的自有資金回報率高達50%以上，少量甚至達100%。如果項目收益欠佳，跟投團隊甚至要承擔(dān)一定比例的虧損，因此會更加注重收益與風(fēng)險的平衡，保障股東利益。

由于跟投制度有可能因少數(shù)股東權(quán)益的增加影響自身的股東權(quán)益，有可能受到部分股東的反對。今年5月，金地集團曾試圖推出項目跟投計劃，卻在股東大會上被生命人壽與安邦保險聯(lián)手否決。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。