2015年房地產(chǎn)行業(yè)分化加劇 險資頻頻登臺“攪局”

2015年無疑是不平凡的一年。中國股市波瀾起伏，投資者悲喜交加，值得反思的不少。中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟在中國經(jīng)濟新常態(tài)的大背景下，轉(zhuǎn)方式，調(diào)結(jié)構(gòu)，創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的故事同樣令人蕩氣回腸。

2015年，中國經(jīng)濟遭遇外部需求疲軟、人口紅利減少、落后產(chǎn)能淘汰等諸方面的下行壓力，但中國經(jīng)濟存在韌性不小、潛力巨大的鮮明特征，內(nèi)生增長正逐漸爆發(fā)出強大的力量。

為此，本報今起推出2015中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟系列年度報告，內(nèi)容涵蓋房地產(chǎn)、汽車等國民經(jīng)濟重點領(lǐng)域，通過回顧展望，以期讓投資者更好地把握產(chǎn)業(yè)發(fā)展脈絡，對中國經(jīng)濟、中國股市有更理性的判斷。敬請投資者垂注。

2015年，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，可謂是轉(zhuǎn)折的一年。持續(xù)多年高速增長的房地產(chǎn)銷售和投資在這一年均放緩了腳步，無論是政府還是房企，都在學著適應這種變化。

實際上，面對去庫存的巨大壓力，政策已放寬房地產(chǎn)調(diào)控，并祭出了“330新政”這樣的大招，力圖刺激市場重新走上正軌。而對于不少房地產(chǎn)企業(yè)來說，轉(zhuǎn)折就意味著轉(zhuǎn)變，因此在2015年，轉(zhuǎn)型便成為房企的一個主旋律。

當然，有人退出就會有人進來，當一批批房企先行者們陸續(xù)退出行業(yè)的時候，作為金融大鱷的險資，卻悄然間成為這個行業(yè)的主角之一。

而對于京滬廣深的廣大購房者來說，2015年一線城市的新房市場已成為絕大多數(shù)人眼中的“故事”，動輒“10萬元+”的房價讓買房離其越來越遠，整個市場的分化則是在所難免。

房地產(chǎn)公司忙轉(zhuǎn)型

龍頭多元化趨勢明顯

告別黃金時代，步入白銀時代的房地產(chǎn)行業(yè)，轉(zhuǎn)型成為開發(fā)商們談論最多的話題之一。

相比于此前大多數(shù)房企的轉(zhuǎn)型還處于規(guī)劃階段，2015年對于不少房企來說，轉(zhuǎn)型卻已開始“落地”。這其中，既有萬科、萬達、恒大這樣的業(yè)內(nèi)龍頭，也有蘇寧環(huán)球、陽光城這種體量不小、業(yè)績表現(xiàn)不錯的房企，而像浙江廣夏、萊茵置業(yè)、海德股份等規(guī)模更小一些的區(qū)域房企，更是宣布全面轉(zhuǎn)型，完全退出房地產(chǎn)行業(yè)。

實際上，上述企業(yè)還都是滬深市場或者港交所的上市房企，相比于全國其余數(shù)萬家房地產(chǎn)企業(yè)，已是金字塔塔尖的部分。這些企業(yè)尚且加速轉(zhuǎn)型的步伐，剩余的絕大多數(shù)房企則都將會在未來的數(shù)年內(nèi)被市場所淘汰。

有房企老總直言：“現(xiàn)在做房地產(chǎn)的企業(yè)還有5萬家—6萬家，10年后可能就只有50家、60家了。”

行業(yè)陷入困局

為何在2015年，如此多的房企開始真正的邁出轉(zhuǎn)型的腳步？從數(shù)據(jù)上或許可以看出一些端倪。其中，作為GDP重要支柱的房地產(chǎn)投資指標正在下滑，今年1月份—11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資為87702億元，同比名義增長1.3%，增速比前10個月回落0.7個百分點，繼續(xù)呈回落走勢。對此，業(yè)內(nèi)人士也達成普遍共識，即從GDP角度看，房地產(chǎn)投資已處于負拉動狀態(tài)。

同時，10月末全國商品房待售面積及住宅待售面積均再度攀升，達到歷史峰值。雖然在政策刺激下，11月份商品房銷售額增速創(chuàng)下年內(nèi)新高，但房地產(chǎn)市場繼續(xù)分化，一線城市房地產(chǎn)市場明顯回暖，交易量上升較快，庫存下降較快，價格環(huán)比上升；三、四線城市的銷售增速則繼續(xù)下滑，去庫存壓力絲毫未減。

此外，從房企今年公布的財報上看，開發(fā)商的盈利水平持續(xù)下降，A股房企的平均凈利率水平創(chuàng)下歷史新低，成本控制能力也面臨考驗。

顯然，在這種情況下，轉(zhuǎn)型就成為了房企唯一可行的出路。這其中，龍頭房企大多選擇走多元化道路，小型房企則全面退出轉(zhuǎn)行經(jīng)營。

龍頭企業(yè)多元化發(fā)展

宏觀經(jīng)濟發(fā)展的結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，人口結(jié)構(gòu)變遷以及城鎮(zhèn)化進程的推進都會帶來大量城市住宅及綜合服務需求，因此諸多房企在進行房地產(chǎn)開發(fā)的同時也積極探索多元化經(jīng)營模式。尤其是大中型房企，他們在行業(yè)中處于一定的優(yōu)勢地位，繼續(xù)經(jīng)營房地產(chǎn)所面臨的困難也相對較小。

今年5月份，郁亮提到萬科要做到萬億元市值的目標，并明確指出“萬科未來的萬億元市值里面，我們希望傳統(tǒng)住宅銷售業(yè)務占比一半左右，一半來自新業(yè)務”。

據(jù)悉，萬科物業(yè)服務從今年開始會全面進入市場化發(fā)展的軌道。此前萬科物業(yè)主要是為萬科自己開發(fā)的項目提供服務，從今年開始轉(zhuǎn)向承接外部項目為主。此外，物流地產(chǎn)成為萬科第一個確認的主干業(yè)務。目前其已在貴陽、武漢、上海等地正式獲取6個物流地產(chǎn)項目；萬科出租公寓業(yè)務今年也進入擴張階段，目前已開業(yè)或準備開業(yè)的的項目有9個，可提供近萬間公寓；此外，萬科還希望成為中國首席的素質(zhì)教育產(chǎn)業(yè)服務商。“年內(nèi)成立五個新的事業(yè)部，把萬科從單一上市公司，轉(zhuǎn)向多業(yè)態(tài)、多上市平臺的控股集團。”郁亮表示。

相比于萬科，萬達集團的創(chuàng)始人王健林在今年更是直言，“將來萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司可能去掉地產(chǎn)二字，變成萬達商業(yè)投資公司或商業(yè)投資管理公司，去房地產(chǎn)化，也實現(xiàn)萬達商業(yè)地產(chǎn)的全面轉(zhuǎn)型”。

據(jù)悉，萬達目前的這次轉(zhuǎn)型在內(nèi)部被稱為“第四次轉(zhuǎn)型”，于去年年底提出，2015年則是落地之年，其核心在于“輕資產(chǎn)”，相比于前三次轉(zhuǎn)型一直以房地產(chǎn)為主，這次轉(zhuǎn)型也有了質(zhì)的變化，即轉(zhuǎn)向以服務業(yè)為主。萬達方面還表示，在下半年將完成銀行、證券、保險公司并購，加上已有的快錢公司和萬達投資公司，正式成立萬達金融集團。

此外，恒大作為國內(nèi)房企多元化的代表，也在2015年正式進軍醫(yī)療健康和金融保險行業(yè)。而本身便多領(lǐng)域發(fā)展的綠地，在2015年也確立了“以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，大基建、大金融、大消費等新興產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展”的多元格局。

中小房企轉(zhuǎn)型堅決

“房地產(chǎn)是個資金密集型的行業(yè)，但目前對于中小房企來說，資金獲取的成本比較高，不像萬科、恒大這種龍頭開發(fā)商，可以拿到比較便宜的錢。”有分析人士稱，“同時，中小房企的項目絕大部分在二、三線城市，甚至是四線城市，而目前二、三線城市的銷售情況也不好，庫存壓力很大，很多資金都壓在項目上出不來，房企最后就變成替銀行和信托打工了”。

自今年以來，僅在A股市場上，便有多達十幾家房企宣布轉(zhuǎn)型。其中一些體量不小，業(yè)績不錯的企業(yè)，在夯實主業(yè)的同時，則積極拓展健康、金融等新業(yè)務。但更多的房企則選擇了全面退出。

以去年銷售額超200億元的陽光城為例，其在2015年加速開拓醫(yī)療健康領(lǐng)域。

就連今年前三季度業(yè)績大增逾20倍的蘇寧環(huán)球，也在積極謀求轉(zhuǎn)型。公司自2015年確立大文體、大健康、大金融“三大板塊”戰(zhàn)略方向以來，便一直積極尋求與相關(guān)領(lǐng)域優(yōu)勢企業(yè)合作機會，目前已宣布了多起并購事項。

而規(guī)模更小的浙江廣夏、萊茵置業(yè)、海德股份，中茵股份等多家則是徹底的退出了房地產(chǎn)行業(yè)。其中，浙江廣廈轉(zhuǎn)型影視文化產(chǎn)業(yè)，萊茵置業(yè)轉(zhuǎn)型體育產(chǎn)業(yè)、中茵股份轉(zhuǎn)型通訊領(lǐng)域、海德股份則只保留了貿(mào)易業(yè)務。

對此，有A股房企老總稱，“大型龍頭房企有規(guī)模優(yōu)勢，但想徹底脫離房地產(chǎn)行業(yè)也不是那么容易，而中小房企船小好調(diào)頭，況且資本市場對于房地產(chǎn)公司興趣也不大，雖然相比制造業(yè)利潤還算不錯，但估值相較其他行業(yè)一直偏低，轉(zhuǎn)型熱門產(chǎn)業(yè)也有利于公司在資本市場上的價值”。

一線城市成地王集中營

高價地加速城市豪宅化

對于很多中小房企來說，轉(zhuǎn)型也來自于地價給予的壓力。

在這個北京隨便一塊住宅用地樓面價就拍出“3萬元＋／平方米”的時代，房企營銷高管見面必會吐槽，“你到哪兒去找客戶”？

2015年，被稱為北京市場的豪宅元年，深圳房子漲價最兇猛之年。實際上，在過去一年中，《證券日報》記者與房企高管交流中，兩個話題避無

可避，一是三、四線城市巨量庫存難以消化；二是一線城市地價不斷突破想象。尤其后者，即使是縱橫地產(chǎn)圈數(shù)十年的營銷人，也沒見過這“陣仗”，樓面價動輒超過5萬元/平方米，“瘋狂”已經(jīng)成為北京土地市場的代言詞。

而土地市場的瘋狂勢必推高房價，目前來看，一線城市豪宅化進程正在加快，地王靠拖字訣、靠新地王誕生、靠土地紅利解套都不再是最佳盈利路徑。

一線城市頻現(xiàn)高價地

過去，“京滬廣深”拍出一塊地王，業(yè)內(nèi)頗有鼎沸之勢，甚至時過幾年，仍是津津樂道的話題。而2015年，一個地王的頭銜可能多則幾個月，少則幾天就被替代了。據(jù)《證券日報》記者統(tǒng)計，2015年9月份以來，北京豐臺已經(jīng)拍出了5.6萬元/平方米、6萬元/平方米、6.2萬元/平方米、7.5萬元/平方米的高價地。

上海也類似，11月25日，上海楊浦拍出72.99億單價地王，樓面價達到4.9萬元/平方米。次日，上海土地市場再次賣出78.2億元，北外灘又出“地王”。

據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年以來，20大標桿房企合計在土地市場投入了3010億元拿地，而從在一線城市的占比看，歷史首次突破了40%比例，占比高達44%。而能夠在一線城市拿到優(yōu)質(zhì)地塊的民營房企越來越少，這意味未來一線城市房地產(chǎn)市場交易將成為“豪門游戲”。

499宗地，收入4717億元，全年將達5000億元，這是截至12月11日，一線城市的賣地金額。而去年同期，663宗地，收入4862億元。這意味著，與去年相比，平均成交樓面價每平方米上漲了逾1000元，已高達近9200元/平方米。

豪宅化提速

來自上海易居房地產(chǎn)研究的一組數(shù)據(jù)顯示，2015年前10個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置均價占商品房銷售均價的47.6%，處于2011年以來的最高值，占比相比2011年高了10個以上的百分點。

而土地市場的高溢價成交信號也傳導至樓市。在深圳，今年以來，“日光盤”幾度現(xiàn)身，甚至頗有升級為“時光盤”的跡象，某均價4.5萬元/平方米的新盤，3小時就被搶光了；上海則一直是豪宅成交的集中營；北京也開始出現(xiàn)成交均價超過19萬元/平方米的豪宅。

據(jù)《證券日報》記者了解，到2016年，北京在售單價“10萬元＋”以上豪宅約達3000套，而2015年之前，每年這種量級的頂級豪宅年銷售量尚不足200套，信心爆棚的開發(fā)商將去哪里尋找“接盤俠”？

即使高凈值人群不斷增長，但面對2016年以后北京售價“10萬元+”項目將達50個的擁擠市場，地王的突圍之路或許已不是用“拖字訣”等待別的開發(fā)商解救就能走通的。

據(jù)亞豪機構(gòu)監(jiān)測，北京10年內(nèi)誕生了20個地王，其中1個退地，如果僅計算在土地價款的基礎(chǔ)上疊加年化復利10%的財務成本，11個項目的銷售額足以覆蓋土地成本和財務成本，但需要4年才見盈利，而剩下的8個項目至今皆未解套。

另據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉測算，以目前的土地價格計算，在未來兩年內(nèi)北京房價要上漲120%，今年出現(xiàn)的20個地王入市難度才能降低，否則將很難入市，只能延緩開發(fā)節(jié)奏。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅則認為，在2015年這個地王成為常態(tài)的市場中，面粉頻頻貴過面包，地王等待市場機會的時間成本將會更高、入市節(jié)奏更加難以掌控、回報周期也愈加漫長。地王解套難度的加大，只有積極創(chuàng)新產(chǎn)品、增加項目附加值、提升項目性價比的開發(fā)商，才有可能突破重圍、破繭成蝶。

險資“圍獵”房企

王石大戰(zhàn)寶能系成年末大戲

有人退出，就會有人進入。

對于股權(quán)分散的房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是他們的管理層來說，2015年在資本市場上最擔心見到了一個詞便是“舉牌”。而目前正在進行的萬科股權(quán)爭奪戰(zhàn)，臨近年末更是高潮迭起，引發(fā)全行業(yè)的強勢圍觀。

年末上演“蛇吞象”大戲

雖然房企與險資的結(jié)合在行業(yè)內(nèi)已經(jīng)是一種趨勢，不過對于萬科的管理層來說，仍很難接受比自己規(guī)模小了很多的寶能系，對自己“蛇吞象”式的收購。尤其是在萬科創(chuàng)始人王石已認定寶能系是在進行惡意收購的前提下。

從今年7月份開始，截至12月11日，寶能系通過數(shù)次舉牌，在5個月時間內(nèi)把對萬科的持股比例從不到5%提高至22.45%，而前任第一大股東華潤，除了在8月31日和9月1日兩次增持萬科外再無動作，其持股比例也停留在了15.29%，遠遠低于寶能系。這也意味著，寶能系已經(jīng)坐穩(wěn)了萬科第一大股東的位置。此時，對于萬科管理層來說，反擊已成必然。

果然，12月17日，萬科創(chuàng)始人王石公開表示，不歡迎寶能系成為公司大股東，此前還遮遮掩掩的雙方——萬科管理層與險資寶能系正式開戰(zhàn)。

王石稱，寶能系信用不夠，利用杠桿資金實施舉牌收購，是在玩賭的游戲，可能對萬科的信用評級和信譽造成負面影響。而第二天一早，寶能集團在其網(wǎng)站公布的一份聲明中稱，公司在業(yè)界享有良好聲譽，相信市場的力量。

相比于雙方的嘴上較量，大家都清楚，資本市場上最終決定勝負了，仍是比誰的“肌肉”更強。為此，雙方私下也都在緊張謀劃。

12月18日，萬科發(fā)布公告，宣布因籌劃股份發(fā)行，用于重大資產(chǎn)重組及收購資產(chǎn)，A股和H股盤中停牌。2天后，萬科又公告稱，公司預計在2016年1月18日前按照要求披露重大資產(chǎn)重組信息。公司A股股票最晚于2016年1月18日恢復交易，公司承諾在證券恢復交易后3個月內(nèi)不再停牌籌劃重大資產(chǎn)重組事項。

對此，業(yè)內(nèi)普遍認為，萬科此舉是要實行“毒丸計劃”，即萬科通過定向增發(fā)，來提高盟友的股份占比，將萬科股權(quán)的盤子擴大，對手的股份也隨之稀釋。

實際上，此前已經(jīng)有消息稱，通過這幾日的“拜票”，王石已從中糧集團等處獲得200億元支持；另外，一家信托公司愿為王石提供100億元“炮彈”。王石所籌集資金總額已超過300億元，從資金準備上，王石方面已可與寶能系一戰(zhàn)。

不過，尚存疑問的是本次重組能否獲得股東大會通過，只要有超過三分之一的股東反對，該重組便難以通過。如此，雙方勢必會在二級市場上展開激烈爭奪。

此外，需要注意的是，險資巨頭安邦也在年底悄然舉牌了萬科，持股比例到了5%，其態(tài)度也成為本次萬科股權(quán)大戰(zhàn)的關(guān)鍵因素之一。

險資頻頻“圍獵”房企

實際上，除了萬科外，僅近期被險資舉牌增持的企業(yè)還包括遠洋地產(chǎn)、金融街、金地集團。同時，今年4月1日，中國平安斥資62.95億港元，入股了位列“千億俱樂部”的碧桂園，持股比例達9.9%，成為碧桂園第二大股東。

對此，有業(yè)內(nèi)人士指出，險資入主房企，確實可以讓其擁有相對充裕的資金，且資金成本上遠遠低于同行；同時，保險行業(yè)龐大的資金余額和較低的投資收益也促使其入股房地產(chǎn)企業(yè)，以提高資金使用效率、優(yōu)化投資收益。尤其是隨著人口老齡化的到來，與養(yǎng)老、健康相關(guān)的產(chǎn)業(yè)都將迎來新的機會，保險公司在資金成本這方面有天然的優(yōu)勢，但在項目開發(fā)上尚欠經(jīng)驗，捆綁一家龍頭房企，在相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中，也會事半功

倍。但倘若險資有惡意收購的傾向，或是管理層并不那么歡迎，雙方則勢必陷入明爭暗斗之中，對于企業(yè)來說肯定不是一件好事。

不過，鑒于近期險資舉牌上市公司，年末保監(jiān)會緊急下發(fā)文件進行摸底，要求險企限期上報投資壓力測試，一旦不過關(guān)投資將受到諸多限制。對此，有業(yè)內(nèi)人士指出，保監(jiān)會是擔心險資激進投資的風險，有意收緊。

另值得注意的是，在險資頻頻舉牌房企的同時，房企也看到了險資在金融領(lǐng)域的固有優(yōu)勢，開始逆向發(fā)力保險行業(yè)來布局金融平臺。

今年以來，便有恒大地產(chǎn)、泰禾集團、陽光城、新華聯(lián)、泛?？毓?、中天城投等上市房企紛紛宣布設(shè)立保險公司。對此，有分析人士稱，地產(chǎn)上市公司通過設(shè)立保險公司在獲得保險牌照的同時也可獲得相對廉價且穩(wěn)定的現(xiàn)金流，降低企業(yè)的資金成本。

多地放寬樓市政策

去庫存加速

郁亮說房地產(chǎn)進入了白銀時代，任志強隔空喊話，稱地產(chǎn)黃金時代還沒有完全過去，更有房地產(chǎn)高層稱房地產(chǎn)進入了鉆石時代，需要像對待鉆石一樣精雕細琢產(chǎn)品，才能找到購房者。對2015年的樓市來說，一線城市和重點二線城市日子比較好過，但三、四線城市仍在艱難前行。

從全國樓市6.9億平方米的待售商品房面積來看，庫存壓力仍難以緩解。鑒于此，今年初房地產(chǎn)政策定調(diào)穩(wěn)定住房消費，此后，包括信貸金融在內(nèi)的多輪政策連番出臺。

多輪救市政策出臺

據(jù)統(tǒng)計，自去年11月以來，央行6次降息，5次降準，貸款基準利率由原來的6.15%降至4.9%，下降幅度高達25.5%。這已是近十年來的最低水平，而公積金貸款利率更早已是“歷史最低”。

緊接著今年房地產(chǎn)調(diào)控政策調(diào)整的重頭戲，即調(diào)整首套房和二套房認定標準，同時降低首付款貸款比例。

3月30日，央行發(fā)布通知，對擁有對擁有一套住房且相應購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，首付款比例調(diào)整為不低于40%。使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，首付30%。

上述被稱為“330新政”的樓市調(diào)整政策是近年來除了放松限購之外對市場刺激非常明顯的救市手段，在某些地區(qū)，對改善型需求的撬動可謂立竿見影。據(jù)了解，“330新政”實施不到兩個月，深圳房價開始失控，前海、龍華、寶中等熱點區(qū)域房價飆升近40%。

“330新政”實施近兩個月后，統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，5月份北京、上海、廣州、深圳新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比全部上漲，其中，北京上漲1.4%，上海上漲2.6%，廣州上漲1.4%，深圳上漲50%。

簡言之，“330新政”對一線城市、部分二線城市的改善性需求刺激明顯，成為大多數(shù)上市房企上半年銷售業(yè)績的重大利好助力。

值得注意的是，“330新政”之后，多地政府開始因城施策，降低公積金貸款門檻，提高公積金貸款額度等手段使用頻率較高，中央也曾5次對公積金政策進行調(diào)整。

此外，減免稅費、發(fā)放購房補貼、吸引外來人口落戶等政策也先后出臺。同時，2015年，取消限購政策的城市也越來越多，目前，僅剩“北上廣深”四個一線城市在堅守。

暫且不說這些微調(diào)性政策對市場的刺激作用如何，但二季度以來，此前低迷的部分二線城市和個別三線城市成交情況確實有所好轉(zhuǎn)。而市場真正的回暖，不乏下半年樓市調(diào)控政策再度出招的推動。

9月30日，中國央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的重大政策，在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。

上述被稱為“930新政”的調(diào)控政策是今年第二個對樓市刺激明顯的寬松性新政。在該新政實施近一個月后，《證券日報》記者從多位房企營銷營銷負責人交流時獲悉，訪客量劇增，換房需求入場，地緣性客戶成交意向明顯，拉升了中高端項目成交量。

12月18日，國家統(tǒng)計局今日公布數(shù)據(jù)顯示，受房地產(chǎn)刺激政策影響，11月份全國70個大中城市房價環(huán)比上漲城市增加，漲幅有所擴大，同比房價上漲城市個數(shù)也繼續(xù)增加。其中漲幅最高的城市為深圳，高達44.6%，另外北京、上海、廣州等一線大城市同比漲幅也均在10%左右；而同比降幅最大的則為廣東湛江，降幅5.6%，另外錦州、丹東、襄陽等三四線城市同比降幅也多在5%左右。

去庫存仍是主旋律

從上述國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)可知，雖然一線城市需求強勁，但三、四線城市由于過度開發(fā)造成的大量庫存問題仍難以緩解，需求不足的頹勢并未轉(zhuǎn)變。而從11月數(shù)據(jù)來看，出現(xiàn)同比下滑的城市多達49個，占比多達70%，由此可以整體房地產(chǎn)仍然面臨較大壓力。

事實上，造成三、四線城市如今庫存難以消化的局面源于房地產(chǎn)市場供給端的變化。而2011年是中國房地產(chǎn)“供給側(cè)”的拐點。據(jù)國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，2011年末全國商品房待售面積2.7億平方米，全國商品房銷售面積10.99億平方米。而截至2015年11月底，全國商品房待售面積6.8億平方米，全國商品房銷售面積接近9.5億平方米。

“雖然各個城市不一樣，但我們的庫存迅速增長，2011年以來，增長幅度接近40%。”任志強近日在一次論壇上表示，大量庫存集中在三、四線城市。“是不是取消限購就能解決庫存問題，目前來看不能完全解決”。

這一問題的根源，在于2011年限購等過度緊縮政策出臺后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的兩種轉(zhuǎn)變：2010年下半年至2011年，很多大中型開發(fā)商逃離被限購的一、二線城市，向三、四線城市進軍，導致這些城市供應量劇增；緊縮性政策連續(xù)出臺后，2011年下半年，全國樓市趨于降溫，其后三、四線城市吸納外來人口能力較弱，市場飽和，而之前拿地、動工的項目仍在源源不斷地制造大量房子。

以《證券日報》記者走訪的泉州為例，雖然該地為古絲綢之路的起點，但其市場供應量已頗為飽和。泉州聚集了多家全國一線開發(fā)商，多個項目開發(fā)規(guī)模超過百億元。進駐當?shù)氐拈_發(fā)商曾向記者直言，清盤一個項目之后，已經(jīng)不再敢拿地。

更重要的是，以綠城中國為例，因在三、四線城市過量布局等問題，讓一家曾揚言追逐萬科銷售規(guī)模的房企，一度陷入破產(chǎn)危機。

2015年，在《證券日報》記者與全國性房企高管交流中，凡是涉及企業(yè)當下最重要的工作內(nèi)容，加速清理存貨一致被列在其中，所有的營銷人都在拼命抓住政策窗口期出擊，而有實力的房企幾乎全部退守一、二線城市。

基于這一壓力，近日中央提出“房地產(chǎn)去庫存”作為四大殲滅戰(zhàn)之一，并將作為2016年經(jīng)濟工作部署自上而下開始施行。因此，業(yè)內(nèi)一致認為，預計2016年將有更多刺激房地產(chǎn)的激勵政策出臺，全國房地產(chǎn)市場將再度掀起一波熱潮。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。