二線房企搶灘商業(yè)地產(chǎn) 資產(chǎn)證券化是下一步實踐方向

“目前我們已經(jīng)布局13個商業(yè)項目，商業(yè)資產(chǎn)有300億元，但是我們覺得這個速度還不夠，我們計劃未來3年內(nèi)將開業(yè)10個購物中心，未來5年~10年可達30~50個購物中心。”正榮集團商業(yè)管理公司總經(jīng)理張子玉難掩自己的雄心。

在一線城市土地價格高企，三四線城市樓市飽和的狀況下，一些諸如正榮、新城控股的二線房企選擇發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)。新城控股宣布要在2017年擁有40個商業(yè)綜合體，嘉凱城則從住宅開發(fā)商調(diào)整為做城鎮(zhèn)購物中心和住宅的雙向房企，泰禾集團更是選擇走出福建將自己的商業(yè)綜合體開向全國。

多名接受《第一財經(jīng)日報》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，隨著房地產(chǎn)業(yè)的深度調(diào)整和住宅開始飽和，這些擁有巨大現(xiàn)金流的開發(fā)商也需要考慮如何去花掉手上的現(xiàn)金，而運營好有穩(wěn)定回報的資產(chǎn)成為這些開發(fā)商思考的事情。

擁抱商業(yè)地產(chǎn)

“我們2010年借殼福建三農(nóng)成功上市，為企業(yè)的后續(xù)擴張?zhí)峁┝藦娪辛Φ馁Y金后盾，這是企業(yè)后續(xù)擴張商業(yè)地產(chǎn)的基礎。同時，2010年的福州限購令的發(fā)布為住宅市場加上了一道‘緊箍咒’，加大了住宅項目去化的難度，促使我們開始尋求新的支撐點。在資金支持和市場環(huán)境的雙重影響下，進軍商業(yè)自然而然成為泰禾新的戰(zhàn)略。”泰禾集團一位內(nèi)部人士告訴記者。

事實上，自住宅限購開始，很多開發(fā)商就將目光投到商業(yè)地產(chǎn)領域，但因此前并無商業(yè)地產(chǎn)運營經(jīng)驗，因此在之前的幾年更多的是一個項目的深度實踐而非快速擴張。以嘉凱城的“城市客廳”為例，該項目最大特色是和地方政府合作，項目建成后將集政務服務、公共服務、體驗式商業(yè)、餐飲娛樂和O2O商業(yè)為一體。

“三四線城市居民日益高漲的消費、生活需求將構(gòu)成一個巨大市場。很多發(fā)展中的三四線城市并沒有商業(yè)綜合體，而這些地方的消費正在集聚，這里面充滿了機會。比如湖北許多城市消費水平已經(jīng)超過武漢，但是這些城市還是很缺乏這樣的商業(yè)購物中心業(yè)態(tài)，我們就希望找到這樣的切合點進入。”新城控股高管歐陽捷表示。

對于很多三四線城市（特別是沿海城市）而言，這里的房價較低但居民人均可支配收入較高，這就是開發(fā)商布局三四線城市的邏輯。而開發(fā)商對當?shù)氐男枨蟪潭葲Q定了其發(fā)展狀況。

張子玉舉例稱，福建莆田的正榮財富中心制定了一個“星欣榮”計劃，為當?shù)赝顿Y者提供資產(chǎn)托管、租售建議、消費追蹤、決策支持等幫助，并為其綜合體旁邊的商業(yè)街提供升級基金，每年進行業(yè)態(tài)調(diào)整。這個計劃本身就是考慮到福建莆田當?shù)氐耐顿Y需求，正榮通過這個購物中心既可以實現(xiàn)當?shù)氐南M落地同時通過吸收當?shù)赝顿Y進一步對自己的項目進行輕資產(chǎn)化。非常有意思的是，當?shù)亓硗庖患乙痪€開發(fā)商開發(fā)的購物中心則人氣冷落，如果在北上廣等一線城市正榮的品牌知名度可能并不如這家開發(fā)商。

寶龍地產(chǎn)總裁許華芳認為，從城市收益與風險來看，一線城市特征是“成本高、中回報、低風險”，而三四線城市則是“成本低、回報高但風險更高”，一線城市唯一限制只是說門檻比較高，且每個項目總價比較高。其次，從經(jīng)營結(jié)果來看，三四線城市招商難度很高，因為三四線城市消費者不夠市場化，商家成熟度不夠。

資產(chǎn)金融化

面對上述風險，開發(fā)商又是如何應對的呢？《第一財經(jīng)日報》記者梳理發(fā)現(xiàn)，對其資產(chǎn)實現(xiàn)資產(chǎn)證券化是這些開發(fā)商下一步實踐的方向。

張子玉告訴記者，目前正榮的商業(yè)地產(chǎn)項目自持和出售基本在4∶6，他希望兼顧現(xiàn)金流的同時實現(xiàn)穩(wěn)健運營。通過這個綜合體項目的住宅銷售和部分商業(yè)的銷售，實現(xiàn)項目資金的自我平衡。但是為了實現(xiàn)更快發(fā)展，這樣的模式顯然還是不夠，對此張子玉也透露希望將正榮商業(yè)地產(chǎn)做成一個商業(yè)平臺，未來將投資者、經(jīng)營者、消費者都邀請到這個平臺上來成為微股東并一起分享投資回報。

這一點有點類似于眾籌，雖然張子玉并未透露更多的細節(jié)，但是上述環(huán)節(jié)的實施需要更多的金融化手段，而這一點也是每一個商業(yè)地產(chǎn)運營商希望去嘗試的。

今年12月，新城控股在A股正式上市，隨后其當日漲幅為198.88%，市值已逾500億，對于新城控股而言就擁有了A+H兩個上市平臺。

新城控股董事長王振華透露，除了企業(yè)融資能力打開以外，新城控股近日還將針對自己的商業(yè)項目進行一些資產(chǎn)證券化的操作。“商業(yè)地產(chǎn)有著穩(wěn)定的租金回報，這些租戶不同于個人，本身的信用能力很強，因此可以給商業(yè)地產(chǎn)帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而這個現(xiàn)金流就是可以產(chǎn)生金融產(chǎn)品的基礎。”搜易貸CEO何捷這樣評價道。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。