樓市走向：理性調(diào)整 市場決定

“如果你有600萬元，現(xiàn)在會買房子嗎？”在博鰲亞洲論壇2015年年會房地產(chǎn)分論壇上，主持人向與會嘉賓拋出這個“見微知著”、抓人眼球的具體問題。

在近期頻頻釋放政策信號的背景下，今年的樓市走勢格外引人關(guān)注。嘉賓們對于這個問題不同的答案和分析，透視了房地產(chǎn)業(yè)的新動向。

房價是否將止跌回升？

限購政策松綁、央行降息、降低住房公積金使用門檻……從去年至今，一系列新的政策調(diào)整給房地產(chǎn)市場帶來利好。在經(jīng)歷了持續(xù)低迷后，今年的房地產(chǎn)市場是否將進(jìn)入止跌回暖的拐點？

“今年的房地產(chǎn)政策會有所放寬。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一認(rèn)為，總體趨勢是繼續(xù)淡化或退出行政性的調(diào)控手段，轉(zhuǎn)向市場化的調(diào)控手段。國家發(fā)改委學(xué)術(shù)委員會秘書長張燕生也認(rèn)為，大部分城市松綁限購等政策表明，調(diào)控正由過去嚴(yán)厲的去泡沫、去杠桿政策，轉(zhuǎn)向?qū)で蟾悠胶獾墓┣箨P(guān)系。

這在最新出臺的政策上得到驗證。3月27日，正值博鰲亞洲論壇2015年年會舉行期間，住建部和國土部聯(lián)合對外發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的新政策。要求2015年各地合理安排住房和用地供應(yīng)規(guī)模。

朱中一等人認(rèn)為，隨著相關(guān)政策實施和城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，剛性需求和改善型需求將持續(xù)釋放，有利于改善目前失衡的房地產(chǎn)市場供求關(guān)系。

但與會嘉賓也普遍認(rèn)為，由于待售庫存高企，再加上在建規(guī)模較大并且陸續(xù)進(jìn)入市場，房地產(chǎn)市場整體回暖復(fù)蘇的“拐點”短期內(nèi)還不會出現(xiàn)。

國際貨幣基金組織副總裁朱民認(rèn)為，總體來看，中國樓市還有很大的消化存量的空間，需要3年左右才能使房地產(chǎn)過度的供應(yīng)量回到常態(tài)。“房地產(chǎn)市場繼續(xù)理性回歸調(diào)整，繼續(xù)由市場供求做決定，將是2015年樓市調(diào)整的主基調(diào)。”張燕生說，房地產(chǎn)市場不大可能出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。

在供求關(guān)系的主導(dǎo)下，有預(yù)測認(rèn)為，今年房價可能在不同的城市出現(xiàn)分化。香港南豐集團(tuán)行政總裁、香港財政司原司長梁錦松認(rèn)為，一線城市的房價會比較穩(wěn)定，也有機(jī)會往上升，但其他城市特別是三四線城市，房價下降的短期壓力較大。

房地產(chǎn)稅何時開征？

3月26日，《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則(征求意見稿)》公布并公開向社會征求意見。實施不動產(chǎn)登記一直被視為開征房地產(chǎn)稅的前奏，并為房地產(chǎn)稅的征收奠定了基礎(chǔ)條件。公眾對房地產(chǎn)稅開征的預(yù)期愈發(fā)強烈。

財政部財政科學(xué)研究所原所長賈康表示，不動產(chǎn)登記制度剛剛推出，房地產(chǎn)市場仍處在調(diào)整期，房地產(chǎn)稅征收需要掌握實際火候，從目前情況看，在短期內(nèi)難以實現(xiàn)。

朱中一說，全國人大近日表示將在2020年前全面完成稅收立法，其中包括房地產(chǎn)稅。“房地產(chǎn)稅引導(dǎo)預(yù)期的作用不可忽略，抑制投資的投機(jī)性，需要發(fā)揮不動產(chǎn)登記和房地產(chǎn)稅的作用。”

與會嘉賓認(rèn)為，征收房地產(chǎn)稅一方面是將一些間接稅負(fù)和稅外收費并入房地產(chǎn)稅稅種，減輕大多數(shù)老百姓稅負(fù)；另一方面，重點發(fā)展保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅，也能促進(jìn)稅費體系進(jìn)一步合理化，發(fā)揮稅收對房地產(chǎn)市場應(yīng)有的調(diào)節(jié)作用。

也有部分與會嘉賓認(rèn)為，類似房地產(chǎn)稅這種涉及中長期調(diào)整的政策出臺的時間、順序和力度要把握節(jié)奏，在當(dāng)前的宏觀背景下，避免對經(jīng)濟(jì)形成過大的沖擊。

張燕生說，中國房地產(chǎn)市場需要出臺房地產(chǎn)稅，但在什么時間出臺是一門藝術(shù)。

如何防止地方政府重回賣地老路？

今年以來，宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力加大。前兩個月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國經(jīng)濟(jì)延續(xù)了去年四季度的放緩勢頭，部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在中高速平臺上回落。在海南等部分省份，房地產(chǎn)市場低迷成為經(jīng)濟(jì)增長放緩的原因之一。

賈康認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍屬于調(diào)整期，還處在一個探底的軟著陸過程，對于7%左右的經(jīng)濟(jì)增長的支撐力確實比較弱。地方政府更直接的壓力來自房地產(chǎn)市場低迷導(dǎo)致的土地“錢袋子”縮水。

與會嘉賓認(rèn)為，解決地方政府的財政新來源，需要“開源節(jié)流”。張燕生建議，地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)方面的支出應(yīng)該大幅度壓縮，財政支出應(yīng)主要轉(zhuǎn)向社會事業(yè)和生態(tài)環(huán)境；積極嘗試PPP方式獲取公共設(shè)施建設(shè)資金來源；此外還應(yīng)規(guī)范地方融資創(chuàng)新，解決地方政府的部分資金來源。

如何防范地方重回過分依賴土地財政的老路，關(guān)鍵要減少地方政府的利益沖動。與會嘉賓建議，盡快落實《深化財稅體制改革總體方案》，理順中央和地方的財權(quán)事權(quán)，建立事權(quán)和支出責(zé)任相適應(yīng)的制度，“客觀上會減少地方政府對‘土地財政’的依賴。”張燕生說。

與會嘉賓建議，還應(yīng)通過推進(jìn)土地制度改革減少地方政府賣地沖動，建議政府退出一般性商業(yè)性的土地開發(fā)市場，由供需雙方直接進(jìn)入市場交易。減少政府壟斷推高土地價格的動因。

朱中一說，應(yīng)該給地方政府一個明確的信號，引導(dǎo)供大于求的地方尤其是三、四線城市，不要盲目增加土地和房屋供應(yīng)量，而以消化存量、轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的房地產(chǎn)增長方式為主。“從長期來看，應(yīng)該要求地方政府根據(jù)住房的需求和城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，來制定科學(xué)的城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃，進(jìn)而落實用地規(guī)劃和供地規(guī)劃”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。