2018年莆田市房地產(chǎn)運(yùn)行情況分析

莆田市政府堅決貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，嚴(yán)格執(zhí)行國家的各項(xiàng)調(diào)控政策，因城施策、分類指導(dǎo)，逐步建立和完善房地產(chǎn)市場發(fā)展的長效機(jī)制。在新一輪調(diào)控政策影響下，莆田市房地產(chǎn)投資市場有所回落，商品房銷售面積穩(wěn)中趨緩，開發(fā)企業(yè)到位資金趨緊，新開工面積和竣工情況走低。

一、全市房地產(chǎn)市場基本情況

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況

今年以來，莆田市房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)回落，增速總體呈S形波動。2018年，莆田市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共完成投資358.22億元，下降7.9%。前三個季度增速分別為8.3%、-6.1%、-5.2%。增速位居全省第八位。房地產(chǎn)開發(fā)投資總量占全省的比重為7.3%，比上年回落0.8個百分點(diǎn)。（見圖1）

圖1： 2018年莆田市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速走勢

按工程用途分，住宅投資占比超七成，2018年住宅完成投資268.19億元，下降0.8%，占全市房地產(chǎn)投資比重74.9%。辦公樓投資11.43億元，下降45.7%；商業(yè)營業(yè)用房投資29.79億元，下降36.3%；其他投資48.8億元，下降3.6%。

按構(gòu)成分，建筑工程投資221.65億元，下降15%；安裝工程投資25.29億元，下降19.2%；設(shè)備工器具購置費(fèi)2.38億元，下降29.2%；其他費(fèi)用108.90億元，增長16.5%，其中土地購置費(fèi)104.15億元，增長26.6%。

（二）商品房銷售情況

2018年，全市商品房銷售面積409.88萬平方米，增長2.7%，增速比三季度提升6.5個百分點(diǎn)，比上月提升0.5個百分點(diǎn)。拉動GDP增長0.1%。從全省范圍看，增速居全省第六位，占全省的比重為6.6%。（見圖2）

圖2：2018年莆田市房地產(chǎn)銷售面積增速走勢

按類型分，商品住宅銷售面積348.63萬平方米，增長3.9%；辦公樓銷售面積11.75萬平方米，下降45.6%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積31.56萬平方米，增長37.1%；其他房屋銷售面積17.95萬平方米，下降5.3%。

按區(qū)域分，莆田市各縣區(qū)銷售區(qū)域差距明顯。北岸由于去年基數(shù)低商品房銷售面積增速最高，商品房銷售面積16.53萬平方米，增長18.7%。城廂區(qū)由于處于市區(qū)，地段優(yōu)勢凸出，加上洋西片區(qū)和城廂區(qū)莆田西霞林地塊A等政府回購安置房入市。商品房銷售面積91.41萬平方米，增長12.4%；作為黑馬縣區(qū)涵江區(qū)今年迎來一波推盤高潮，水韻城、華永天瀾城、保利等幾個項(xiàng)目的熱銷，成績喜人，商品房銷售面積93.93萬平方米，增長10.6%。荔城區(qū)由于房企融資資金成本上升，多個樓盤促銷走量。尤其是高價入市的溪白地塊，一直采取全民營銷，商品房銷售面積85.18萬平方米，增長6.8%；秀嶼區(qū)由于去年火車站地塊國投城市廣場熱賣，去年銷售基數(shù)太大，商品房銷售面積增速下降49.5%。（見圖3）

圖3 2018年各縣區(qū)銷售情況

（三）全市均價突破萬元

據(jù)住建網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2018年全市商品房銷售均價10044元/平米，增長16.3%，其中商品住房均價10123元/平米，增長20.8%。商品住房銷售均價按區(qū)域分，除仙游縣基本持平外，市本級各區(qū)域都呈不同幅度的上升。其中城廂區(qū)13929元/平米，增長14.0%；荔城區(qū)13037元/平米，增長18.5%；涵江區(qū)9415元/平米，增長16.0%；秀嶼區(qū)6467元/平米，增長17.5%；仙游縣6169元/平米，增長1.3%。

（四）去庫存成效明顯

2018年，莆田市商品房屋待售面積155.55萬平方米，下降9.6%，去化周期約5個月。其中，住宅待售面積66.81萬平方米，下降5.4%；待售1-3年（含1年）面積42.46萬平方米；待售3年以上（含3年）面積72.55萬平方米，增長349.2%。

（五）土地拍賣節(jié)奏加快

2018年7月1日，莆田樓市出臺精準(zhǔn)調(diào)控穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知，其中即設(shè)定了未來三年各區(qū)域房價調(diào)控目標(biāo)，也提出將“優(yōu)化土地供應(yīng)管理”。在這一政策刺激下，莆田土地速度加快，特別是在11月-12月，兩個月拍出8幅地塊，拍地總金額超過20億。

二、值得關(guān)注的問題

（一）部分先行指標(biāo)下降

2018年以來，受調(diào)控政策和資金趨緊等因素影響，部分開發(fā)企業(yè)開發(fā)意愿不強(qiáng)，莆田市房地產(chǎn)市場中企業(yè)新開工面積和房屋竣工面積等指標(biāo)同比回落。2018年，房地產(chǎn)企業(yè)新開工面積449.18萬平方米，下降7.3%，增幅比上年回落20.2個百分點(diǎn)。房屋竣工面積123.09萬平方米，下降24.2%，增幅比上年回落47.8個百分點(diǎn)。先行指標(biāo)的大幅回落，影響房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度，對商品房的后市持續(xù)供給產(chǎn)生影響，不利于市場的平穩(wěn)健康運(yùn)行。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險加大

在本輪房地產(chǎn)市場調(diào)控中，貨幣信貸政策明顯收緊，房地產(chǎn)企業(yè)銷售緩慢增長導(dǎo)致資金回籠速度放慢，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險加大。2018年，莆田市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金385.04億元，下降11.3%，增幅比上年回落16.3個百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款31.0億元，下降26.9%；自籌資金207.7億元，下降10.6%；其他資金來源21.33億元，下降86.6%。以銷售回籠資金為主的定金及預(yù)收款80.78億元，下降7.8%，個人按揭貸款44.22億元，下降3.3%。

（三）土地拍賣市場市場降溫明顯

莆田土地市場的降溫從2017年下半年開始，而在進(jìn)入2018年之后，莆田土地市場隨著政策的變化沒有得到改變。據(jù)莆田國土局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計，2018年全年莆田（仙游未統(tǒng)計在內(nèi)）拍地總金額為60.34億元，相比于2017年的104.06億，下降42.0%。尤其是下半年，莆田共有火車站地塊、江口鎮(zhèn)舊城地塊、涵江鋪尾地塊、磐龍山莊地塊、山亭鎮(zhèn)地塊等多宗土地流拍或停拍，流拍或停拍地塊數(shù)量相比去年大幅度增加。

土拍低溢價率也是莆田下半年土地市場的一大特征。2月12日出讓的莆田學(xué)院北區(qū)二期地塊吸引17家企業(yè)競拍，地價漲幅率196%；4月24日出讓的涵江區(qū)塘北片區(qū)蒼林地塊共吸引11家企業(yè)競拍，地價漲幅率150.77%；5月9日出讓的秀嶼區(qū)拍-2018-06號地塊漲幅率169%。但是下半年開始，土地交易市場又轉(zhuǎn)入急冷狀態(tài)。出讓的13宗經(jīng)營性房地產(chǎn)用地漲幅率都未過百，其中有5宗地漲幅率在10%以下，說明開發(fā)商在土地市場上拿地信心嚴(yán)重不足。一方面，房企面臨越來越嚴(yán)重的現(xiàn)金流壓力，另一方面，限價等調(diào)控措施的存在讓開發(fā)商拿地的熱情變得謹(jǐn)慎。

三、對策建議

1、積極應(yīng)對房地產(chǎn)市場變化。全面貫徹落實(shí)習(xí)總書記“房子是用來住的，不是用來炒的”重要指示，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)控，保持價格穩(wěn)定，強(qiáng)化市場引導(dǎo)。面對經(jīng)濟(jì)下行的形勢，房地產(chǎn)企業(yè)要積極適應(yīng)市場的需求和變化，增強(qiáng)市場競爭力和自身的軟實(shí)力。把著力點(diǎn)放在產(chǎn)業(yè)內(nèi)部調(diào)整上，在產(chǎn)品多樣性上下功夫，提升產(chǎn)品檔次，合理配套商業(yè)及辦公用房，滿足市場多重需求，適應(yīng)樓市發(fā)展的新形勢，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。與此同時，應(yīng)時刻關(guān)注一、二線城市房地產(chǎn)價格的變化，為我市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展作出及時、準(zhǔn)確的應(yīng)對措施。

2、簡化審批，加強(qiáng)監(jiān)督管理力度。推進(jìn)簡政放權(quán)，壓縮審批時限，加快房地產(chǎn)項(xiàng)目前期各項(xiàng)手續(xù)證件的審批辦理。促進(jìn)已供地的項(xiàng)目盡快辦理前期手續(xù)，盡快開工，為明年的房地產(chǎn)市場的投資和房源有足夠的項(xiàng)目支撐。

3、合理制定發(fā)展規(guī)劃，科學(xué)增加土地供給。全面科學(xué)制定房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，保持合理的投資規(guī)模和速度，根據(jù)不同地區(qū)的發(fā)展情況和市場走勢規(guī)劃土地供給，涉及拆遷及城中村改造的地區(qū)應(yīng)及時增加土地供給，避免供不應(yīng)求、搶購等原因推動房價上漲，庫存較大且消費(fèi)能力不足的地區(qū)應(yīng)減少甚至不推出土地，避免供過于求加大房地產(chǎn)市場去庫存壓力。

4、建立調(diào)控監(jiān)管機(jī)制，堅決打擊捂盤惜售的行為。加強(qiáng)部門聯(lián)合執(zhí)法，整頓、規(guī)范市場秩序，嚴(yán)厲打擊捂盤惜售、虛假宣傳、違規(guī)銷售等擾亂市場秩序的行為，建立調(diào)控監(jiān)管機(jī)制，減少投機(jī)行為對市場秩序的干擾。目前我市去庫存取得的成效良好，但是3年以上的商品房去庫存成效不明顯，主要原因是拿地較早的莆田本地房企，囤地囤現(xiàn)房，房子均已竣工，達(dá)到銷售條件，但是遲遲不開盤捂盤惜售，致使我市3年以上的商品房庫存一直居高不下。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。